深圳楼市,离全面香港化还有多远?

2018-06-10  天地人和w


来源:米宅米宅(ID:mizhaimizhai)


你要清醒地认识到,新政只是在尽力保证你能有房子住,而不是保证你能买得起属于个人产权的房子。


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6月5日,深圳住房新政被刷屏,被称为深圳第二次房改,意义重大。


先看数据重点:


1、2018-2035年17年间,深圳计划新增住宅170万套,平均每年10万套;

2、其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套,占比接近60%,商品房占比为40%;

3、人才住房、安居房、公租房的面积分别为小于90平、小于70平、30-60平,租金和售价分别为市场价的60%、50%和10-30%;

           

力度确实很大,可以看出,深圳在政府层面,确实在下大力气落实“上有供应,中有支持,下有保障”的安居政策,让各人群在深圳都获得居住权。


问题来了,人才住房和安居房大量上市会不会对商品房带来利空?


人才房、安居房和公租房占到深圳未来17年总供应量的60%,比例确实不低,可是,不看总量、只看短期的供应量是在数据统计上耍流氓。


据深圳市政策研究室主任吴思康在2017年的一场论坛中提到,深圳的住房总量为1041万套,按照平均每户2.59人测算,深圳现有住房可容纳2800万人,深圳目前户籍人口加常住人口也在两千多万。


如果拿人才、安居和公租房的100万套和1041+170=1241万套做对比,所占份额不过8%,如果再拿掉公租房的20万套,所占份额又下降到6.4%,而且要经过17年才能达到这个比例,那么显然,对深圳现有商品房市场的冲击就不如想象中那么大了。


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第二个问题,为什么说深圳楼市已开始全面香港化。


看住宅类型,深圳新政之后,与香港的住宅类型已经非常接近了。


香港住宅主要分为三类,分别是公屋、居屋和商品房。


公屋类似于深圳的公租房,低收入阶层可以以低廉租金入住;


居屋类似于安居房,中等偏下收入阶层达到申购要求,轮候之后可以较低廉价格购买,购入五年后向政府申请补交地价,可进入市场租售。


那么,香港的公屋、居屋和商品房的大概占比各是多少呢?


香港公屋于1960年就开始推出,已运行近60年,居屋自1976年推出,已运行42年,从运行时间来看,都已经相当成熟。


到目前为止,香港公屋占全部住宅比例约为17%,居屋占比约为29%,总占比达到46%,这个比例与深圳2035年新政完成后公租和安居人才房占比共计8%相比,可谓是全面碾压。


而香港商品房多年来以高房价闻名于世,并未受到廉价的公屋和居屋的价格冲击。所以,幻想靠深圳房改新政降房价的人,想法未免过于简单了。


在香港,住宅类型将居住人群自动划分成了三个阶层,分别是自有住宅阶层、居屋阶层和公屋阶层。


这三个阶层的排序是不言而喻的。比如我们经常看到的香港娱乐八卦,某港姐竞选成功前全家居住在公屋单位,这样的报导意味着什么大家都心知肚明,又有谁希望自己的下一代承受这样的目光和压力呢?


香港的公屋也分三六九等,但共同点是密度大,容积率极高。


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从建筑面积上来看,深圳对人才房、安居房和公租房也做出了价值分隔。


人才房普遍不高于90平米,安居房70平米,公租房30-60平米。以常规判断,这个上限应该是三居的标准。


那么,未来的建造标准,人才房两居七十平,三居八十几平;安居房两居五十平,三居六十几平;公租房两居四十几平,三居五十几平的概率极大。


这个面积标准,人才房尚可接受,安居房已经显捉襟见肘,公租房就只能算容身之地了。


相对于香港公屋人均10平米和居屋人均13平米,深圳保障房的人均标准虽然略高一点,但和内地的居住面积比起来,深圳保障房显然已经在向港式标准靠拢。


再说用地问题,大家都知道,深圳建筑用地极端紧张。从哪里拿地,才能完成这170万套住宅的供应量,是极端考验决策者智慧的。


看住房新政中的渠道保障,主要是两块:


1、 突出产城融合、职住平衡,在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区,在临深片区开发建设保障性住房;


2、 盘活存量用地,加大棚户区改造力度。


路径还是比较清晰的。


1, 大部分保障房会建设在深圳原关外的偏远区域,还有部分会建设在临深片区,只有这些地区才有相对多的地块,用地成本也较低。


因此,大部分保障房不要指望有太好的区位,甚至有可能会在临深或深汕合作区;


2, 盘活存量用地,加大棚户区改造,毫无疑问剑指小产权房。


深圳有大量待拆迁小产权房,由于沉痼已久,目前拆迁成本极高,难度极

大,然而又必须破局。


拆掉这些位置较好、密度极高又成本昂贵的小产权房,然后在这些铺满人民币的地块上修建没有利润的安居房和公租房,本身就需要极大的勇气。


即使修建,可以想见也一定是超高层、极小面积和高容积率。深圳近几年新建的楼盘,48层的超高层住宅已经越来越多,安居房和公租房会不会突破48层,我觉得是大概率事件。


因此,小部分位置较好的保障房不要指望有太高的居住品质。


同时,人才房和安居房,虽然价格便宜,但除去面积、地段、容积率等劣势,还有更重要的流通问题,这类房源属于闭环流转,只有有资格的申请人才可以接盘。


虽然深圳政府创造性地给出了纳税15年,向政府交纳一定比例的增值收益后可以入市流通的说法,但漫长的15年和不确定的交纳费用,都是阻隔这类型住宅产品升值的大杀器。


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65住宅新政之后,深圳未来的房屋类型、属性和面积已开始高度香港化,还有一个我认为会高度香港化的是豪宅的走势。


为什么香港屡现天价豪宅?


当然一方面是因为人多地少富豪又多,另一方面,豪宅越卖越贵并不是因为富豪人傻钱多,不理解富豪天价买豪宅是因为贫穷限制了你的想象力。


换位思考一下,如果你有十个亿的资产,你会不会花两个亿买豪宅?当然会!


为什么?


一是因为有居住品质改善的需求,这和你有一千万资产会拿五百万来改善居住品质是一样一样的;


二是对于富豪来说,一样有资产保值增值的烦恼,数以亿计的资产不可能都拿来投资,也不可能都放在股票基金保险信托这些池子里。


再没有比豪宅更大更好的资金储备池了,既能自住享受,还能保值升值,还有面子问题,还可以代际传承。


对富豪来说,有比豪宅更好的标的物吗?没有,花几个亿买豪宅比花几个亿买名画要让人踏实有价值的多。所以,香港的豪宅价格会越炒越高。


同理,这种情况未来也会出现在深圳。你也许认为目前深圳湾片区20万/平已经是天价,对不起,以后还会更高。


不过,我要提醒大家一点的是,没有那个资金和实力不要去碰深圳的豪宅,你以为的豪宅也许并不是豪宅。


什么才叫豪宅?面积够大,位置够好,装修够豪,景观无敌的才是真豪宅,如果你砸锅卖铁花一千万在深圳湾、香蜜湖买了一套70平的小两居,然后坐等以后天价出售,那你真是想多了。


所以说,没有金刚钻,别揽瓷器活儿!


5


未来的深圳楼市会是多层级格局。


豪宅是金字塔的顶端,单价只有更高,没有最高;

第二层是品质较好的中大面积商品房;

第三层是普通商品房;

第四层是人才保障房;

第五层是安居房;

第六层是公租房。


豪宅和普通商品房的价差会逐渐拉大,商品房和人才房安居房也会保持一个足够的价差。


而且,居住在每个层级里的人,决不会满足现有的居住类型和品质,决计不会因为公租房租金够廉价,安居房房价够低而沾沾自喜,自鸣得意。


相反,只要有机会,他们一定会想尽办法实现阶层的跃升,一层一层地置换上去。


所以,你说深圳房价下跌的基础在哪里?人性是往上走的,房价如何往下走?


何况深圳又是一个人多地少,巨量资金沉积,每年都有无数中产阶级挤进来的梦想之城。


实际上,深圳2016年初调控,两年多的时间,一直没有看到过像样的下跌,目前已全面回复调控前的最高价,部分片区已经比去年暗涨了5到10个点。


深圳是昂贵的,而且会越来越贵。


对于越来越昂贵的深圳来说,这份住房新政已经是政府能拿出的最好方案,政府至少尽力在保证让每一个深圳人获得最起码的居住尊严。


但同时你要清醒的认识到,新政只是在尽力保证你能有房子住,而不是保证你能买得起属于个人产权的房子。


看看河对岸的香港,深圳人,请抛弃幻想,清醒自我认知,及早定位自己的居住层级。而且,无论哪个层级,都需要你尽最大努力去争取。


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