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忧伤!凑足的首付不够用

2018-06-11  蛋蛋爹地...

今天要讲一个忧桑的故事~


A筹备良久,计划在三线城市入手一套二手房,满打满算终于把购房存款(27万)凑足,首付三成,剩余一点钱作为中介费。


看房看了几个月后,终于找到一户合适的,然而快要签合同时,中介给他大概算了一笔账,瞬间懵了:



首期购房费用和原计划相差6万!为什么会超预算了?


其实看上表也不难解释,除了首付和中介费,买卖二手房还要支付各种杂七杂八的费用 ╮(╯_╰)╭


我们来详细算一下:


一般购买二手房需要支付四巨头,分别是:契税、个税、增值税和中介费,其他的琐碎项目加起来就两千多些,不是个大问题,所以今天重点讲一下这四巨头——


注:以下所提到的税率会因各地而已。


1、契税


根据国家规定,房屋买卖要向国家缴纳契税,不论房产什么情况都需要征收全额契税。计税条件如下:



2、个人所得税


有留意过二手房交易的朋友应该都知道,“满五唯一”是很多销售商打出的售房招牌,如下图



“满五”是指卖家房产购置满5年(“满2”则是购置满两年,可免增值税),“唯一”是指房子是卖家家庭唯一住房。


如果能同时满足“满五唯一”两个条件,就可以免征个人所得税和增值税。


像A,因为他挑选的房子没有满足这俩条件,因而要多交5.37W元!




而“满五唯一”任何一个条件都不满足的话,必须缴纳个人所得税,税率的计算是:差额×20%


这个差额就是指房屋总价-该房屋当时买入价格-转让过程中缴纳的税金-合理费用


如果想缴纳的个税尽可能的少,那就要让这个“合理费用”尽可能地多,比如装修费、已付的贷款利息等。


卖家只要不嫌麻烦,都请他尽可能地帮忙提供各项证明,以降低个税。


但有个大前提,卖家必须提供当初的购房凭证,如果资料不全,可以采用另一种方式纳税:


普通住房屋总价×1%,非普通住宅房屋总价×2%,比如A的方案就是按照这种方式。


3、增值税


从上面的二手房标签可以看到,“满2”也是一大卖点,因为满足这一条件,在增值税这块会有优惠,具体费率如下:




或许有朋友会感到奇怪,自己买房为什么要交个人所得税和增值税?


其实按照正规交易规则来说,这两项税费是由卖方负责的。但如果在卖方市场,业主根本不愁房子卖不出去,买方为了能买到房子,只好自掏腰包帮房主给这两份钱。


如果你能遇到一位好房主,愿意帮你省下这两巨头那就最好不过了。 


4、中介费


各个地方不一样,一般是2%左右。


上面说的三巨头都是定量的,该交多少就多少,没得说,除非你和房主商量一个“阴阳合同”,这事比较敏感,为免封号,就不说了。


而中介费这一块的商量余地还是有的,但就比较考验买房者的交际能力了。


法定中介费是要由买卖双方共同承担的,但在卖方市场上,往往也是由买家一力承担。


有些朋友想绕过中介直接找房主,但这事需要耗费的时间和精力是很大的,而且还有风险。其实找中介也算是买房子的一个保险,可以的话还是建议大家找个大公司的中介吧。


5、其他费用


刚刚讲的是四巨头,但如果要细说的话,二手房交易的费用可以多达十来项——


交易手续费:3元/平米×面积,买卖双方都要付;


评估费:办理银行贷款的需要交纳评估费,一千左右,可跟评估机构协商;


贷款抵押登记费:100元;


公证费:300元左右;


贴花:5元/本;


产权登记费:80元/本;


公共维修基金:需要双方协商决定;


......


如果红本不在手的话,还要另外支付赎楼费,又或者首付很高(不止三成),得帮业主先还清贷款再过户,所以很麻烦,建议首选满五唯一红本在手的房子。


不过也有一些卖家仗着自己的房子“满五唯一”税费低,房价会相对高一些,在选房时我们要好好衡量一下。


综合来看,像A想买的那套房子,总价84万,不满两年,那在所有税费无法避免的情况下,满打满算还要准备6.5W元。




如果大家记不住上面说到的税率、交税条件什么的,完全没问题,在网上百度一个“买房税费计算器”,一键生成,简单的不要不要的~~

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