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物业公司对业主车辆被盗的责任承担

 柳林1211 2018-06-14

       近年来,因小区内停放的车辆被盗而引发的索赔纠纷时有发生,已成为物业管理纠纷中一大热点、难点问题。根据当前法律规定,物业公司是否要对业主的车辆失窃承担赔偿责任,应具体情况具体分析,不能一概而论,关键是看物业公司是否尽到法定和约定的安全防范义务。如果物业公司履行了物业合同中所约定的正常安全防范义务,没有重大的过错行为,对车辆和财物的失窃可免责。虽然《物业管理条例》规定物业公司有一定的安全防范义务,但这种安全防范义务,仅指物业公司为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全保卫活动,物业公司不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产免遭不法侵害的义务。业主或使用人因人身或财产受到第三者不法侵害的,如果物业管理企业已尽到安全防范义务,可不承担损害赔偿责任。

       假如物管公司未按照物业服务合同尽到安全防范义务,则将根据过错程度承担相应的赔偿责任,如物业公司该查验证件未查验,对于业主反映过的安全隐患置之不理,监控系统形同虚设等,那么,物业公司对于业主车辆的损坏和失窃负有一定的管理责任,业主车辆的被盗与物业公司的疏忽存在一定的因果关系,根据《民法通则》的规定,物业公司应根据过错程度对业主承担一定的经济赔偿责任。

                                   章某诉某物业公司保管合同纠纷

案情简介

        原告章某系上海松江区某小区的业主,被告为该小区的物业管理公司。原告将自己所有的一辆桑塔纳轿车停放在被告指定的车位内,支付了2007年7月至2008年6月的停车费1500元,被告向原告发放了停车证。

       2008年5月31日晚11点多,原告将车辆停放在车位,并将停车证带回家里。次日9点原告发现自己车辆被盗并报了警,该案一直未能侦破。

       原告认为被告向原告收取固定车位费,发放停车证,对原告车辆进行保管,原、被告之间形成了事实上的保管合同关系,被告有责任保管好车辆,但被告未尽到妥善保管的义务,导致车辆被盗,被告应当赔偿原告损失。

      被告上海某物业管理有限公司辩称:原、被告之间不存在车辆保管合同关系,停车费性质系占用小区场地的费用。原、被告之间未订立书面的保管合同,也未形成事实上的保管关系,所以原告主张的保管合同并不成立。在物业管理方面,被告已尽到了安保职责。另外,原告自身存在重大的过错,原告车辆的车锁本来就存在问题,又没有购买盗抢险。而且,盗窃案件未能侦破,车辆是否在小区内被盗也未予证实。综上,被告不同意原告的诉讼请求。

法院判决

        驳回原告的诉讼请求。

法律分析

       本案主要的争点为:原、被告之间是否存在保管合同关系。

       本案原告停放车辆的车位系露天开放式,庭审中原、被告也一致确认原告在停入车辆后并不交付车辆钥匙、行驶证等,所以法院确认被告并不实际控制车辆。虽然被告收取了每月100余元的费用,但相对于车辆数十万元的价值而言,差距巨大,结合被告并不实际控制车辆,故法院认为被告收取的停车费用并不具有保管费的性质。鉴于原、被告间并无口头、书面或其他方式的符合保管合同法律特征的协议,故法院认为原告主张双方形成保管关系,依据不足。

       当然,双方之间的保管关系不成立并不表示可以免除被告的一切责任,被告作为物业管理企业应当依据合同约定履行保安服务,但该保安服务的内容应限于对公共区域内的公共秩序的维护和保障物业使用的安全。而实施必要的正常防范性安全保卫活动,物业企业并不因此承担确保物业管理区域内业主的人身财产不遭受不法侵害的义务。现原告未提供相应的证据材料证明被告没有尽到基本的安保义务,而根据查明的事实也尚难以认定被告对于原告车辆丢失存在过错,故原告的诉讼请求,缺乏依据,法院难以支持。

(一)关于物业服务合同与保管合同的区分

        物业服务合同:《物业管理条例》规定物业公司负有安全防范义务,但这种安全防范义务仅指物业公司为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全,而实施的必要的正常防范性安全保卫活动,该义务应是有限的、必要的、相对的,不应理解为绝对的、全面的安全防范义务。

        保管合同:我国《合同法》第367条规定:“保管合同自保管物交付时成立,但当事人另有约定的除外。”我国对保管合同原则上是采要物说,在要物说的原则之下,判断保管合同的成立,不仅要求“双方意思表示一致”,还要求“交付了保管物”,两者缺一不可。保管合同的实质要件,要求托管人实际转移保管物的占有,并且在领取保管物之前事先通知保管人。对于保管合同的责任承担,按照我国《合同法》第374条之规定:“保管期间,因保管人保管不善造成保管物损毁、灭失的,保管人应当承担赔偿损害责任。”

       综合以上分析,物业服务合同对小区车辆的安全看护义务,不以车辆交付物业公司控制为前提,而保管合同则以交付保管人为前提。在责任承担上,有偿的保管合同的责任较为严格,只要保管不善造成保管物损毁、灭失的,保管人就应当承担赔偿损害责任,而物业服务合同则应视违约的程度而定。总之,物业服务合同与保管合同是两种性质不同的合同,不能混淆。

二、小区车辆被盗的法律责任分析

        物业公司对停放在小区的车辆管理义务,是维护车辆秩序的物业管理义务还是合同法上的保管义务呢?我们认为:业主与物业公司仅成立服务与被服务的关系,物业公司仅在未尽到合理的管理义务时承担责任。如果业主与物业管理公司之间成立保管合同,那么,根据保管合同的规定,物业管理公司就要承担车辆被盗的大部分甚至是全部损失;如果业主与物业管理公司只是成立服务合同的话,物业管理公司则承担管理不到位的责任,即使赔偿也只占实际被盗车辆价值的很小比例。

主要原因如下:

       第一,小区有偿停车不符合保管合同的实质要件。如前所述,保管合同要求托管人实际转移保管物的占有,并且在领取保管物之前事先通知保管人。从小区车辆停放的合同形式来看,业主通过向物业公司每月缴纳一定数额的停车费用,将车辆停放在小区指定位置。表面上看起来,物业公司好像已经实际管理车辆。但实际上,车辆管理权还是由车主本人掌握,并没有实际转移车辆的占有,车主还可以随时使用车辆,并不需要事先通知物业公司。上述特征与保管合同的构成要件大相径庭。

        第二,从物业公司设立的目的来看,小区全体业主为了能够获得一个良好的居住与生活环境,委托物业公司对其小区进行管理,提供服务。物业公司履行职能是基于小区全体业主的委托,履行职能的目的也就是为了维护好全体业主(或大多数业主)的共同利益,如小区环境卫生、安全等。维护好小区居民的财产安全也就是物业公司的一项重要职责。但是让物业公司负有绝对的安全和保管义务,这无疑是不现实的,事实上物业公司也不可能做到。物业公司对于小区应尽的基本安全义务,主要包括安排保安对小区进行连续巡逻,安置必要的小区周边监视装置,实行门卫登记制度等。除此之外,除非物业合同中有特别规定或者是物业公司的重大过失和故意,否则物业公司不再承担责任。

       第三,从法定安全保障义务的内容来分析。《物业管理条例》第46条、第47条规定的安全保障义务是任何物业公司都必须履行的。

       值得指出的是,并不是说物业公司对小区车辆被盗不承担任何责任,如果根据双方约定或者根据实际情况可以推定双方成立保管关系,那么,物业公司就需要承担赔偿责任。物业公司对小区车辆被盗减轻责任的前提,是自身已经尽到应尽的管理义务,如确保专人巡逻,对于进出小区的车辆都进行必要的登记和询问等。否则,物业公司就必须承担因管理不善导致车辆失窃的赔偿责任。如果未尽到管理职责,就应承担与其过错相适应的责任。

三、司法实践中的应对之策

       首先,要看双方在物业管理合同中的约定。如果物业公司和业主对车辆保管没有特别的约定,而只是按照法律规定进行管理,那么物业公司对车辆的管理属于管理车辆的行驶和停放,车辆的使用仍是车主自己控制而不需要征得物业公司的同意,这应该理解为是一种场地的管理,而不是保管关系,因此物业公司不应当承担车辆损坏或失窃责任。但如果物业公司在物业管理合同中约定对业主的车辆负有保管义务,那么物业公司应承担相应的赔偿责任。

        其次,要看双方是否存在保管关系。停车是否存在物权移交,是法院在审判中区分双方是否形成保管关系的关键。因此,如果物业公司与业主就车辆的管理另有约定,并就车辆管理事项如收费、停车牌的管理、进出卡的管理进行详细约定,一般认定为双方形成保管关系,对于车辆失窃,物业公司应承担相应的赔偿责任。

      最后,要看物业公司是否尽到相应的管理义务。根据《物业管理条例》第46条、第47条之规定,物业公司对小区负有一定的安全防范义务。在双方未明确约定保管关系的情况下,当小区发生车辆失窃时,业主往往以物业公司未尽保安或安全防范职责为由,要求物业公司承担责任。这种情况下物业公司是否承担赔偿责任应区分看待:

      1.物业公司履行了物业合同中所约定的正常安全防范义务,没有重大的过错行为,对车辆和财物的失窃可免责。从我国目前物业管理的相关法规和物业管理的收费标准及物业管理手段来看,物业公司对小区的安全保卫范围限于整个小区的公共设施设备,如物业公司对小区内的私人财产及人身安全负有绝对的安保义务,对物业公司来说不公平。虽然《物业管理条例》规定物业公司有一定的安全防范义务,但这种安全防范义务,仅指物业公司为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全,而实施的必要的正常防范性安全保卫活动,物业公司不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产免遭不法侵害的义务。业主或使用人因人身或财产受到第三者不法侵害的,如果物业管理企业已尽到安全防范义务,可不承担损害赔偿责任。

        2.物管公司未按照物业服务合同尽到安全防范义务,则将根据过错程度承担相应的赔偿责任。如上所述,如果物业公司该查验证件未查验,对于业主反映过的安全隐患置之不理,监控系统形同虚设等,那么,物业公司对于业主车辆的损坏和失窃负有一定的管理责任,业主车辆的被盗与物业公司的疏忽存在一定的因果关系,根据《民法通则》的规定,物业公司应根据过错程度对业主承担一定的经济赔偿责任。

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