莘庄要匹配全球城市的副中心，未来的重点在哪里？

1、写在前面

莘庄在《上海城市总体规划（2017-2035）》被划为主城副中心之一。

那么莘庄未来的重点在那里？本文就从莘庄目前尚存的不在发展主轴之上、卧城效应明显、商业办公缺失等短板来聊聊，和大家一起探讨一下莘庄未来的副中心发展之路。

这条路一定不平坦也不容易，不过愿景还是必须要有的，谁能想到30多年前曾经也是城乡结合部的徐家汇如今是上海最为成功的副中心呢？

30年前（1980年代中期）的徐家汇，当时徐家汇还是低矮的平房为主，工厂林立，徐闵线从土山湾沿漕溪北路开过华亭宾馆基本就是郊外了，但交通便利是徐家汇一直以来的优势。如今的徐家汇已是上海最为成功的副中心。

2、莘庄要积极融入大虹桥、大浦东间的联动

无论是新出炉的《上海城市总体规划（2017-2035）》还是上海的“十三五”规划，“国际看浦东，国内看虹桥”已是板上钉钉的事实，即所谓的“大浦东、大虹桥双轮驱动战略”。

我们看到，在上海2035规划出台之前，大浦东和大虹桥是单线联系，主要就是依托轨交2号线-延安路的发展轴线，浦东机场、花木、陆家嘴、人广、静安寺、南京西路、中山公园、虹桥枢纽都在这条轴线上，而莘庄过去并不在这条主轴之上。格局如下图所示：

上海2035规划出台之前的大虹桥-大浦东双轮驱动格局示意图，浦东与虹桥之间为单轴联系，莘庄并非在主轴之上，袁童鞋基于搜狗地图自绘。

而在上海2035规划出台之后，随着川沙、张江、莘庄、虹桥都被纳入主城区的城市副中心考虑之后，袁童鞋认为，要促进几个副中心公共服务功能与国际化的提升，大浦东和大虹桥必将是双轴联动。除了原有的东西向主轴之外，增加了一条L型走向的联络轴，将浦东机场、川沙迪士尼、张江、康桥、前滩、梅陇、莘庄、虹桥枢纽串联起来。这条串联四大新晋副中心和前滩地区的新主轴，主要的依托就是机场联络线，前滩是这条主轴的中点，也符合陆家嘴集团将前滩打造成为一个新的陆家嘴的定位。新晋的川沙、张江、莘庄、虹桥四座副中心因此不是孤立的，而是像石榴籽一样紧紧围绕在中央活动区的周边，并互相补充，资源共享。

上海2035规划出台之后的大虹桥-大浦东双轮驱动格局示意图，浦东与虹桥之间变为双轴联动，浦东枢纽、川沙、张江、前滩、莘庄、虹桥枢纽在一条“L”型轴线上，袁童鞋基于搜狗地图自绘。

这条轴线上的前滩、四个副中心（川沙、张江、莘庄、虹桥）、及周边的祝桥、六灶、唐镇、周浦、浦江、梅陇、颛桥、七宝、九亭等区域，很可能在未来是新一批市场驱动能级较高的地区，也容易成为继主城区联洋、碧云、衡复、古北、龙柏之外国际化第二梯队的区域。

莘庄与虹桥、张江、川沙、前滩无疑是这条轴线上的重中之重。

那具体落实到莘庄的话，哪些地方将会是重点或较有潜力呢？

3、副中心绝对重点关注：莘庄天荟TOD TOWN区域

天荟（TOD TOWN）想必了解闵行区的人都不会陌生，它就是莘庄地铁站目前在建的工程，由新鸿基地产、上海城开联合开发，号称“天空之城”。

天荟TODTOWN项目解构示意图。图片来源于第一地产。

（1）规模为环贸、仲盛、莘庄龙之梦之和

建成后的建筑总面积达到了70万平方米，是目前新鸿基地产旗下环贸iapm的两倍、莘庄仲盛的三倍，几乎与环贸、仲盛、莘庄龙之梦建筑总面积之和，其中涵盖了5万平方米写字楼、16万平方米商业、2万平方米酒店、10万平方米交通设施等。

（2）五线换乘枢纽

天荟除了现有的1号线、5号线外，未来也将有市郊快轨嘉闵线、金山线、沪杭城际铁路在此设站，五线换乘，日均客流53万人次，活脱脱的一个小型西九龙总站。

（3）TOD开发的样板

为了方便作为公共交通中枢的作用，天荟也做了整体抬高的处理，而地下部分将有三层，为了解决停车难的问题，单单地下的车位就预计预留3000个。项目建成后将进一步提升莘庄枢纽的交通功能，同时增强莘庄的商业商务功能。同时，作为热议中的TOD模式实践的先行者，项目的开发过程也将成为同类物业开发的宝贵模板。

天荟的相关文章介绍也比较多，本文就不再详述了。

4、副中心最具潜力价值：莘庄商务区区域

一提起莘庄商务区，许多不了解闵行区的人会摸不到头脑，莘庄商务区是什么地方？在哪儿？在莘庄地铁站附近？NO！在龙之梦所在的莘松路？NO！在仲盛所在的都市路？NO！

（1）莘庄商务区在那儿？

莘庄商务区位于莘庄镇域的北部，北至顾戴路、西到中春路、南到淀浦河、东到北横泾，地处七宝、莘庄、九亭三镇的交接地带，到莘庄镇中心、七宝镇中心均在2公里左右，是七宝与莘庄之间的中点。这个区域，有些在莘庄学过车的朋友是不是觉得很眼熟？过去是驾校大路考比较青睐的练习区域，即便到了今天，这一区域的秀文路、秀波路一带，依然会见到不少教练车的身影。

莘庄商务区用地规划图。图片来源于相关规划公示文件，点击可看大图。

（2）莘庄商务区多大，有什么？

莘庄商务区规划总用地面积123.73公顷，规划地上总建筑面积186万平方米，不过与70余万平方米的天荟TOD TOWN集中于一个地块的高强度项目不同，莘庄商务区是由十多个项目组成的。目前已经入驻的项目有西子国际中心、中铁诺德国际中心、大虹桥国际、金源中心、安纳塔拉酒店（在建中）、上海丰树商业城、怡丰城（已开业）、强劲大厦等。另外，紫江集团总部、爱发科均是莘庄商务区已经落成的企业。

世宏金源中心效果图。图片来源于网络。

（3）莘庄商务区的定位与目标是什么？

莘庄商务区的定位是“大虹桥”现代服务商务区，目标是打造集办公、商务、商业、会议、酒店、公寓、休闲、文化功能为一体的开放式、现代化、景观型商务区。集商务、商业、居住、休闲娱乐为一体的商务核心区，成为莘庄城市副中心重要的活力中心、上海主城区辐射江浙的纽带，带动外围片区发展。

（4）为什么说莘庄商务区是莘庄要成为城市副中心最具潜力的地区？

简而言之，莘庄商务区是莘庄未来发展商务办公、提供就业机会体量最多的区域，也是莘庄未来吸引中大型企业入驻、小微企业孵化、科创企业成长的重要平台，有着交通便利、开放性、现代性、景观性的特点，是让莘庄不仅仅实现“宜居”，更是实现“宜业”的公共空间。

莘庄商务区实景。本图袁童鞋自摄。

（5）莘庄商务区的交通便利性与腹地广阔体现在哪里？

莘庄商务区的交通可以概括为“三条轨交、三条高速”。

“三条轨交”分别是指已经通车的轨道交通12号线、规划中的市郊快轨嘉闵线、市郊快轨机场联络线。其中，轨交12号线按照《松江区国家新型城镇化综合试点总体规划》将有望继续向西延伸到漕河泾开发区松江园区，并最终抵达9号线洞泾站；嘉闵线是闵行区的南北主干线，北达嘉定，经南翔、虹桥沿七莘路串联起闵行区北部的主要节点，包括9号线七宝站、12号线顾戴路站、1、5号线莘庄站等；机场联络线则是对莘庄商务区提升国际化起到决定性因素的一条轨道交通，该线不仅仅能够快速串联起虹桥枢纽和浦东机场，更能将莘庄快速串联起虹桥、张江、川沙等新晋的城市副中心，以及浦东倾力打造的第二陆家嘴——前滩商务区。

“三条高速”则分别是指沪昆高速公路（G60）、外环高速公路（S20）、嘉闵高架，这三条高速公路（快速路）的三个出入口（G60七莘路、S20顾戴路、嘉闵高架顾戴路）均在莘庄商务区1.5公里车程内，加之莘庄位于上海市域地理中心的优势，通过这三条高速（快速路）在不堵车的情况下，可以15分钟抵达徐家汇，25分钟抵达人民广场。半小时抵达嘉定、青浦、松江、奉贤南桥，一小时内可抵达上海市域的大部分区域（包括崇明三岛的长兴岛）。

依托莘庄优越的区位优势，莘庄商务区腹地广阔。本图袁童鞋自绘。

5、莘庄天荟TOD TOWN与莘庄商务区是怎样的关系？

莘庄天荟TOD TOWN是一座高密度、高容积率的迷你城市，交通与公共服务功能突出，注重轨道交通带动的多种功能的集合。而莘庄商务区的密度相对低一些，首要功能以商务为主，更注重生态与商务的平衡。

一座“天空之城”、一座“园中之城”，天荟和莘庄商务区两个区域是协同互补的，在业态引入方面也将会有所差异，但共同目标都是弥补莘庄在“宜业”、“文化活跃”、“国际化”等方面的短板，成为莘庄作为全球城市的城市副中心的重要组成部分。

6、天荟、莘庄商务区对整个闵行的公共服务会产生怎样的影响格局？

有人说，在莘庄你又建天荟TOD TOWN，又建莘庄商务区，加上邻近地区的梅陇南方商务区的上海城开中心、七宝万科中心、七宝生态商务区的宝龙城、吴中路的万象城、颛桥的万达广场等等大体量的商业商务区的建设，闵行区北部的商办物业是不是一下子建的太多了？毕竟再往北还有长三角的CBD虹桥天地已经开业了，商业商务服务设施会不会过剩？

在闵行区居住了二十多年的袁童鞋认为，闵行区的商业商务服务设施不是太多了，而是太少了，现在如雨后春笋般的发展，恰恰是在还历史上闵行区本地就业机会不足、服务设施薄弱的欠账。

莘庄商务区也好、天荟也好，还有城开中心（梅陇南方商务区）、万科中心（七宝漕宝路）、宝龙城（七宝新镇路）、万象城（吴中路）、万达广场（颛桥）都会有自己的定位，也会自己独特的特性，并且慢慢培养人气和服务受众，感谢这些商业商务项目的入驻，必将给闵行区的现代服务业注入新的活力，也将改善闵行区“卧城”的现状，让闵行区的居民在家门口上班作出自己的贡献。

上海2035，一座追求卓越的全球城市；闵行2035，拥有两座城市副中心的宜居宜业城区；莘庄2035，与上海卓越全球城市相匹配的主城副中心。

让我们期待2035的上海更加美好卓越，2035的闵行更加宜居宜业，2035的莘庄更加璀璨夺目！