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德国实行不动产登记的历史由来已久。不动产登记制度保证了100多年来德国不动产交易市场的平稳有序运行，也保证了不动产市场的透明规范。 德国的不动产登记制度被称为“权力登记制度”，又称实质主义登记制度，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项，非经登记不得生效的立法体制。 德国的不动产登记由各州的基层法院负责，基层法院设有不动产登记局，具体管理本区域的不动产登记事务。 土地登记簿一般由4部分组成：一是土地状况，包括四至、界址点、面积等有关内容；二是所有权人；三是土地权利负担情况，如是否有查封、抵押、居住权等；四是预告登记的情况。登记簿按土地所有权人设立，一个所有权人一个号码。根据当事人的需要，登记后可以出具登记证明（也称房产证），证明的内容与登记簿记载的内容一致。
古老的不动产登记簿 登记立法比较完善，登记行为具有司法性 德国关于不动产登记的立法，主要表现为1896年制定的《民法典》的第三篇(即物权篇)、1900年出台的《不动产登记条例》和与其配套的施行细则，以及修订的《不动产登记命令》等。另外，《住宅所有权和永久居住权法》、《建筑法》等特别法中也有相应的不动产登记程序性规范。上述立法共同构成了不动产的设立、移转、变更和废止的具体规则，这些规则尤其强调了登记在不动产变动中的重要作用。 德国不动产登记机构设在地方法院，属于法律机构，专司不动产登记职责，其登记行为具有司法性，登记效力与初审法院的判决相同。因不动产登记发生争议的，无需再行起诉，而由当事人直接向上一级法院提出上诉。 公证在不动产登记中起到重要作用，是登记的法定前提 德国法律赋予公证员在不动产登记中的特殊地位。德国《民法典》和《公证法》规定，不动产转让的合意，必须在让与人与受让人同时在场向公证机关表示，只有经过公证的合同才有效。因此，物权合同的公证是登记的前提要件，当事人在不动产变更登记时必须提交公证文书。这实际上是公证机构发挥着履行实质审查的关键作用，对不动产合同的订立进行监督和证明，保证交易行为有效，保证物权变动的安全和效率。公证对不动产登记的准确性提供强有力的保证。德国不动产登记的公信力，实际上是由登记机关和公证机关共同保障的。 不动产测量独立于登记部门，由行政部门负责 在德国不动产登记中，与不动产登记局工作密切相关的部门还有一个，就是测量局。基于征税的需要，测量局隶属于税务部门，属于行政机构。测量局负责对土地单元的测绘、绘图，确定地产编号，提供位置、四至、界址点、面积等数据、信息。不动产登记局不审查测量局提供的测量数据内容，同样，测量局也不审查不动产权利的所属性。 不动产登记采用形式审查，审查范围明确，责任清晰 基于德国公证制度和测量制度的特殊规定，登记官对物权变动的基础物权、债权关系和测量数据内容不予审查（如前所述，交易的真实性由公证员负责审查，测绘数据的准确性由测量局负责），仅对登记当事人的申请和登记承诺进行审查。根据《土地登记条例》的规定，登记当事人的登记申请和承诺是登记的要件。登记官对当事人物权变动的审查，不会涉及物权变动的原因，只是对当事人的身份、意思表示是否真实，以及他们所提交的文件进行形式审查。这种审查在窗口就能进行，因此也被称为“窗口式审查”。 创立预告登记，保证交易安全 预告登记制度，为德国民法所创立，是不动产登记的特殊类型，对不动产物权请求权的实现具有重要意义。这一制度可以有效避免不动产销售人恶意而出现的一房两卖或数卖。以商品房预售为例，因不动产转移实行登记生效主义，购房人与开发商签订预售合同后，只享有合同法上的请求权，很难防止卖方将房屋再次转卖给他人，在此情形下，原购房人恐怕只能追究卖方的违约责任，而很难取得所购房屋的所有权。如果购房人将其请求权纳入预告登记后，其请求权就具有了物权的排他效力，卖方任何违背预告登记内容的处分行为都是无效的。也就是说，预告登记制度可以确保购房人取得所购房屋的所有权。 明确异议登记的方式，完善纠错机制 现实生活中，因登记机关或当事人的原因，出于有意或无意，难免会出现登记权利与事实权利不符的情形。法律应当为真正的权利人提供救济。考虑到更正程序可能需要一个较为复杂的过程，法律有必要在更正登记程序之外设立异议抗辩的登记制度，作为一种临时性的救济措施。 在德国，异议登记可以通过几种方式进行：一是根据土地登记簿中的权利人的许可在登记簿中说明；二是根据假处分进行登记（类似于我国的“财产保全”）；三是由登记官依职权作出；四是根据国家机关的嘱托进行；五是所有权人对抵押权登记可以进行异议登记。因此，登记纠错途径比较多。 不动产信息集中处理，可依法查询 在德国的地方或州政府，均设有一个信息处理中心，负责处理所有政府需要的信息数据，其中包括不动产登记簿的资料信息。如测量部门负责提供土地、房屋的测量数据，公证部门提供合同文本、交易价格，地皮评估委员会提供评估报告等。各部门的基础数据汇总到信息中心整理，供有关部门（如登记部门）查阅和使用。权利人、利害关系人、公证员、司法人员等可以查询，银行可以查询利害关系人的信息。所有的查询都有查询痕迹的记录。 建立登记责任赔偿保险制度，降低国家和个人风险 德国法律规定，因登记错误给当事人造成损害的要予以赔偿。由于德国登记制度的独特性，登记责任赔偿分为两部分：一是因登记机关的错误实行国家赔偿，但登记人员有失误要追究其责任；二是公证员因公证失误而造成的赔偿。德国建立职业责任保险制度，由登记机构及其工作人员通过保险的方式建立责任赔偿基金。对由于登记错误造成的责任赔偿，先由国家赔偿，再对负有责任的个人进行追偿。为防范公证人员风险，公证员及公证人协会也会购买职业责任险和团体险。法院判决赔偿后，根据保险范围由保险公司支付。 |
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