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上一篇文章中，小原给小伙伴们主要讲述了“签订二手房购房合同要注意的六大问题”，关于“补充协议”，在上文中已经略微有所提及，那为什么签了合同还要签补充协议呢？补充协议究竟包括哪些内容呢？签订补充协议又要注意哪些问题呢？ 首先来看看补充协议的定义，补充协议是对原合同的补充或者变更，一般要明确约定，如果补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时，应当以补充协议为准，但原合同明示不得变更的条款，补充协议中对该条款发生的变更则不发生法律效力，换句话说，补充协议总是与购房合同相伴而生、作为购房合同的补充而存在。 补充协议与购房合同不一样，购房合同的内容基本上都是固定的，而补充协议的内容一般由交易双方自行拟定，大多包括以下内容： 1、确定公摊面积大小 由于公摊面积的大小和位置实际上属于购房者用钱买来的隐性面积，所以购房者最好能在补充协议中约定清楚公摊面积的具体大小和位置，而且还要注明如果公摊发生变更该如何解决等，避免日后因此而发生购房纠纷。 2、明确交房标准 关于这一点，要分为毛坯房和精装房两种情况来约定。毛坯房的要求一般都是最基本的质量问题，精装房则需要格外注意，最好能在补充协议中明确到装修材料的品牌、型号、颜色、材质等等，尽可能避免名牌、高级等含糊不清的词汇，不利于购房者验房对比。 3、明确房屋不动产权证的办理时间 在购房合同中，一般不会写明办理不动产权证的时间，大多数开发商都是在交房1－2年后办理。如果购房者对于拿到不动产权证的问题比较着急，最好能在补充协议中约定办理不动产权证的具体日期，为防止开发商违约，还要注明相关赔偿责任，如在约定期限内，开发商没能办理房屋的不动产权证书，应按约定对购房者进行赔偿事宜。 4、把开发商的承诺写进补充协议 在购房者买房、签合同之前，很多开发商/中介都会许下口头承诺来吸引购房者，比如赠送面积、停车位、有大型配套等等，这些口头承诺的事宜一般都与购房者日后的生活息息相关，但购房者在签合同时一般不知情，等收房之后才知道自己被骗了，此时，开发商/中介对之前的承诺概不承认。因此，为了维护自身权益，在补充协议中要将其承诺一一写清楚，并注明违约责任。 5、明确贷款办理失败的责任 有一部分购房者签订了购房合同，购房贷款却没能申请下来，这时候与开发商的交易就不能正常完成，这时首先要清楚贷款失败的原因，从而确定责任归属，主要分为以下几种情况：a、如果是开发商原因导致贷款不成，购房者可申请退房且无需承担违约责任；b、如果是购房者自身原因，可先和开发商就“后续款项问题”进行协商，如无法缴纳剩余房款，双方解除购房合同，但购房者需承担违约责任；c、如果是因为银行审批或者政策调整的原因导致贷款失败，双方可自行解除合同约定，双方均无需承担责任。 6、明确物业管理公司及相关费用 补充协议中应该对物业管理公司及其职责、具体物业费标准进行约定，虽然有的小区开发商与物业同属于一个公司，但两者归属于不同的板块，不能混为一谈，能提前约定好的尽量提前约定。 7、明确退房的责任 如果是由于开发商自身原因而导致退房的情况发生，比如说购房者购买的房屋与实际面积相差超过3％、房屋主体质量出现问题、开发商私自变更小区规划、非购房者自身原因导致银行贷款失败、开发商没有销售许可证，或者迟迟不为购房者办理房屋不动产权证书等等，购房者都可申请退房，且无需承担违约责任。 但为了更好地约束开发商，最好能在补充协议中做好详细的约定，比如开发商具体该承担怎样的责任，已交房款应在多长时间内退还等等。 补充协议一般包括以上七点内容，交易双方可根据双方协商进行增减，此外小伙伴们一定得明确的是：对于商品房买卖合同而言，其效力从大到小依次为：现场签约条款＞标准合同条款＞开发商单方提供的补充协议以及填充条款；补充协议所设格式化条款，效力大于非格式条款（标准合同示范文本）。 |
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