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李某在2016年9月初出售其位于建邺区的房产，房产总价630万，经过某中介介绍，与买房人陆某顺利达成一致，并收取陆某126万的首付，随后9月下旬在房产局采用网签非监管方式进行过户，陆某自称“银行有人”，可以自行申请商业贷款，并承诺12月31日前下款至李某账户。10月中旬，中介陪同陆某一起到房产局出件，并以办理贷款需要不动产权证为由，将不动产权证交给陆某。 没想到的是，直至2017年1月2日，也没有所谓的“银行下款”到李某的账户，心急之余，李某跑去中介处询问却发现中介已经关门停业，陆某再也联系不上。到了2017年1月13日，李某仍然联系不上陆某，而此时房子已经过户，剩余巨额尾款却遥遥无期，李某全家生活陷入了无尽的麻烦...... 【案例分析】 首付比例、过户流程不合规 1.首付比例不合规。 总房价款630万，即使按照2016年9月26日之前的政策，也是最低首付25%。而李女士只收到126万首付，相当于房屋总价的20%，只收到两成首付就把房子办理了过户，本身就存在巨大资金风险。 2.过户流程不合规。 按照非网签非监管的流程规定，房产过户之前，应当先去银行办理审批贷款，得到银行预审批通过的通知后，再去安排送件，并于出件后把新的房产证给银行设抵押。本案中，显然是省略了审批贷款的环节，可以说，陆某在没有跟银行申请贷款的情况下就跟李女士办理了过户，出件后，也没有把不动产证拿去银行申请贷款。 【温馨提醒】 这些流程、细节要思量 南京链家房产消费教育学校提醒您： 1.房款额度要控制。 房屋成交总价包括定金、首付、贷款、尾款，四个部分。根据房产局规定，定金最高不超过总房价款的20%。但是实际签单中，为了避免任意一方违约造成损失，我们链家建议定金最高不超过10万；在现行政策下，贷款金额最多不超过总房价款的七成，换言之，合同中签订的“定金+首付+尾款”的金额不少于总房价款的30%。尾款作为物业交割保证金和户口交割保证金，建议不超过5万。 2.按时支付房款 定金在签订合同时给付业主；首付通过南京房产局资金监管或者其他托管方式冻结，出件后再给予业主；尾款在实际交房，保证各项物业费均已结清，房屋空户时给付业主。 3.办理贷款、送件必须买卖双方以及中介方同时到场 如果买方需要办理银行贷款，银行是要求买卖双方同时到场，签署银行贷款合同，并拍摄面签照片。双方需要携带身份证、户口本、婚姻证明，另外客户需要提供自身的收入证明、流水，业主携带两证到场签约（其他具体材料咨询贷款银行）。根据现行政策，送件缴税，因此送件当天买卖双方都需到场，出件时业主可以不到场。 4.选择专业靠谱的房产中介 二手房买卖流程复杂，涉及的细节众多，找个靠谱的中介公司作为中间方还是很有必要的。无论买房还是卖房，都要谨慎选择房屋中介，仔细核验中介机构的营业执照和在房产局备案的网签资质证书。 5.避免自办贷款 如果客户或者业主一方要求自办贷款，中介方将无法得知客户贷款资质、把控贷款流程，如果一方伪造信息，或者因自办时间拖延导致无法批贷成功，另一方的权益无法得到保证。 6.建议二手房交易选择网签资金监管流程 目前南京市普遍实行网上签约，南京链家房产消费教育学校之链课堂建议二手房交易选择网签资金监管，过户前需要拿到银行贷款审批的同贷书才能送件，同时，出件后由第三方监管机构直接领取不动产证去办理抵押登记，贷款下款速度也快，能够保障买卖双方的利益。如果没有第三方资金监管，建议买卖双方寻找有托管平台的中间方，把首付款打到专门的托管平台，由银行拿到首付款凭证后再发放贷款金额。 如何规避风险？ 选择资金监管 动辄几百万的房产交易如此草率操作，风险可想而知!购房者应如何谨慎购房？ 南京市住建委早在2011年底就发布了《关于印发加强房地产经纪市场管理相关实施细则的通知》，表示设立官方交易资金监管平台保障买卖双方利益。 南京链家房产消费教育学校提醒您，资金监管与我们网上购物时普遍采用的“支付宝”模式类似，是一种委托第三方支付的钱款交接形式。买方将全部购房款、或除贷款之外的全部房款存入指定的资金监管账户后，视同出售方收到了该笔款项，待交易双方履行协议并完成房屋权属交接后，由监管机构对交易资金进行交接；若不能达成交易，则该笔款项不会由监管账户拨付。买卖双方在交易完成之前，都无权处分该笔交易资金，这样的做法可以最大化的保证房屋权属和资金的安全。 资金监管与其他流程在二手房交易体系中环环相扣，对于普通消费者而言，懂得并了解规范的交易流程，就可以最大限度的规避假房源、假房东、卷款逃跑等诸多风险的出现。在资金监管的保障下，整个交易流程安全、高效、便捷，可以从根本上打消买卖双方关于房款支付方式的顾虑。 南京链家是链家控股集团旗下独立核算的直营企业，早在成立之初就发布了“不吃差价、先行赔付、真实房源”三大服务承诺，并早在2018年6月就将其升级至十大安心服务承诺，不仅承诺投诉24小时内给予反馈，而且对真房源承诺假一赔百，对资金风险、房屋查封、物业欠费承诺先行垫付，对过户枉跑、房屋漏水和税费误差承诺对应补偿，对未能成功办理过户手续和租到事故房的交易承诺退还代理费，不断升级房产服务价值及品质，树立行业诚信机制。
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