（三）区划原理
区划法是美国城市进行开发控制的重要依据，区划是地方政府进行控制城市土地开发的主要手段，只有将城市规划的内容全面而具体的转换成区划法规的内容，才能为城市规划的实施提供良好的保证。
区划是将地方政府所辖的土地划分为不同的地块，对每个地块指定管理规定的规划。确定每一地块的用地性质和有条件语序混合使用的用途，同时引入了城市设计的思想，确定了土地开发的物质形态方面的要求和控制指标。
（四）区划的主要内容和方法
一部典型的区划法规包括两个方面的内容，即对规划进行界定的条例文本和确定地块边界并运用条理条款的区划地图。条例文本包括：内容和目的、定义、地块边界轮廓、各项规则的清单、规划委员会、上诉委员会、立法机构、具有相应司法权的法庭和职责、区划地图的编制和审批程序、区划地图与综合规划的一致性要求、不同手续的成本以及有关申请、上诉等程序的规定。区划条理和区划地图通过适当的程序可以随时休正，并且这种修正一旦通过即具有法定的效力。
区划法作为地方法规，一旦通过地方立法机构审议批准后，便对所辖的土地利用起法定管理作用。其编制形式因长呢故事而异，但基本内容大同小异，一般主要包括：
1.确定用地性质
尽管区划有着很强的地方性，但在用地性质划分上有个共同的特点，即通常将与开发和使用直接相关的用地划分为三类基本区划地区：居住、商业和工业，而将设施和辅助用地划分为特殊用途。区划地块是按亚分类控制的。而各城市的亚分类方法不尽相同，比如纽约区划法中将居住用地氛围10个亚类，R1....R10,除R1以外,其他类型又进行了更细的划分，如R2划分为R2和R2X。而芝加哥的居住用地与纽约不同，划分为8类R1……R8。另一个共同点是：每一项细分如R10A都自动赋有包括容积率（FAR）再内的一整套开发控制指标，不须再进行计算。
由于上述土地分类较少，相容性差，越来越不适应城市的发展，因此，在区划法中又增加了许多新的土地利用类型，如：
1）混合利用区
一般为商业和住宅湖和使用建造区
2）特殊使用区
为保护具有突出传统特征或为城市发展而限定的特殊保护地段。
3）有限开发区
仅在满足区划法规定的某些条件下才允许开发的地区。
4）集合建设区
多为在住宅区内为争取好的环境而集中建设的地区。
5）鼓励建设区
允许给予一定的优惠条件换取某些公众利益需要的地区。
2.开发强度
开发强度通过土地利用的定量控制指标反应出来，包括用地面积、容积率、建筑密度、旷地率。
1）容积率
容积率是一个用语控制建筑容量的原则性的容量规定，它反映了建筑的可使用面积数量与建筑占地之间的关系。纽约区划规定FAR的最小值为0.5，高密度办公区的FAR为15，芝加哥为16.在一定地区主要是中心区，基本容积率可以允许有所增加，条件是开发商为公众提供拱廊或广场等设施，这称为“奖励行区划规定”，它提供了开发控制的弹性，强调政府与开发商之间的湖动。
2）旷地/旷地率
在一定的居住区内，开发行为必须提供旷地或称开放空间，这个要求是通过旷地率（OSR）来控制的，它反映了开放空间占总建筑面积的百分比。例如，若一个控制区内的OSR是19，即表示在该用地上开发时必须留出不少于总建筑面积19%的用地作为矿地。在有些居住区，旷地是由庭院控制或由最大建筑覆盖率或占地率（Maximun
Lot Coverage)决定的。
3）建筑密度
指建筑物正投影占地块面积的比率。
3.环境与设施
楼层面积、旷地和建筑密度控制都是避免地块过度开发和过分拥挤的指标，可是，这些指标本身并不能保证开发项目不对其他街区或建筑应有的阳光和空气造成影响。为此，还需要增加其他指标来满足环境和设施方面的要求。
1）院落
院落规定划分外部空间结构，并提供建筑群之间的空间。一般每座居住建筑要求一个9.14平方米的院落。因此，两栋居住建筑间的院落在同一个街区且以反对称布局的将会有18.28平方米的空间间隔。
2）高度与退缩
为提供街道与院落的开场感和光照，在多数中、高密度区，沿街建筑的前墙高度由一个高度值或层数所规定，超古这个高度时，建筑物要按一个理论的倾角进行退缩——这个概念就是天空暴露面——用以限制相应建筑的墙体高度。在有些街区，天空暴露面规定控制建筑的后院保留足够的空间，战地面积不超过40%的踏式建筑可以突破天空暴露面规定。在多数低密度区，有最大周遍墙规定，超过这个高度时，建筑必须建成坡屋顶或进行退缩。
3）密度
该指标用于控制人口，因此只适用于居住区，如人口密度。密度控制是一种开发饱和度的控制方法，以便使城市可以有计划地安排所需的学校、功用设施和交通设施。
4）停车场
区划法也要求多数新开发的项目配建街区内的停车场，新开发的集中停车场有助于缓减路边停车造成的拥挤，区划法规也要求在商业区和工业区设置街区内的火车停车场位。
5）标牌
各区的标牌尺寸和位置均由区划法规做出规定
6）执行标准
工业用地和一定强度的商业用地必须执行噪声控制、空气污染和产生干扰行为的标准。区划法规规定可接受的最低标准，并且提供建筑所有者必要的环境条件如日照、空气、通风以使其共享一个更安全、更适居的环境。
（五）区划法编制形式
一部美国的区划法包括不可分割的两部分：区划文本和图则，区划文本阐述区划设立以及城市用地与开发管理规定。区划文本一般包括以下章节：A，指定区划的目标和原则；B，规定与定义；C，区划分区；C，区划总则；E，合法例外；F，居住用地开发控制；G，商业用地开发控制；H，工业用地开发控制；I，区划行政等内容。区划图则只表明区划地块的位置、边界、用地性质等，不包括定量指标，指标是有文本进行规定的。
（六）区划法的运作
以下省略N个字……
（七）区划法具有参照意义的条例
1.“整体计划发展”条例
即放款传统密度限制条例的硬性规定，以鼓励整体的、有条件的大规模发展，只规定整个用地密度的总体指标，一般用于住宅及整体计划的商业发展。
2.“开发权转让”条例
用于保护在市中心高密度、高地价的地区内有价值的建筑群和古建筑。在这些区域，建筑容积率受到一定的影响。为使业主的经济利益不受损失，允许业主将其“发展容积（以建筑面积算）转卖给其他的开发者（也称作容积率转移）
3.特殊地区条例
用于大学和医院之类地区，减少这些地区和邻里的摩擦，并增加区内各种用途的兼容性。
4.区划奖励
区划奖励是政府运用规划权来引导开发商公益性投资的手段。根据1961年纽约市区划修订条例，如果开发商在其基地内提供公共广场等开放性空间，则容积率可增加20%。另一方面，建筑物周围过多的开场空间有时也会对街道界面的连续性产生消极的影响，于是区划奖励的范围又被扩大，如果开发商在建筑物的内部提供公共活动的空间，也可以享受容积率奖励的优惠。在区划奖励的实践中，也出现过一些颇有争议的实例。如美国西雅图有一个区划奖励实例，按照常规区划所许可的建筑物层数为27层，但开发者提供了各种公共设施，满足了相应的区划奖励条件，建筑物的许可层数从27层增加到55层。
5.土地储存（Land Back)
这是指政府在将要开发的地区，事先征购大量的土地，然后根据需要，可以同意规划，同意开发土地。这样，规划可以处于比较主动的地位，克服土地由私人控制所造成的区划被动性。
