买房攻略｜房地产律师的独家分享，不看你就亏大了！

今年

以来，杭城房价一路走高，地王频现，尽管各个房产公司房价普遍不断上涨，但市民们对房产投资的热情却只增不减。现本文从获取房产信息渠道、获取房产优惠信息渠道、确定意向房源后的工作三个角度出发，分别对比普通购房者、房地产从业人员、房产专业律师的投资买房的区别，供大家参考。

一、获取房产信息的渠道

（一）普通购房者

       对于普通购房者而言，获取房产信息的渠道繁多而杂乱。比如当手机铃声响起，显示一个陌生电话号码时，极有可能就是一个房产推荐电话。在信息媒体如此发达的当下，房产商固然不会错失如此广泛的宣传方式，广告、广播随处可见。而在一定范围内的熟人社会，亲友团强大的力量亦不可忽视，基于信任，亲戚朋友的推荐往往更令人信服。

（二）房地产从业人员

 

      身处房产公司内部，房产信息的灵通性无可置疑。首先，自身服务的房产公司所建设的楼盘，定能第一时间获取第一手资料。其次，存在竞争的同行亦是朋友关系。通过平时的了解，对其他房产公司建设的楼盘也能获取相当程度的信息。最后，一般房产公司均有法律顾问，故法律顾问服务的多家顾问单位间，房产信息可有一定程度的流通。

（三）房产专业律师

       房产专业律师，不仅参与房产纠纷的诉讼案件，同时作为房产公司的法律顾问，与房产公司建立一种长期稳定的合作关系。故而，房产专业律师对顾问单位所建设的楼盘定有相应了解。除此以外，律师们还会借助淘宝平台上的司法拍卖来获取房产交易信息，这是大多数人通常会忽略的有力渠道。

二、获得价格优惠的渠道

（一）普通购房者

       普通购房者的优惠渠道主要来源于生活。楼盘新开盘或销售到一定时期，售楼部现场常常会通过降价等活动来吸引群众眼球，这种优惠机会机不可失。此外，有些媒体或中介机构也会组织团购活动，通过团购券等方式来达到促销目的。

（二）房地产从业人员

       服务于房产公司的内部人员，往往能享受到所属房产公司建设楼盘的“内部价”、“员工价”优惠，或者通过总价款分期付款等优惠活动实现优惠购房目的。此可谓房产公司内部人员不隐形的隐形福利。

（三）房产专业律师

       房产专业律师大多拥有自己服务的房地产顾问单位。对于顾问律师，房产公司通常会提供在购房时享受准员工的折扣价格。有时，房地产公司亦会考虑顾问律师的辛勤付出，提供老板友情价，你想问友情价的折扣力度？你猜。

三、确定意向房源之后的工作

（一）普通购房者

       按照购房的一般步骤，确定意向房源后就应考察环境。普通购房者通常在售楼部听销售员介绍房产情况，听到一堆不尽详实的溢美之词。再者，看样板房。通过样板房来类比未来房子的模样。或者开车自行考察房型周边的环境，同时对比周边楼盘价格，简单做法名曰“货比三家”。简而言之，普通购房者选房主要靠感觉。

（二）房地产从业人员

       房地产从业人员了解房源信息更为简单便利。比如，可与项目总聊聊该地块的发展趋势，与营销人员了解下周边情况，向销售人员了解房产销售情况、近期是否涨价等更为内部的问题。同时，作为房产专业人员，自身亦会关注周边楼盘拿地价等因素来决定购房事宜。

（三）房产专业律师

      相较于前述两种人士，房产专业律师会在二者基础上之，考虑得更为全面。

       1. 确定地块价值

       首先，需明确了解该楼盘周边的地价如何，作为一种对比参考。其次，买房产无论个人居住或者投资，都应重点考虑楼盘周边的配套设施现状。例如学校、医院等公共基础设施配套情况，周边环境质量情况，交通情况等。最后，最为重要的亦是许多人忽略的一步——看规划。购买房产，是一项长期投资，因此查看相应地块的规划图非常重要。周围五公里内的总体规划、控制性详细规划、近五年的规划变更等均可从政府公开信息中查询到。再者需关注省市政府对地块的整体规划，周边的道路建设、配套设施的建设等情况。

       在此可举一实例：某律师在2015年选房时，选定了一个楼盘，当时该楼盘的宣传和规划都未显示该楼盘附近有地铁口，规划仅提示有向西延伸的可能性，律师通过规划分析未通地铁的原因是由于杭州某一道路交通工程，其中天目山路设置了一个下穿隧道，所以导致地铁的建设条件不成就。但确定买房前，该律师发现政府道路交通方案改了，改成地面道路，部分路口下穿，考虑分析政府的目的，该律师预见到该地区将建造地铁的可能性非常大。果然，今年政府明确宣布，该楼盘通了地铁，且招投标等已经完成。

       2. 了解房地产企业品牌

       购房时，对开发商应做简单调查。首先，查询开发商的涉诉情况；对涉诉情况进一步分析，是否存在较多的商品房质量问题、资金链问题等情况（尤其对了解陌生的开发商更为实用）；其次，查询开发商是否有被执行的案件；最后，可查询房地产公司的工商信息，项目公司投资人情况（若时间充裕，母公司情况可参照项目公司全部查询）。

       3. 同楼盘或同类型的二手房实际成交价格

       对比同楼盘或同类型的二手房的实际成交价格，可以辨别出该楼盘现有价格是否合理，是否存在开发商蓄意哄抬房价的现象，因此该步骤也不可忽视。

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