贷款利率知多少

目前针对购房的贷款，市面上都有哪些种类？

• 等额本息贷款

• 等额本金贷款

• 抵押贷款（5年期、10年期、30年期）

• 过桥贷款

 

1、等额本息VS等额本金

等额本息：等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，和等额本金是不一样的概念。

等额本金：等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

上述数据的依据：选择的贴现率是15%、利率9折、70万元贷款（房子总价100万，其中首付30万，贷款70万）。

结论：

（1）30年期等额本金、20年期的等额本息等额本金、10年期的等额本息等额本金，跟30年期的等额本息在还款总额上的差距如何，从上述表中摘出来看看数据：

条目	30年等额本金	20年等额本息	20年等额本金	10年等额本息	10年等额本金
还款总额相差	39090	52854	93446	16078	175191
比例=差额/70	5.6%	7.6%	11.9%	23.0%	25.0%

在这6种贷款中，除了30年等额本息之外，其他5类的贷款在总还款上数目一定大于30年期等额本息，比如贷款总额是70万，那么选择30年等额本息与10年等额本金的总还款额差了17.52万，占比到70万的25%，资金的使用率更低。

（2）加入有两种还款方式

月度还款4000元，且是每月必须还款4000元，不能少1分；

月度还款4000元，但是规定必须还3000元，那另外的1000元可以选择不换，可以选择滞后再换，滞后时间可以是10年、20年、3年。

如果智商没有问题，那么我一定会选择第二种还款方式，因为少还的1000元可以作为缓冲啊，比如我失业了、应急之用的时候，都是可以拿出来的子弹啊。

在任何时候，下属结论都是非常正确的，非常正确的：

30年期等额本息 >>30年等额本金>>20年等额本息>>20年等额本金>>10年等额本息>>10年等额本金。

 

2、30年等额本息VS30年先息后本

按照贷款100W元为例，如下表。

 

“30年等额本息”月供5307元。

“只还息不还本”月供4083元。

每个月相差1223元。每个月都是如此。

如图，第二个表格信息更加丰富。

当我5307每月，苦苦月供12个月之后，系统显示你一共“还清”了本金15022元。

 而假设这“每月1223元”我拿在手里，并且去做投资。

投资回报预估为12%，每月1%（很高了）

则12个月之后，我会拥有15523元。多了500元。

 如果按照100万元本金，多赚500元，相当于0.05%.

也就是“只还息不还本”相当于年化利率4.85%

 

如果我们把先息后本的时间跨度拉长，拉到10年、20年、30年的时候：

         

五年期“只还息不还本”产品。哪怕5.15%利率，也和你4.90%等额本息一样划算。

只要银行给我<5.15%，还息不还本就更划算。或者说，差别0.25%/年。

值得注意的是：

如果拖长到30年，则“还息不还本”将远远跑赢“等额本息”。

6.03%还息不还本= 4.9%等额本息

4.90%还息不还本= 3.28%等额本息

 

显然：30年先息后本的优势远远大于30年等额本息，这也是毋庸置疑的。

 

3、“先息后本”的变种：年末换1%本金、前置手续费

• 只还息不还本，年末还1%本金

• 只还息不还本，前置手续费

“只还息不还本”的优势在于，他每年可以“节省”大约本金1.5%的资金，捏在手里，另外去做投资，从而获得远远超过4.9%的回报。日积月累，当有奇效。每月1224元，每年15022元。

这一块的节约并不大，每年也就1.5%

因此，如果按照银监会要求，部分银行产品，必须每年“回本”。 

• 到年末还1.5%，则优势被拉平。和“等额本金”几乎完全相等。

• 若年末还1%，则优势被抵消2/3。

 

对于“前置手续费”的做法，

可见，“只还息不还本”产品，

• 第一年“只省”了500元。

• 第二年一共省了2200

• 第三年一共省了5300

• 第四年一共省了10100

• 第五年才省了17000

 因此，这里面的“利益”是非常非常微薄的。

不值得付任何手续费，付费就是亏损。

 (当然，30年后，这数字挺大的)

4、过桥贷款

 过桥贷款（或者是个人、多军之间的拆解），大概利息水平：

• 万分之四的日利息

• 百分之1.2的月利息

• 意味着：借1万元，月利息120元；借50万，月利息600元；借100万，月利息1200元。

过桥的成本远远高于想象！

无信誉，不可控，无论是针对银行、资产总监、多军个人

 

5、30年抵押贷款

 在水库之前文章，说到“裂变的阈值，大致是贷款Ｘ３，最好是4倍”。

这其中最大的损耗，其实是把“30年贷款”截成“10年期”的抵押贷款。年限缩短，腾挪余地急剧减少。

结论：建议是贷款增加到2.3倍，可以加按。

 

6、30年期抵押贷款 5年截断

前提假设：

• 假设某人从按揭贷款“截断”为抵押贷款。但是他不持有30年，预计5年左右就要抛售。

• 而且还付了1.8%的“贷款手续费”。

我们观察这张图，在“手续费五年分摊”的大前提下，平均资金成本增加了大约1%

基本上“红线”总成本都要在10%以上。

 

7、大结局

1）低月供节约收入证明

2）“只还息”比等额本息更好，约降息0.25%

3）“只还息”如果有附加条件，则好处消失。

4）“过桥式”贷款一律不要

5）30年期抵押，贷款放大2.3倍，就可以截断

6）短炒手续费实战，资金成本 1%