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5.1假期好多人去看了新盘，其中就有珠江花城。现在问你一个正式的问题：珠江花城到底值不值得买？真正的干货，以及绝对正确的回答就是以下： 绝对，不值得买！ 什么叫投资？投资就是给你100万首付，你能把这100万投到未来2-3年几乎可以有确定性上涨行情的地方。此处不用较真，说世界上几乎没有确定性的事情。 另外，还有一个更为重要的逻辑就是，当你拿着100万的首付去找标的物的时候，你的大脑中有没有3套及以上的意向标的物，想说啥呢？就是说，在每一笔钱花出去的时候，你有没有尽可能的找到投资回报率比较高的标的物，以及你有没有用心去做选择。 举个例子：总价400万，如果我们要去选择，该怎么选？
上述表格的数据大差不差，具体细节不用赘述。其实这样比对一轮，是可以教会我们做选择之用的。本质上就是：如果我花费400万的总价，我到底该怎么选择吗？从投资的角度来看，我到底该怎么选才能受益最大化，是不是说到你心坎了。 首先已经从价格上，把珠江花城给排除了。均价在4.2-4.5万，最高的5#、6#楼可能去到4.5-4.7万，想想看在我们的视力范围内，还有没有其他更合适的标的物。显然，4.2-4.5价格太高了，我不是说你珠江实业不行，也不是说你的户型就不人性化，单纯从价格上判断，我就把你丫排除了，入手价格那么高，以后我还怎么赚钱啊。 你看看雅居乐花园3.2-3.5的成片成片的电梯花园洋房，你看看丰乐南路3.5-3.6万双地铁省级学位的绝对利好，是不是都要好过你珠江花城。甚至小4万的雅居乐剑桥郡，纯正的地铁上盖绝对次新，也是值得你去选择的。 还不要说也属于次新的美林湖畔、盈彩美居，紧邻鱼珠CBD这个大杀器，目前价位不也是4.2-4.5吗，淘一淘甚至还有更笋的。 这也很好理解，开发商也要赚钱。要把未来的配套、交通、教育资源等利好以一个高的价格现在卖给你，至于未来什么时间兑现、以及兑现多少，到时候再说呗。 一句话：几乎所有的新开盘项目的价格，都有一个特点，就是特娘的太贵。 我们再来看看，这个叫珠江花城的新盘到底长什么样子？以及梳理一下我们为什么不买这个盘的账。 交通配套 看上图，如果是开发商的文笔那绝对是这样的：东西两条主干道动脉广园快速、沈海高速，冠以南北以珠吉路和丰乐路构成立体交通，瞬间抵达珠江新城CBD，出则繁华尽显、入则桃花源地。如果来一句硬广的话，就是下面这句： 从花城到新城，只不过是喝一碗汤的距离。 如果把地图扩大，你会发现珠江花城在一个杂乱无章的、四周不临主干道的尴尬区域之内，不要说你做公交，就是你开车，你也得费尽周折绕来绕去才能出到珠吉路、广园路，交通比牛奶厂还差。而且，这块地原先是液化气公司的，土壤有没有被污染，后续有没有持续污染且造成严重问题值得商榷。 说一说地铁吧，其实珠江花城是有地铁规划的，就是19号线，从奥体东站一路过来，跟7号线交汇于姬棠站，紧邻项目的是茅岗路站，离项目大约800-1000m。对于这条19号线的轨道交通，至少是2023-2025年的事情了，遥遥无期，我不是说你没有地铁规划，而是说你的兑现很远期，万一到时候规划改了呢？万一线路从别的地方走了呢？ 交通的通达性是珠江花城最大的问题，最大的问题，太让人头痛了。 商业配套 周边的配套，如果说牛奶厂那里还有不算太远的奥体高德汇、家禾天耀的商业配套，那么珠江花城的配套那就是“空中楼阁“，尤其是你是一个刚需上车的盘，你的配套不求高端但求齐备，这方面珠江花城是另外一个大短板。 我以前早就有一个观点，车陂路以东有两个相对集中的商业配套，一个是目前已经成熟的但相对档次一般的奥体高德汇，另一个就是鱼珠板块相配套的居然之家、宜家家居、山姆店以及其他高端商业商务配套。如果我们要投资住宅的话，在商业的配套层面就不能脱离不能不顾这两个商业配套的点。 项目说有一个2万多方的block街区，以备项目自身的配套之用，但其实只要我们看看这个开发商另外一个盘“珠江嘉园“的商业配套就知道，至少可以说开发商在打造社区商业上存在短板，很难短时间内解决。 教育配套 项目自身是有幼儿园配套，以及一所项目所讲的“省一级小学“，限售销售张嘴闭嘴就来”我们这所小学可是只升隔壁执信初中、高中的“，有这个可能，但也存在变数。至于项目所配建的”省一级“小学，这个变数就大了，一句话，不是所有叫”省一级“的都是好学校，你还别不信。 我们都知道了牛奶厂龙湖的体育东小学，最后变成了“灵秀小学”，先不说灵秀小学到底好与不好，想讲的是在公办小学的落成与开学、教育资源师资的调配上，我们的政府和教育部门是充满变数的，言外之意是什么？就是在没有眼见为实之前，所有的都有可能有变化。 再来看看黄埔区的怡园小学，目前黄埔花园、金碧领袖的业主们都“揭竿起义“了，原因还不是原来是妥妥的可以入读，后来改为了摇号。你这不是变相的把教育资源摊薄吗，原来吃香喝辣的业主们哪里能受得了，所以就横幅、游街了呗。 学位房有价值，但也只是房产价值当中的一个价值点而已，不是全部，更加需要注意的是，学位房当中的“学票“价值在递减和衰退，说不好什么时间断崖式呢？ 敲黑板、划重点：交通是硬伤、配套跟不上、学位有变数，如果这三样东西都不能确定性的给到的话，你说珠江花城92平三房设计就是人性化，你说这个小区的园林很有特点，都是于事无补。 不选择珠江花城，还有一个更加重要的因素：几乎所有的一手新盘，在金融属性上都不友好，在时间上不可控。 你400万总价的房子，你就得老老实实的首付120万，一分钱就没得少。什么GPGD、过桥、全款抵押之类的还是不要想了。而且现在入手，2年后交楼，3年后把房产证办出来，再有2年限售，里里外外5年的时间是少不了的。 所以，你有一千个理由，不应该去选择珠江花城。如果我们把珠江花城放到一个区域板块来看，放到一个更加宽广的城市区域板块来看： 未来3-5年，最值钱的莫过于鱼珠核心板块，其次是老黄埔板块、东圃板块、牛奶厂板块；
鱼珠板块、老黄埔临江（丰乐南）板块一定会随着第二CBD崛起，是整个大片区的领头羊； 牛奶厂板块是第二CBD鱼珠的后花园，以改善居住为主，相当于汇景新城之于天河北、之于金融城的关系； 至于东圃板块，因为利好出尽，加上越发糜烂的环境和被抽血，反而后劲缺失，但能更得上大势； 至于珠江花城，一定是作为这个片区的刚需盘来的，言外之意就是，工作在鱼珠的小白领可能会住这个盘，距离稍远、配套一般但能忍受。 稍微归拢一下： 1、我现在选了A，那么如果选择了B呢，以及是否C更好呢？ 2、什么是好，什么是更好，什么是最好？ 3、如果加上时间维度，什么是好，什么是更好，什么是最好？ 我觉得我们应该培养成这样一个习惯，当我们在手持现金去准备投资的话，多问问自己有关上面的问题。 以上的思考路径和方法就是：选择的力量。 |
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来自： 晓峰2kvnxj11zo > 《锤神》
