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上海动迁房过户违约纠纷律师 张昌伟主任律师：66987299 13564084343许玉兰等诉周迪勤等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书 发布日期：2014-02-08 浏览：78次 点击下载文书 点击打印文书上海市排名靠前中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沪一中民二（民）终字第3244号上诉人许玉兰、纪艺因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月14日立案受理后依法组成合议庭，于同年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人许玉兰、纪艺的共同委托代理人乐音果，被上诉人朱建蓉、周迪勤及其共同委托代理人迪鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，上海市闵行区南江燕路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋）的产权人为许玉兰、纪艺，其于2008年8月21日取得该房屋产权证。2009年5月24日，许玉兰、纪艺（出售人、签约甲方）与朱建蓉（买受人、签约乙方）经傅宏伟等居间介绍，就上海市闵行区南江燕路某弄某号某室房屋签订《房屋买卖定金合同》一份，约定：乙方预定甲方名下的系争房屋，房屋建筑面积为78.68平方米，房屋单价为7，752.90元／平方米，总房款为61万元；在正式签署房屋买卖合同之前，甲方承诺为乙方所预定房屋保留65天（自2009年5月24日至2009年7月28日）；本协议签订时，乙方向甲方支付定金2万元，乙方须在上述房号保留期限内，携本协议与甲方签订《房屋买卖合同》有关事宜，上述定金在甲乙双方签订《房屋买卖合同》时，抵作该房屋的购房价款；甲乙双方同意房款分三次支付，乙方在与甲方签订本《房屋买卖定金合同》后向甲方支付订金2万元，在与甲方签订《房屋买卖合同》，双方至交易中心做抵押并签章后乙方向甲方支付首付款51万元，乙方拿到上海市闵行区房地产交易中心收件收据后再支付尾款8万元；在本协议签订后，须为乙方保留该房屋至保留期满之日止，且不得与第三方签订该房屋之《房屋买卖合同》；并承诺在乙方携本协议与甲方签订《房屋买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款，如甲方违反上述约定，甲方需向乙方双倍返还定金，同时本协议自动失效；乙方承诺，在本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《房屋买卖合同》，并承诺在与甲方签订《房屋买卖合同》时，乙方将完全遵循本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款，如乙方不能履行本协议书确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的房号保留权，甲方有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时乙方已交付的定金不予返还。合同还对其他内容进行了约定，同日朱建蓉向许玉兰、纪艺支付定金2万元（人民币，下同）。同年6月9日，朱建蓉向许玉兰追加支付定金10万元。2009年6月17日，周迪勤、朱建蓉（贷款人、签约乙方）与许玉兰、纪艺（借款人、签约甲方）签订《房产借款抵押合同》一份，约定甲方以其名下的位于上海市南江燕路某弄某号某室房屋作为抵押，担保其向乙方借款80万元，借款期限自2009年6月17日至2013年8月28日。同日，双方签订《借款补充协议》一份，约定甲方到该房可以交易过户时，应积极配合乙方做好交易过户手续，并确保没有其他贷款等抵押，不得以任何借口拖延过户或不过户，如违约甲方应按借款总额的贷款年利率四倍偿还乙方借款，另外甲方向乙方支付总借款的50%的违约金及全部本金；如乙方到该房可以交易过户时，不过户、不交易，则乙方违约，乙方应向甲方支付总借款的50%的违约金，甲方有权向乙方收回此房产的一切资料（包括房产证及抵押证，同时乙方应无条件与甲方撤销房产抵押合同）。当日，周迪勤、朱建蓉通过银行转账的方式向许玉兰、纪艺支付房款41万元。2009年7月12日，许玉兰、纪艺（出售人、签约甲方）与周迪勤、朱建蓉（买受人、签约乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将位于上海市闵行区南江燕路某弄某号某室房屋出售给乙方，房屋转让价格为80万元，乙方于2009年6月17日之前向甲方支付80万元，甲乙双方都已知晓上述房屋为动迁房，对该房在将来因市场价格变动产生的风险自愿各自承担；乙方如未按期向甲方支付上述房款，甲方应书面催告乙方，乙方每逾期一天按房价的百分之一向甲方支付赔偿金，自收到甲方催告之日起十日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方面解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之后起的五日内乙方未提出异议的，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款的50%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付，若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额由甲方据实赔偿；甲方承诺于2013年8月28日之前把房屋腾空，并通知乙方对房屋进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其设备、装饰情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交给乙方，即表示该房屋转移占有，自交房之日起，该房屋、装饰及附属设施非人为因素产生的损坏由乙方承担，该房屋的物业费自交房之日起由乙方承担；乙方在收房之后对该房屋的装修费用，由乙方承担，但如果在2013年8月28日之前由于甲方原因该房屋未能过户至乙方名下，则甲方需按原价向乙方支付该装修费用，若由于乙方原因该房未能过户至乙方名下，乙方愿放弃对该房的装修权益，将装修物品赠送给甲方；甲乙双方于2009年6月18日之前到闵行房产交易中心办理抵押该房登记手续，抵押物的担保范围所有已支付房款的本金、利息、违约金、损害赔偿金、抵押物保管费用，订立履行合同的费用及实现权利的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费），因违约而导致抵押权人处分抵押物时，抵押人愿意接受人民法院的强制执行；在交房之前，应当由甲方支付给有关国家、公司、其他组织的维修基金、电话初装费、煤气初装费、有线电视开通费、物业费等均已包括在本合同所述房价之内，由甲方自行支付，不再与乙方另行结算，但交房之后发生的水、电、煤、电话的使用费、物业费等由乙方承担，甲方应当提供缴纳费用的便利；甲方承诺于2009年6月18日之前将户口从此房迁出，并在此房交易过户之前不再往此房迁入户口，如在2009年6月18日以后，此房仍有户口或交易之前再迁入户口，按每一天甲方赔偿乙方300元；甲方应当自该房产根据国家或者地方的动迁房政策，可以依法转让登记之日起七个工作日内，和乙方签订《上海市房地产买卖合同》，并在此期间内和乙方一起到房地产所在交易中心办理房地产产权过户手续；甲方承诺在乙方或者乙方委托代理人办理转让过户时，积极给予协助，在上述房屋符合转让登记之日起七日内，甲方故意拖延或者不及时协助交易过户，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的五日内甲方未提出异议的，合同即行解除；乙方承诺将在上述房产符合转让登记时，及时与甲方联系，到交易中心办理过户手续，乙方在上述房产符合转让登记之日起七日内未与甲方办理过户手续，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日的五日内，乙方仍未与甲方交易过户的，甲方有权单方面解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起五日内乙方未提出异议，合同即行解除；甲乙双方协商一致确认，双方因交易过户需要缴纳的税、费等，由各自承担；甲方应在交易过户当日，将房产证及其密码、原购房所交税费的发票等交予乙方保管，乙方应向甲方出示收据，因乙方保管不善而使产证及密码，原购房所交税费的发票等损坏或丢失，甲方有义务协助补办，但因此而产生的费用由乙方承担；本合同签订后，如甲方违反合同约定不同意将上述房屋卖给乙方，甲方需按合同签订之日银行贷款年利率的四倍乘以甲方占用乙方所付房款金额80万元的年限之金额偿还给乙方，另外甲方向乙方支付总房价的50%违约金及全部本金；本合同自甲乙双方在平等自愿的基础上经过充分协商达成一致意见，任何一方在未征得其他方同意的前提下不得擅自变更本协议内容等。合同还对其他内容进行了约定。该合同签订当日，许玉兰、纪艺将系争房屋的房产证及钥匙交给周迪勤、朱建蓉，向其交付了房屋。2013年3月3日，双方至上海市闵行区房地产交易中心办理系争房屋的网上二手房签约手续，并签署《网上二手房签约申请书》，该申请书上备注中的交易价格载明为802，536元，单价为10，200元。但因双方对房屋价格存在争议，当日未能签订买卖合同、办理过户手续。此后双方对过户事宜经过多次沟通未果。2013年3月15日，许玉兰、纪艺委托律师向周迪勤、朱建蓉发函表示双方约定的房屋交易价格为80万元，应在2009年6月17日前将该房款付清，但合同签订后至今，买方仅支付了53万元房款，余款27万元至今未能付清，故要求在收到律师函的十日内付清全部余款，并按每日房价1%的标准支付违约金，如未能按期支付，则通知解除合同并要求买方承担违约责任。同年3月26日双方交易的中介经办人傅宏伟致电许玉兰，沟通房屋过户事宜，但未能达成一致意见。2013年7月8日，朱建蓉、周迪勤起诉至法院，要求判令许玉兰、纪艺将系争房屋过户至朱建蓉、周迪勤名下。审理中，许玉兰、纪艺提出反诉请求，要求判令：1、解除双方于2009年7月12日签订的《房屋买卖合同》；2、朱建蓉、周迪勤支付违约金135，000元；3、朱建蓉、周迪勤协助办理注销系争房屋抵押登记手续。原审认为，本案争议焦点为双方就系争房屋买卖约定的交易价格为61万元还是80万元，及房款的具体支付方式。对于房屋价格的认定，法院认为，双方在交易过程中先后共签署四份协议，对于房屋交易价格的认定应结合该四份协议及交易过程。首先看其交易过程，双方于2009年5月24日签署《房屋买卖定金合同》，约定交易价格为61万元；于2009年6月17日签署《房产借款抵押合同》及《借款补充协议》，约定抵押金额为80万元；于2009年7月12日签署《房屋买卖合同》，约定交易价格为80万元。对此短时间内的房价上涨，许玉兰、纪艺向法院陈述为因地铁开通，房价上涨。法院注意到，许玉兰、纪艺于庭审中向法院陈述，系争房屋出售时其曾挂在多家中介，价格均在60万元左右，该陈述可印证61万元的房价系其当时出售系争房屋的真实意思表示。又若如许玉兰、纪艺所陈述的，因地铁开通而房价上涨，故于2009年6月17日即协商房屋价格上涨至80万元，对于许玉兰、纪艺的该陈述，法院认为，8号线地铁的规划及建造属政府公开信息范畴内，且该施工并非一夕完成，即双方当事人对于地铁的施工及开通情况均应有心理预期，对于许玉兰、纪艺陈述在前后历经仅25天的时间内，房价上涨幅度达31.15%的原因为地铁开通，显然有悖于常理并且不符合交易习惯。其次法院又注意到，双方在《房屋买卖定金合同》中约定的付款方式为首付款53万元，尾款8万元（原审笔误为10万元）于交易过户时支付，朱建蓉、周迪勤亦于2009年6月17日前付清了购房首付款。若如许玉兰、纪艺陈述按照《房屋买卖合同》中的约定支付，则朱建蓉、周迪勤应在6月17日前付清房款80万元，而该买卖合同于7月12日签订，即朱建蓉、周迪勤在签订该买卖合同时已属违约，但许玉兰、纪艺不仅未追究违约责任，还将系争房屋的产权证及钥匙交付，且在此后长达数年的时间内未追讨余款，亦不符合常理及房屋买卖交易习惯；再次，借款金额为80万元的借款抵押合同签订后，双方又在补充协议中明确约定了房屋过户的条件，故该抵押合同名义上为借款，实为对于此次交易的保障，对于朱建蓉、周迪勤陈述的房价上涨原因更符合双方此次交易的实际情况。综上，法院认定双方就系争房屋买卖的交易价格为61万元，且在实际交易过程中双方依据定金合同约定的支付方式履行，故尾款8万元，朱建蓉、周迪勤应于办理过户手续时支付。关于系争房屋的买方主体问题，法院认为，虽定金合同签订时买方仅约定为朱建蓉一人，但此后在抵押合同及买卖合同中购买方约定为朱建蓉、周迪勤二人，且在2013年3月3日双方签署《网上二手房签约申请书》时购买方为周迪勤、朱建蓉二人，对此许玉兰、纪艺仍在申请书上签字，即对于购买方主体并无异议，故法院认定系争房屋的买方系朱建蓉、周迪勤二人。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、排名靠前百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）朱建蓉、周迪勤于判决书生效之日起十五日内向被告（反诉原告）许玉兰、纪艺支付购房款8万元；二、原告（反诉被告）朱建蓉、周迪勤于判决书生效之日起十五日内注销设定在上海市闵行区南江燕路某弄某号某室房屋的抵押权；三、被告（反诉原告）许玉兰、纪艺于判决书生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）朱建蓉、周迪勤，将上海市闵行区南江燕路某弄某号某室房屋过户登记至原告（反诉被告）朱建蓉、周迪勤名下（过户登记产生的相关交易税费，由双方按国家规定各自负担）；四、驳回被告（反诉原告）许玉兰、纪艺的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计4，950元，反诉案件受理费减半收取计1，500元，共计6，450元，由许玉兰、纪艺负担。判决后，许玉兰、纪艺不服，上诉至本院称，当事人先后签订的合同内容不一致时应以后一次成立的合同为准。两上诉人与两被上诉人签订《房屋买卖合同》时明确约定系争房屋价格为80万元，但一审法院以在先签订的《房屋买卖定金合同》约定的房屋价格作为判决认定事实的依据，犯了常识性错误。根据双方签订的《房屋买卖合同》，双方并没有选择将继续履行合同作为承担违约责任的方式，即使两上诉人存在违约行为，其仍有权根据合同约定以支付违约金为代价解除合同。并且本案房屋买卖合同纠纷有别于其他因房屋价格上涨卖方毁约的动迁房买卖纠纷，法院不应一概无视合同基本约定，一律判决继续履行合同。故请求撤销原审判决，改判为驳回两被上诉人原审的诉讼请求，支持两上诉人原审的反诉请求。被上诉人朱建蓉、周迪勤共同辩称，不同意两上诉人的上诉请求。本案系争房屋为动迁房，考虑到动迁房的过户时间较长，买卖双方有可能因房价的涨或跌发生违约行为，故两上诉人与两被上诉人在中介的建议下补签《房产借款抵押合同》、《借款补充协议》并办理系争房屋的他项权证，将房屋的买卖总价从实际成交价61万元虚拟做高至80万元，作为双方违约的成本。系争房屋的真实交易价格为61万元，两上诉人与两被上诉人完全按照《房屋买卖定金合同》约定的付款方式实际履行，并且在过去的4年里两上诉人未表示异议。虽然双方在《房屋买卖合同》中约定了违约金，但该违约条款并非合同解除的条件，并且两上诉人作为违约方无理由单方面解除合同，两被上诉人作为守约方要求继续履行合同，故请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审对本案事实认定属实，本院依法予以确认。本院认为，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。合同成立后，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点在于系争房屋的真实交易价格为61万元还是80万元，而造成此争议的根本原因在于双方于2009年5月24日签订了系争房屋总房款为61万元的《房屋买卖定金合同》，又于2009年7月12日签订了房屋转让价为80万元的《房屋买卖合同》。对此，两上诉人的解释为地铁开通导致房价上涨，双方约定系争房屋价格变更为80万元；两被上诉人的解释为《房屋买卖合同》约定房价80万元旨在与《房产借款抵押合同》、《借款补充协议》所涉金额80万元保持一致，80万元为虚拟做高的交易价格，其实质为双方当事人违约的成本，即任何一方当事人违约时以80万元为基数计算违约金。本院认为，《借款补充协议》约定系争房屋可以交易过户时，若上诉人许玉兰、被上诉人周迪勤、朱建蓉不过户、不交易时应承担的违约责任，故《房产借款抵押合同》、《借款补充协议》名义上为借款，实际上为系争房屋交易过户的保障，并且《房屋买卖合同》签订在《房产借款抵押合同》、《借款补充协议》之后，两被上诉人结合《房产借款抵押合同》、《借款补充协议》对《房屋买卖合同》约定房价80万元作出的解释与动迁房因不能即时过户而约定违约责任之交易习惯一致，更为符合常理也更为可信，故本院认定系争房屋的交易价格为61万元。虽然在《房屋买卖定金合同》之后，两上诉人与两被上诉人未就系争房屋的真实交易价格61万元签订房屋买卖合同，但两被上诉人基本按照《房屋买卖定金合同》约定的付款方式支付房款，留下尾款8万元在系争房屋交易过户时支付，两上诉人亦实际受领房款并将系争房屋交付两被上诉人，故双方当事人按照《房屋买卖定金合同》约定实际履行了房屋买卖合同中各自的主要义务，双方应按约履行完毕。现两上诉人以双方签订的《房屋买卖合同》并未选择继续履行合同作为违约责任的承担方式为由主张解除合同与合同履行的诚实信用原则相悖，于法无据，本院不予支持。上诉人许玉兰、纪艺的上诉请求，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》排名靠前百七十条排名靠前款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币11，400元，由上诉人许玉兰、纪艺负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈懿欣代理审判员　　潘俊秀代理审判员　　翟从海二〇一四年一月十三日书　记　员　　周　益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》排名靠前百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

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