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政策依据 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。国税函[2010]220号第三条第（四）项规定：“土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。” 《土地增值税见证业务规则》(国税发[2007]132号)第三十五条第八款规定：“在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。在计算加计扣除项目基数时，要审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。”基于以上两个文件规定，房地产企业计入开发成本的借款费用或利息支出，在进行土地增值税清算时，需要剔除，应调整至财务费用中计算扣除。 基于以上两个文件规定，房地产企业计入开发成本的借款费用或利息支出，在进行土地增值税清算时，需要剔除，应调整至财务费用中计算扣除。 房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内。 案例1：甲房地产开发企业2011年1月1日立项开发一小区，向交通银行借款100000万元，利率为5%，2012年12月31日完工，2013年12月31日交房并进行土地增值税，同时还本付息。取得土地使用权所支付的金额100000万元；房地产开发成本200000万元。每年期间费用20000万元，3年期间费用合计60000万元。 2011年与2012年会计核算时将利息100000×5%×2=10000万元计入资本化，其中土地成本分摊3000万元；开发成本分摊7000万元。导致会计数据“取得土地使用权所支付的金额”合计为103000万元，房地产开发成本会计数据合计207000万元，2013年度会计数据利息计入财务费用5000万元。 房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5% 房地产开发费用＝100000×5%×3＋（100000＋200000）×5%=30000万元。 在计算开发费用时会计上资本化的利息3000万元不在公式中“取得土地使用权所支付的金额”体现，应放在公式中的“利息”位置。 案例2：甲房地产开发企业2011年1月1日立项开发一小区，向民间借款100000万元，利率为5%，2012年12月31日完工，2013年12月31日交房并进行土地增值税，同时还本付息。取得土地使用权所支付的金额100000万元；房地产开发成本200000万元。每年期间费用20000万元，3年期间费用合计60000万元。 2011年与2012年会计核算时将利息100000×5%×2=10000万元计入资本化，其中土地成本分摊3000万元；开发成本分摊7000万元。导致会计数据“取得土地使用权所支付的金额”合计为103000万元，房地产开发成本会计数据合计207000万元，2013年度会计数据利息计入财务费用5000万元。 房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10% 房地产开发费用＝（100000＋200000）×10%=30000万元。 在计算开发费用时会计上资本化的利息3000万元不在公式中“取得土地使用权所支付的金额”体现，应放在公式中的“利息”位置。 来源/中财讯集团 作者/刘德春 尊重版权，从我做起！ |
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