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申请执行人向法院申请对某不动产实施强制执行，以清偿申请执行人对被执行人所享有之债权。 当事人以对涉案不动产的租赁权为由主张阻却法院对涉案不动产强制执行的情况，在实务中并不少见。 然而从司法实践来看，很多案外人以此为由提出的阻却法院对涉案不动产强制执行的诉讼往往以败诉结局。其间我们不排除有些当事人故意借此逃避法院的强制执行，但仍有一些当事人系因为租赁合同本身的签订及履行问题，或者程序操作不当的问题导致其合法权益未能得到及时维护。
本文结合最高人民法院关于此类案件的裁判规则及实务操作中的难点，对以不动产租赁权阻却强制执行程序的操作流程及实务问题做系统阐述。
一、基本原理及规则
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条关于租赁权排除强制执行的问题规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”
案外人基于对涉案不动产享有租赁权而提出排除法院强制执行的，其实际系案外人执行异议的范畴。《民事诉讼法》第二百二十七条关于案外人执行异议的问题规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
实务中案外人提起执行异议之诉的，应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七的规定，以申请执行人为被告，被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。注意在被执行人不反对案外人异议的前提下，法院并非一定要列被执行人为第三人。实务中有的申请执行人或被执行人以此主张程序瑕疵的，法院不予支持。
（一）不动产租赁权阻却执行的适格主体
以租赁权主张排除法院强制执行，显然提起该执行异议的主体应当是涉案不动产的承租人。但是否所有对涉案不动产拥有承租权的主体均有权提起执行异议并阻却法院强制执行程序呢？答案是否定的。
（二）次承租人的租赁权能否阻却执行
与承租人存在租赁合同关系的次承租人即不属于通过执行异议程序阻却对不动产强制执行的适格主体。转租合同存在两个租赁关系，即出租人与承租人之间的租赁合同关系和承租人与次承租人之间的租赁关系。其中，后一租赁合同关系的存在以前一租赁合同关系的存在为基础。换句话说，并不能因后一租赁合同关系的存在而导致前一租赁合同关系的消灭。次承租人并不能因承租人的转租行为而替代承租人的法律地位。
基于以上原因，次承租人对承租人的租赁请求权并不能阻碍出租人就承租人的租赁权主张民事权益。因此因出租人与承租人的租赁合同纠纷，出租人依据生效法律文书申请对承租人实施强制执行的，次承租人无权以次承租权对抗该强制执行。【参考案例：最高人民法院（2017）最高法民申886号民事裁定书】
二、以租抵债的租赁权能否阻却执行
在此种操作形式中，出租人与承租人签订了租赁合同，但承租人基于对出租人的其他债权而无需向出租人支付租金。此种情形下，该业务形态实际为以租抵债。实务中，在该形态同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定的，是否可阻却法院对涉案不动产的强制执行，法律并未明确规定。
有人认为，上述操作形式可以类比房屋买卖合同的买受人与以房抵债中的债权人。两者在房屋优先权的问题上，司法实践中一般倾向于前者而非后者。笔者认为此类案件与上述形态并不具有可比性。房屋买卖合同的买受人与以房抵债中的债权人优先权的问题实际系期待性物权与债权的优先性考量问题，司法实践中优先保护前者实际系坚持了物权优先于债权的原则。但是在租赁权阻却强制执行案件中，承租人对不动产享有的租赁权实际系债权之一种，而申请执行人对涉案不动产进行强制执行以清偿债务的，其本质仍然属债权行使的范畴。据此，两种权利并不存在哪一个更具有优先性的特点。据此，在不存在其他不符合上述司法解释规定的阻却事由的情况下，笔者认为此种情况仍然可以作为租赁权阻却不动产强制执行的合法条件。
三、不动产租赁权阻却执行的条件及相关实务问题
案外人以对涉案不动产享有租赁权为由主张排除申请执行人对涉案不动产的强制执行的，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，最高人民法院司法实践中判例，案外人应当满足以下两个条件：
1、案外人在涉案不动产被查封之前与不动产权利人签订了依法生效的租赁合同；
2、在涉案不动产被查封前案外人已对涉案不动产持续占有、使用（司法实践中一般认为，案外人已经依约支付租金并对涉案不动产实施了围绕生产经营或生活目的的装修等行为的，即产生了对不特定第三人公示效果，属于对涉案不动产持续占有、使用的情况）。
实务操作中应当注意，有的案外人单纯以在涉案不动产被查封前与第三人签订的工程合同或装修合同等文件以证明对房屋的持续占有、使用。司法实践中，法院一般认为，此类证据仅能证明在涉案不动产被查封前存在上述合同被签订的情况，但并不能证明涉案不动产被实际进行了施工。因而不能作为证明案外人对涉案房屋已经实际占有、使用的有效证据。【参考案例：最高人民法院（2016）最高法民申700号民事裁定书】
由于案外人对涉案不动产仅主张租赁权排除法院申请强制执行，而租赁权本身受到租赁合同约定期限以及合同法关于最长租赁合同期限规定的限制。因此案外人以租赁权主张排除法院强制执行的行为具有期限限制，对于超出租赁合同期限之外的不动产相关权益，此类案外人无权主张排除法院的强制执行。【参考案例：最高人民法院（2015）民申字第348号民事裁定书】
四、租赁权阻却执行操作中的举证问题
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”
实务中有的案外人所举证的关于涉案不动产的租赁合同，其起始时间为出租人尚未获得合法产权的时间。例如，租赁合同的起始时间2017年3月6日，但经法院调查，该时间开发商尚未将房屋交付给出租人。则显然此租赁合同的起始时间明显不符合常理，无法作为认定租赁合同有效排除法院强制执行的证据。【参考案例：最高人民法院（2017）最高法民申3098号民事裁定书】
再如，有的当事人所举证的租赁合同晚于涉案不动产抵押权的设定实际。《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 据此，如果涉案租赁合同系不动产抵押权设立后生效，则该租赁关系因无法对抗已经登记的抵押权，因此不能排除基于抵押权所提起的强制执行。
五、案外人执行异议程序的启动期限
案外人执行异议程序包括了执行异议的提起及执行异议之诉的提起。该程序的启动期限为涉案不动产被查封后及被执行完毕之前。实务中有人认为，法律并未就该程序的终止时间进行规定，因此即便涉案不动产被执行完毕，仍然不影响案外人执行异议程序的启动及推进。
上述观点系错误理解了执行异议程序的设置价值。案外人执行异议及诉讼程序是一种围绕执行标的尚未处置时实施的执行救济制度。如果涉案执行标的已经被执行完毕，则此种情况下案外人执行异议之诉适用的前提也将不复存在。当然也无所谓实现阻却法院执行的目的。实务中案外人在执行程序结束后提起案外之执行异议之诉的，法院不予支持。【参考案例：最高人民法院（2015）民申字第2901号民事裁定书】
编辑：董唯唯 |
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