赛普分享：2017年房企人均效能与趋势分析，你家达标了吗？

如果说人才、土地、资金是拉动房企快速发展的三驾马车，那么当土地红利不在、资金愈加艰难之时，当前人才的重要性尤为突显。然而，在房企规模差距越拉越大的同时，另一个缺口也在逐步加大，那便是人均效能的差距，这甚至比规模差距更可怕，意味着当企业规模不断扩大，企业的“体质”可能正在变得臃肿、虚弱。

赛普地产研究院综合房地产主业占比、企业规模均衡分布等因素，选取了2017年TOP200房企中的80家上市企业，以企业财报为基础，结合行业真实数据调研，对房企人均效能等指标进行了分析与解读，供各家企业参考、比对。

2017年房企人均效能情况分析

▋ 规模效应明显：规模型房企人均效能更高，管理费用更低

1.规模企业人均效能约为中小企业的5倍

从发展规模（人均流量金额/面积）与发展效益（人均净利润）的维度来看，房企规模效应明显，龙头企业（3000亿以上）人均效能约为中小企业（100亿以下）5倍。

这个也比较好理解。例如，对于中小型房企来说，完成100亿销售额可能要进入多个城市，且都要组建完整的团队，人数会大量增加，而对于规模房企而言，已经完成全国化布局，且多个重点城市均有多项目同时开发，通过优化组织管控，乃至人员调配、兼任，可以在不增加编制的情况下实现就地拓展，完成100亿的新增销售额，从而通过规模集中效应提升人均效能。

再以万科、保利、中海为例，这几家标杆企业人均效能指标保持行业领先水平。其中，万科突破5000亿销售规模，其地产开发系统的人员数量依然控制在万人以内；保利突破3000亿销售规模，其地产开发系统的人员数量控制在6000人以内。

需要注意的是，由于各企业战略布局方向以及发展模式差异较大，因此单纯的人均效能指标对比不能够完全评判企业管理能力与组织效能。

2.企业规模越大，管理费用越低

除了上述较为直观的人均效能指标，管理精细度也是衡量企业效能的重要指标。这里的管理精细度指标可通过管理费用与销售额之比来体现，即：当期管理费用/当期销售额。（各企业数据可能包含了部分非地产业务，由于影响较小因在此未剔除但暂不考虑其影响）

从2017年数据来看，管理精细度指标同样受规模效应的影响，千亿级企业普遍控制在销售额2%以内，而百亿级企业普遍达到3%水平。其中保利、中粮、招商蛇口等国有企业以及旭辉、阳光城等民营企业表现最佳。如下图：

▋ 千亿“跳档”现象：刚跨过千亿门槛的房企，人均净利润显著高

2017年诸多房企都提出了奔千亿的口号，规模化成为许多房企战略的第一要义，这不是偶然。“千亿”的魔力，正体现在人均净利润上。

2017年，处于1000-3000亿规模梯队的企业，人均净利润要高于3000亿以上规模的企业；同时，1000-3000亿规模梯队的企业，在净利润远高于500-1000亿规模企业的同时，人均销售面积却低于后者。

即刚迈入千亿规模的房企在人均效能上出现了“跳档”现象——第一，人均销售面积低于后一个梯队（500-1000亿规模企业）；第二，人均净利润高于前一个梯队（3000亿以上规模的企业）。如下图：

上述现象，主要是由于1000-3000亿梯队的企业多为一二线城市布局为主的区域深耕型企业，如中海、华润、龙湖、招商等，因此销售面积偏低但利润水平较高。这些房企的城市布局和深耕策略也值得探究。

▋ “价值创造效率”指标：企业间差距显著，但与销售额无正相关

这里我们提出一个指标——“价值创造效率”指标，它是净利润与管理费用投入之间的关系，在于体现人工成本投入的单位价值创造。

价值创造效率=净利润/管理费用。（各企业数据可能包含了部分非地产业务，由于影响较小故在此未剔除，但暂不考虑其影响）

由于各规模梯队的薪资水平差异较大，因此这一指标并未呈现明显的规模效应或梯队特征。其中，中海与招商蛇口效率最高，TOP50企业均值3.51，具体数据如下：

2014-2017年地产行业人均效能趋势

▋ 各梯队房企人均效能整体呈现上升趋势

各梯队发展规模类指标，即人均销售金额与人均销售面积基本上保持稳定增长，该口径下行业人均效率逐步攀升，领先的TOP10企业能够达到普通TOP100企业2-3倍。