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随着国内房地产市场进入调整期，住宅需求逐渐回归理性，而新时代下中国新型城镇化建设和产业转型升级的提速使产业地产的开发价值和区域性发展机遇彻底爆发，成为房企及各路资本转型发展的新风口。据不完全统计，截至目前已有近50家传统房企入局或加速产业地产布局，包括万科、绿地、碧桂园、保利、世茂、招商、金茂、金地、金科等一大批品牌房企。 图：产业地产驱动力转变 在当前大力培育经济新动能、加快战略新兴产业发展的形势下，以土地财政、房地产驱动和土地资源买卖为基本框架的传统园区开发模式进入转型发展的新时期，同时产业园区运营也走上产业引领、创新驱动的新路径，去房地产中心化成为首要任务。这对产业园区运营企业来说也是一种挑战，使得企业不断变革升级运营模式：一方面通过产业孵化与投资为核心搭建产业生态闭环，形成新型商业模式发展的内生动力；另一方面引进社会资本，转型资产管理者，以少量资金撬动巨量资产；此外，还通过合作、并购、管理输出等方式，实现对园区产权和运营权的拥有。 1 回归产业运营价值、变革运营模式 以产业孵化与产业投资为核心搭建产业生态闭环，综合提升产业运营实力 产业地产真正的价值在于长期运营，领先的产业与优秀的运营企业则是带来税收与长期稳定现金流的重要力量。产业园区运营优秀企业聚焦产业资源，变革产业园区运营模式，形成产业集群，实现园区良性造血循环，致力于长期稳定发展。 张江高科转型“新三商”模式：张江高科在探索建设世界级综合性国家科学中心的道路上摸索出一条集科技地产商、产业投资商、创新服务商的“新三商”模式：企业逐步改变之前以工业地产开发运营为主导的“高投资、重资产、慢周转”模式，向“股权化、证券化、品牌化”转型，寻找科技地产与产业投资的有机融合、协同发展。针对不同企业在不同时期的融资需求，张江高科以直接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资，并通过与武岳峰基金、金浦基金、经纬资本、源星资本等合作，实施从天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局。通过“投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”，形成了产业投资的良性滚动循环，为企业的可持续发展提供支撑。 星河“房东 股东”模式：星河产业利用母公司四大业务的聚合，汇集涉及产业运营的核心要素，构造了企业独特的产业地产模式：房东 股东。房东即为在不同发展阶段的企业提供相应的物理空间，包括创客空间、孵化器、加速器、总部基地及各类生活配套等；股东则是为园区内企业提供相应的投融资服务。在股东方面，星河产业能够提供现金和非现金两种投资方式，其中，非现金投资主要包括三种方式：服务换股权、租金换股权和产权换股权，前两种更多针对初创类企业，第三种则主要针对形成一定规模、有自主购买物业诉求的大中型企业。截至2017年上半年，星河产业已参与逾60家初创类企业的投资，其中约三分之一为直投、三分之二为跟投，接近四分之一已实现退出。 华夏幸福产业孵化：华夏幸福自2014年提出并实施“全球技术—华夏加速—中国创造”的创新发展战略，建立起了“孵化器—加速器—专业园区—产业新城”的产业培植链条，联手战略合作伙伴太库，坚定地以国际化视野走出一条“产业孵化”的新路。截至目前已引进多家企业入驻旗下产业园区。其中，2017年9月，由世界工业机器人四大家族之一的安川电机与韩国都林自动化合资的安川都林应用设备有限公司正式签约入驻香河产业新城，此次签约将壮大香河机器人产业集群的整体实力，完善香河的机器人产业链条；同日，来自硅谷的Crowdz、MatchUpBox、Seevider、Dotin等4家美国企业还签订了入孵协议。 2 产融突破转型资产管理者 引进社会资本，以少量资金撬动巨量资产 面对新的市场机遇与挑战，模式重塑成为产业地产企业谋求长期发展的重要举措，产业园区运营优秀企业盘活存量，由“融资驱动”向“投资驱动”转变，有效实现产融结合。 招商蛇口与太盟投资成立规模为16亿元的离岸地产基金，基金将以总对价50亿元在境外协议转让形式收购招商蛇口持有的三项资产相关股权。未来，招商蛇口将复制该模式，并综合运用地产私募基金、REITs等全生命周期的资本通道，促进项目去化，实现资源的有限循环。同时，该地产基金的成立，有助于推进公司持有型物业产融结合的落地，在贡献经营利润的同时，促进资产运营能力和地产金融能力的提升，以产融创新助力招商蛇口战略落地、智慧发展。 普洛斯联手中国人寿设立100亿规模的物流地产增值收益型基金，双方共同担任基金管理人。基金以股权投资方式，抓住国内物流基础设施并购整合的机会，投资于境内一二线核心城市增值型物流资产，首期资产主要位于北京、上海和苏州。基金的设立有利于普洛斯抓住国内物流基础设施行业的发展机遇，快速助推其中国业务的发展。 东湖高新与平安不动产签订战略合作协议，未来将以专业的产业地产品牌优势与园区开发运营经验，充分结合平安不动产强大的品牌、资金与产业资源的核心竞争优势，助力区域产业招商与园区运营。 3 轻重并举、合纵连横 并购重组求新变，业务规模快速扩张 一方面，部分企业凭借良好的运营服务模式与强大的品牌影响力通过品牌输出和托管运营的方式，壮大业务规模。如联东与六安市经济技术开发区签约轻资产项目合作协议，以品牌与运营输出的方式合建产业园区；市北高新摒弃具有多项弊端的传统产业载体开发运营模式，依托全资子公司平台探索品牌运营服务输出的全新模式，紧紧抓住上海中心城区“城市更新再造”的机遇，先后在黄浦、静安的核心CBD地区成功打造了“创越·风口汇”和“创越·源空间”等产业地产新地标。 另一方面，企业通过收并购相关项目股权，获得园区的产权和运营权。如启迪协信通过收购鼎晖基金在恒生科技园项目中的全部持股，获得恒生科技园位于杭州、常州、无锡、洛阳、天津五地的园区项目，合计占地约1000亩，建筑面积100余万平方。在启迪协信和恒生电子强强联手之下，恒生科技园有望突破多年来基金持股的局限性，迎来加速发展。目前双方已经达成“以杭州为基地、深耕长三角地区”的发展共识，“恒生科技园”将作为独立品牌继续存在，并已开始在目标区域拓展新的科技产业项目。 此外，还有部分产业园区运营优秀企业，通过与其他集团合作的方式，借助集团资源优势扩大业务布局。如天安数码城分别与万科和中集产城合作，凭借自身在产业地产领域的运营经验，结合中集集团优质的产业资源与万科优质的土地资源落地多个产业项目，其中天安数码城与万科联合成立的公司不足三月便先后在吴江、东莞、汕尾落下三子，发展尤为迅速。 未来，靠运营而来。产业园区运营企业应紧紧跟随经济政策的变化与时俱进、开拓创新，以产业为发展基石强化运营能力，打出管理输出、人才输出、品牌输出的组合拳，同时强化产融结合、提升园区操盘水平，并购开发主体股权、拥有运营园区产权，致力于创新运营机制，打造专业化、市场化和国际化的运营团队和体系。只有这样方能赋予园区以活力和魅力，实现园区与企业的共赢成长，练就园区独到的运营模式，实现园区的可持续经营发展。 |
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