夫妻单方处理名下共有不动产的转移登记

目前，夫妻将作为共同财产的不动产登记在一方名下的情况很常见。不动产登记实践中，夫妻中产权登记一方将名下房屋出售给第三方并申请转移登记的情况也屡见不鲜。对此，登记机构该如何处理？

夫妻中产权登记一方与第三人签订房屋买卖合同应认定为有效合同，法律对第三人取得的权利认可且予以保护。

《婚姻法》第17条规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。根据《物权法》释义，“在不动产物权登记的这个核心效力的基础上，可以派生出不动产物权登记推定真实的效力，即除有相反证据证明外，法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人”；而依据《物权法》第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，第三人出于对不动产物权登记的信任，而与不动产权属证书的产权登记一方签订存量房买卖合同，符合相关民事法律法规。夫妻中产权登记一方与第三人签订房屋买卖合同应认定为有效合同，法律对第三人取得的权利认可且予以保护。

夫妻中产权登记一方与第三人作为买卖双方当事人，可以依法申请办理房屋转移登记，不动产登记机构可以直接办理。

依据《不动产登记暂行条例实施细则》第38条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。”据此，夫妻中产权登记一方与第三人作为买卖双方当事人，在提交了双方的身份证明、不动产权属证书、存量房买卖合同以及相关税费缴纳凭证后，双方提交的申请资料齐全、符合法定形式，不动产登记机构可以依申请直接办理转移登记。

夫妻双方应积极对共有房产申请不动产登记，在法律层面上保护自己的合法物权。

《物权法》第9条明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，即登记是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件。另外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条做出“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，也就是说，夫妻未登记一方以另一方无所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，实际生活中夫妻双方对于共有房产应当积极共同申请办理不动产登记。这样，若夫妻一方恶意转移、低价出售夫妻共有房产，另一方可以依靠法律保护自己的物权。