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物业管理活动中常见法律问题
一、业主委员会是否应该成为诉讼主体？
《民事诉讼法》第49条规定，可以成为诉讼主体的只能是“公民、法人、其他组织”。很显然，业主委员会既不是公民也不是法人，那么它是否属于其他组织呢？
最高人民法院在“关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见”中明确指出：所谓其他组织，是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。具体包括依法登记领取营业执照的企业、分支机构等，但结合《物业管理条例》的相关规定来看，业主委员会虽然也是一个组织，但却是一种非常特殊的组织，它既没有自己的财产，又不得直接从事以营利为目的的经营性活动，与民事诉讼法中所规定的“有一定财产”截然不同。因此，业主委员会不属于民事诉讼法中所提及的其他组织。
其次，法律规定某一主体能否或应否成为诉讼主体，除了方便诉讼外，最主要的还要看这一主体能否承担诉讼带来的相应后果，能否承担相应的法律责任。而业主委员会的特点决定了其在对内、对外承担法律责任时存在重大缺陷。因它没有自己的财产。如若干业主拖欠物业管理费，物业管理公司以业主委员会为被告将之告上法庭，业主委员会败诉，仍然不支付费用，物业管理公司申请人民法院强制执行，执行谁呢？业主委员会是无可执行的，最终仍然是执行各位业主，既然如此。
二、业主自治制度问题
（一）立法上的天生不足。目前，有关物业管理方面的规范性文件包括：国务院颁发的《物业管理条例》，这是在物业管理方面最高层级的规范性文件；建设部颁发的《业主大会规程》，其作为《条例》的配套文件，是迄今为止国家对业主自治运行程序的最为详细的文件；除此之外，部分制定了一些地方性法规。
根据目前我国法规的规定，对业主自治权的救济途径规定的很模糊。实践中发生业主自治纠纷时，由于业主自治不同于其他公法自治如村民自治，所以权力机关不会涉及业主自治纠纷；《物业管理条例》也没有赋予行政机关裁决权、调解权，因此行政机关依据依法行政的原则，只能指导或根据投诉对纠纷进行处理。
（二）业主自治意识淡薄与信息障碍。一方面，我国长期以业实行的福利分房机制，使业主们对自身利益以及共用部位和公用设施设备的维护、使用与管理还缺乏一种主人翁意识。具备召开首次业主大会的条件，但却无人牵头；即使有人牵头开会，业主们也不参加；就是把选票送到业主手里，业主们也不会认真阅读材料，填写意见，这些现象在物业管理中十分普遍
三、业主规约的签订问题
一般情况下，开发商在与业主签订商品房预售合同时应当通知业主召开业主大会签订业主规约，作为业主入住后共同遵循的行为准则。如果有业主规约，很多问题就可以避免和解决了。但现实生活中由于契约意识或者说权利意识的淡漠，以至于很少有业主公约这一理论的运用。业主们想当然的接受开发商的为所欲为，包括接受开发商指定的物业管理公司直到永远。而业主们权利意识的淡漠与我国的法治现状是分不开的。
四、物业服务企业的责任问题
目前实践中争议较多、问题最大的业主以物业管理公司管理不善，未尽到安全防范业主财产的责任致使业主车辆丢失、财物被盗，在这种情况下请求赔偿时应该如何处理？《物业管理条例》第2条明确规定：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
由此可见，物业管理是物业管理公司在收取物业管理费的前提下向全体业主提供的相应服务，主要包括：住宅小区内的房屋和设备的维护；市政公用设施的维护；绿化的维护；环境卫生的维护；治安保卫和小区秩序的维护以及社区文化活动的开展和建设等。因此，本人认为，在处理这类纠纷、具体界定物业管理公司的义务以及其范围的时候，必须注意以下三点：1、以法律对物业管理活动的性质界定为基础。2、以双方签订的物业服务合同为标准。3、以公平原则和过错原则作为参考和辅助。
五、开发商的交房标准问题
由于我国目前现行的法律法规对入住标准没有明确规定，以至于商品房没有明确的入住标准，加之现在很多是期房销售，为了好卖房，开发商总是把竣工期说得很早，明明是九月份才能入住，就说五月份入住，所以往往出现抢工的情况，结果遗留很多问题。比如小区配套设施的建设，绿化园地的开发等问题都交给了物业管理公司。如果开发商在与业主和物业公司交接时没有按照住宅使用说明书和质量保证书的承诺明确责任，很多问题就出来了，而且说不清是谁的责任。业主拿到房子以后，认为物业公司是开发商的代言人，所有的问题都会找物业公司，导致物业管理公司成了交房不达标的开发商的替罪羊。
六、物业装修管理问题
物业装修押金虽然早已被明文禁止，但是实践中，仍有部分小区采取这种做法。因此如何加强装修时的物业管理就成为核心问题。每一个业主在对自己的房屋进行装修时应当维护公共设施的安全并不得损坏、改变相关房屋结构，但由于有一些业主不了解建筑常识或蔑视其他产权人的权益作出侵害其他产权人权益的事情，在这种情况下，物业的管理方式及方法的重要性就更加凸现出来。正当的法律途径可以采取签订装修承诺书的方式来规范双方的权利义务。
七、物业管理中业主相邻关系问题
1、建筑物权利人应为邻居铺设电线、电缆、水管等提供便利。不动产相邻各权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。不动产权利人因铺设电线、电缆、水管、煤气管等管线必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
2、相邻的人居住行为不得损害到其他人的权利。建筑物的屋檐滴水，不得直接滴注于相邻的不动产；安装空调等设施，不得因滴水、噪音对相邻的权利人造成损害。不动产权利人挖掘土地，建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全。相邻的不动产权利人有权要求施工的不动产权利人提供相应的担保。
八、专项维修资金归属问题
根据《物业管理条例》第五十四条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
九、业主欠费能否停止供水电气问题。
不可以，因为物业公司的代收水电费是一项公共服务，不能因为某一个别业主不交物业费而对其停止购电等服务。物业公司可以不开展代收水电这项服务，但既然有此项服务，则一定要尽到其责任。
十、高空抛物，伤人问题
解决此事可以用“推定过错”的方法，即可以推定所有有可能抛物的户主全部都有责任，除非有证据证明当时其无高空抛物的条件，则其无责任。
十一、业主有权拆窗改门吗？
由于你把窗改成了门，破坏了整栋房子的外立面，所以除非通过规划部门的许可，否则是不允许的。其次你所说的巷子的问题，巷子是公共部位，大家公用，所以，你可以使用。
十二、小区车位归属问题。
分两类情况：（1）根据物权法第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归开发商，由当事人通过出售、附赠或出租等方式确定；（2）占用业主的共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，收益应归业主。
十三、道路、绿地归属问题
根据物权法第73条规定可分三类情况：
（1）城镇公共绿地、道路部分国家所有；
（2）明示属于个人的部分归个人所有；
（3）其余归小区业主共同所有。
十四、业主的权利与行使权利的方式
《物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
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