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传统房企开始往产业地产转型。随着住宅地产领域黄金十年的离去，高库存率、低利润率已经成为房地产领域的新常态，新常态下，房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求'创新驱动、转型发展'的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。 其次，工业房地产开发商开始做出重大安排。华夏幸福，天安数码城，光谷等工业房地产开发商已经沉浸在工业地产领域多年，并取得了丰硕成果，也树立了行业标杆。近年来，随着工业地产的不断升温，大多数工业房地产开发商继续发挥实力，开始在全国范围内进行大规模布局。在成功探索'园区+房地产'工业新城模式后，华夏幸福开始在全国复制。计划建设50个新的工业城市，规划面积约960平方公里，已成为中国的主要地主。联东U谷复制了标准的工业园区和总部大楼。目前，北京，天津，上海，南京，青岛等地的联合谷已开发了40多个园区。未来5〜10年内，联东谷的园区数量将达到100个。清华科技科技园依托众多资源优势，在全国建立了30多个园区。凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来6年内将公园数量扩大到100个。潜在。中信集团，宏泰发展，亿达中国，天安数码城等工业地产企业已制定了自己的园区扩建计划。 此外，制造业公司，电子商务延伸到工业房地产。从产业链的角度看，制造企业，电子商务是工业地产的上游，是工业地产的需求方。但如今，产业资本已经开始觉醒，大量企业已经开始考验房地产业，而工业地产的上游驱动现象非常普遍。中国汽车零部件工业有限公司是中国汽车零部件领域的龙头企业。汽车零部件产业基地的开发和运营已成为其七大业务之一。目前，中国汽车零度已在苏州，昆山，海门，保定和九江。在义乌，天津，宜昌等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域的领先企业，海印国际也开始发展工业房地产业务，并计划在全国几个一线和二线城市建立医疗设备专业工业园。作为一家电子商务公司，阿里巴巴与复星集团和银泰集团合作推出了'新秀网络'计划，该计划将占用土地并进入全国的物流房地产。富士康，华为，中兴，海尔，联想，三一重工，玉柴集团等集团都有计划或行动进入工业地产。 最后，金融资本开始偏向工业房地产。资本的嗅觉一直很敏锐，在房地产物业炙手可热之后，资本的形象自然是不可或缺的。一方面，工业地产得到了资本市场的充分认可。继华南城，华夏幸福，卓尔发展，一德控股，梧州国际等工业地产开发商进入资本市场后，2014年，光谷联合，大连亿达，中国宏泰先后投资香港IPO，业主上海保税区和临港集团漕河泾的母公司完成首次公开募股。着名的苏州工业园区（中信集团）也在IPO排队。据统计，2013年至2014年在香港资本市场上市的房屋公司中，超过70％是工业房地产开发商。一方面，工业地产也得到私募股权基金平安房地产，银行基金和嘉民基金的充分认可，通过向专业物流房地产开发商注资，推动物流园区的发展和扩张。或直接自我维持; Greenfield Capital，以湖北高头为代表的人才资本，工业投资基金，以园区为平台，投资产业集群的最终目标，追求资产证券化退出方式超越传统房地产收益。 各种资本的疯狂造成了工业园区入门门槛非常低的错觉。事实上，由于工业园区的客户是企业和政府，投资决策更合理，产品要求更严格。因此，与住宅房地产和商业地产相比，工业园区的准入门槛更高，发展更加困难。由于工业园区涉及许多事实图1：地产开发商的商业模式 地产开发商可通过以下三种方式盈利： 第一，物业出售，即出售产业物业获取利润，由于产业地产前期开发投资巨大，且我国缺乏畅通的产业地产融资通道，地产开发商不得不提高产业物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业销售比例偏高，普遍在7成以上，以联东U谷为例，其物业租售比维持在2:8左右。 第二，物业出租，即通过持有的方式对物业进行出租获取租金收益，由于我国工业用地政策有很强的区域个性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，这就堵死了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获取物业增值收益。 第三，提供服务，即提供进入企业所需的基本配套服务和增值服务。在越来越专业化分工的时代，企业对人力资源，金融投资，科技信息等专业化，增值服务的要求越来越高，基本的物业服务也无法满足企业的需求。提供配套的工业服务在增加园区投资能力的同时，还有巨大的利润空间，甚至工业房地产开发商也开始向园区服务运营商转型。例如，天安数码城提出'城市产业园区'概念，提供人才，资金，技术，信息，市场，商业，政策等增值服务，建立产业配套服务体系，创造产业生态。以企业为核心的环境。 。 作为房地产开发商，至少需要以下三种能力：产品开发能力，房地产产品是房地产开发商的生命线，以及它是否能给客户留下深刻印象的关键。房地产开发商首先应该拥有丰富多样的产品体系，比如产业整合。机身，总部综合体等，其产品系统应根据客户需求不断调整和升级。例如，天安数码城的产品经历了工业园区的演变 - 工业园区和贸易园区 - 科技园区 - 城市工业园区;投资吸引，投资促进是提高产品转化率的关键，也是滚动发展的保证。房地产开发商必须建立专业，强大的投资促进团队，采用各种投资渠道和策略，探索符合产品定位的有效客户;服务能力，在投资促进政策趋同的情况下，园区服务已成为提升园区综合竞争力和投资促进成功率的重要举措。园区可围绕'创意孵化，早期启动，企业成长，规模扩张，上市准备'等企业建设。生命周期链，建立全面的企业服务体系，创业培训，市场开发，科技，融资担保，管理咨询，知识产权服务，上市咨询。 二，工业新城开发商模式 工业新城开发商模式由华夏幸福基金会，宏泰发展和中南建设代表。它也是第一个在中国工业房地产领域实施PPP模式的开发商。其商业模式大致如下：政府和B产业新城开发商C工业新城（一般超过十平方公里甚至几十平方公里）的发展达成了合作协议。在规定的合作期内，B开发商负责土地平整和道路走廊的建设，学校，医院，文化，体育公共设施建设和运营管理工作，产业规划，项目投资等产业规划服务宣传，宣传和推广，空间规划，建筑设计，物业管理，公共项目维护等基本服务工作; B开发商在C行业新城市中使用一定比例的地方政府新保留收入（即扣除中央，省，市级别后的收入），如新增土地出让金和税费。之后，非税收和专项资金;合作期结束后，B开发商将C行业城市公共基础设施和物业管理权交给A政府无条件。 |
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