城市管理广播

　　 

　　主题：《城市零距离》

　　时间： 2007年2月28日

　　经典语录：新建商品住宅小区的住宅与市政公用设施和公共服务实施要同步交用，核心是在新建商品住宅跟市政基础设施和公用设施同步交用……

　　张峰：北京时间8：02分，各位听众早上好！欢迎大家收听北京城市管理广播调频107.3兆赫，中波1026千赫正在为您直播的《城市零距离》节目，我是张峰。今天节目开始先和大家来讲一个故事，这个故事主人公是小王，小王刚刚买了一套房子，本来买房子是件好事儿，可是这件好事儿却弄得小王心神不宁、五内俱焚，为什么会这样呢？原来小王当初买房的时候售楼小姐说在小区边上将会有一个社区会所，这个会所里面邮局银行都有，小王一听还真是挺方便，当场就拍板决定要买这套房子。可是等到交房了邮局银行却都没影了，会所也变成了个大餐馆，而且还是做川菜的，整天小区里都弥漫着一股辣椒味。有朋友说有这么大一个饭馆在旁边，家里边肯定少不了有蟑螂和老鼠来“光顾”，因此搞得小王无比郁闷。其实跟小王有着同样遭遇的买房人不在少数，开发商当初“描绘”的邮局、学校、医院、银行到后来好多都没有兑现。这时买房业主也只能自认倒霉，这件事有没有办法来制止？当然有。今天我们就来说说这个话题。首先给大家介绍一下今天来到《城市零距离》节目当中的三位嘉宾，他们分别是北京市规划委用地处处长王伟，王处长您好！

　　王伟：您好！各位听众大家好！

　　张峰：还有市建委工程质量处处长 郑伟革 ，郑处长您好！

　　 郑伟革 ：各位听众好！

　　张峰：还有市建委政策法规处副处长 张国伟 ，张处长您好！

　　 张国伟 ：您好！

　　张峰：今天三位嘉宾要和大家介绍的就是解决刚才我们说到的那类问题的一个办法，这个办法的名字比较长，叫做《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》，这个办法将会在明天也就是3月1号开始实施，今天节目当中三位嘉宾就会为大家来详细解读一下这个办法。如果您正要准备买房或者说您在买房过程当中曾经遇到过和小王一样的经历，欢迎您通过两种方式来参与我们的节目，热线电话号码是65150822和65150833，您还可以发送手机短信，移动用户发送到08821073，联通用户发送到8821073，小灵通用户发送到18821073。

　　 

　　张峰：好，欢迎大家继续收听正在为您直播的《城市零距离》节目，我是张峰，在节目开始我给大家讲了一个故事，其实很多人在生活当中都碰到过类似的情况，不知道我们三位嘉宾自己或者是亲戚朋友在买房过程当中，有没有碰到和小王一样的经历。

　　王伟：我还没有碰到过，但是在工作中接触到一些。我们市政府和有关像人大政协都比较关注这类事情，所以根据这些情况市里有关部门才会制定同步交付使用暂行办法来加强这方面的管理。

　　张峰：郑处长您是市建委工程质量处处长，恐怕您接触到这方面的案例比较多一些？

　　 郑伟革 ：是有一些，刚才您提到案例当中有类似这样的情况，包括在我们日常管理当中作为市政府相关主管部门在这方面也做了一些相应的工作，应该说近几年随着商品住宅的发展这类问题更加突出一些。

　　张峰：可能很多朋友都会提出一个问题，按说买房人和开发商签订购房合同的时候，开发商既然承诺了关于配套设施交付使用，那应该算是购房契约的一个部分，开发商就应该履行他的承诺。那么为什么在平时生活当中还会出现这样的一些问题，究竟是法规不到位，还是一些监管的问题，您认为呢？

　　 郑伟革 ：是这样，从首都城市建设发展来讲特别是商品住宅的发展，应该说近几年发展得比较快。对原有一些管理包括市场条件的发展都有一些变化，刚才您提到管理当中一些标准政策法规的要求，我们有一些。但是现在看，随着市场和经济的发展，这方面还有待进一步完善。有些已经制定的规定标准包括您提到在合同履约执行当中的监管，也需要加大力度落实，才能把这些工作做好。

　　张峰：张处长您专门研究政策法规，从工作角度来看，您是怎么看待这样一个问题的？

　　 张国伟 ：是这样，以前在商品房预售过程中，大家对配套设施基础设施建设没有一个明确的约定。这次在咱们制定出台管理办法的过程中，在管理办法中明确规定了这一条。第10条第二款明确规定，房地产开发企业在预售商品房时应当公示建设方案，并将建设方案和本办法第13条内容作为合同约定房屋交付条件写入商品房预售合同。有了这条规定后居民在购买预售商品房的时候，在签订的预售合同里，把基础设施和公用设施交付条件已经写入合同，将来如果开发商不履行这条规定就会产生合同违约的后果，一旦违约就将承担合同违约责任。

　　张峰：今天我们要向大家介绍的是一个从明天开始实施的一个新的办法，这个办法名字比较长，我再给大家念一遍叫做《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》，这样一个办法出台目的我想就是解决在开头故事主人公小王遇到的问题，我们看办法这么长，应该提炼出几个关键词，比如新建商品住宅小区，还有公用基础设施和公共服务设施要同步交付使用，我们可不可以简单理解，以后市政实施和公共服务实施要是没有完工的话，这个房子是不能交付使用的，能不能这样来定义。

　　 郑伟革 ：还不能简单地这么来定义，暂行办法的出台实际上有这么几个主要的内容，也可以说是核心的内容，就是要求在新建商品住宅小区的住宅与市政公用设施和公共服务实施要同步交用，核心是在新建商品住宅跟市政基础设施和公用设施同步交用。同时在这个文件里规定在组织商品房小区建设当中要有一个建设方案，依据建设方案所规定的相关内容，来保证市政公用基础设施和公共服务设施的同步交用问题。建设方案出现分期建设可能性，不是简单地项目完成以后都具备这样的条件，这方面在文件在条款中有具体规定。

　　张峰：现在短信平台上6407这位朋友问，小区到底应该有哪些配套设施，作为业主来说或者买房人来说，我们怎么样才能够知道配套设施的情况。

　　王伟：这些基础设施主要是水、电、气、热这些问题，比如排水管线、供水管线、燃气的管线、供热的热力站等等这些设施。公共服务设施主要包括一些教育、文化、体育活动的场所，还社区管理、医疗服务这些场所。刚才郑处长也提到，文件核心有一个建设方案，在建设方案里不仅包括这些设施有哪些、在哪个位置，对建设时序也要有所说明。开发公司在向国土规划建设这些行政主管部门来申请相应行政 许可 的时候，是要提交建设方案的。在售房的时候买房人可以向开发商索要这个方案，这样可以保证自己的知情权。

　　张峰：刚才您说到了一些基础设施和公共服务设施，基础设施比较好理解，比如说水电气热、有线电视、电话线路这是基础设施；其它服务设施比如邮局、银行、医院这些设施到底在这个小区当中有没有体现？建还是不建？这由谁说了算？是开发商说了算吗？

　　王伟：应该不能简单地说由谁说了算，这些公共服务设施的确定和落实是一个比较复杂的过程。首先在各层级城市规划里对这些公共服务设施会作相应的安排，比如说我们的城市总体规划是2005年国务院批复的，会对城市级重大基础设施和公共服务设施有一些位置上的安排。在详细规划里头，会对地区一级设施进行安排。具体到一个居住的项目，根据居住公共服务设施建设标准，从2006年6月1号开始执行一个新标准，在新标准里面会相应地去安排，这些都是一些比较基本的规定和标准。但是在实际情况中会有一些变化。比如说有一些地区如果按照标准来配件的话，可能会不足，这跟人口结构、人口规模会有关系。有一些地区可能这些设施有富余，从提高城市土地利用效率这个角度和合理安排各项资源角度考虑会进行一些相应调整，到最后通过规划 许可 会确定下来里头到底有一些什么东西，最终会落在建设方案里。

　　张峰：某一个小区和某一个楼盘建设方案中应该有所体现。

　　王伟：这个文件贯穿始终是这么一个建设方案，从最开始的时候从规划上会提一些要求，如果在各层级规划里头已经有一些设施会把这些设施作为规划条件提出来。这个规划设计条件会作为土地出让的条件出现在出让合同里，根据这些条件建设单位就会去编制它的建设方案。刚才郑处长提到设施在什么地方？分期情况是什么样？哪些是一期？一期里有哪些设施？有多少住宅等等。然后规划部门在核发建设规划部门 许可 证的时候，要对照条件去审查。接下来建设部门在施工招投标商品房预售这些环节，也会针对建设方案去把关。在规划验收阶段，规划部门会把关，后期建设部门会把关，整个部门之间是联动的。

　　张峰：您刚才说到整个一系列来规范开发商能够保证一些公共设施的建设，如果在规划当中有，为什么还会出现一些问题？像故事主人公小王碰到的问题，可能规划当中是有的，买房子的时候也承诺有，但为什么到后来变成了一些其他的设施？

　　王伟：这个里头可能就是我们目前整个开发过程，运作得不够规范。这里边各方面的原因都有，所以作为政府来讲必须要加强规则制定和市场监管，一方面要提供服务，一方面要通过市场监管来规范运作行为，同步交付使用管理办法就是这样一个措施。

　　张峰：现在热线电话上有位林先生在等候，我们看他有什么问题提给三位嘉宾。

　　林先生：我给嘉宾提两个问题，咱们现在法规制度都很全，你说规委在监管规划，可是现在建的房不是增高了就是增肥了，这些法律依据都是来自规委，这个问题我希望规委认真考虑，增肥增高每次都公示一下，让老百姓买房的时候知道你为什么要增高增肥，这是一个问题；第二从工程质量来说，我们国家早就有工程质量管理办法，可是我买的小区十年了，十年现在什么状况呢，自来水管线用的是废旧钢管也没做防腐设施，现在小区到处跑水，现在热水就已经停了，物业都堵不过来就停了。所以监管和您说制度的监督由谁来执行，我觉得应该由第三方像政协，像特约检察院，每个小区交工对照规划和工程质量让他们来监管一下，这样我觉得对百姓才能负责，我就提两条。

　　张峰：林先生为王伟处长和 郑伟革 处长各自提了一个问题，王处长您先来回答林先生提出的第一个问题，关于楼增肥增高的问题。

　　王伟：首先感谢林先生对城市规划管理工作这么关心，提出这么好的意见。刚才林先生讲增肥增高的这个问题，我想有两方面的情况：第一个方面如果按照正常程序来向规划部门进行申报，我们会严格按照行政 许可 法的规定来来办理。如果这些申请是涉及到他人重大利益的，我们会听取相关利害关系人的意见，在规划管理实践中我们采取多种方式来听取和收集有关方面的意见，我们还会采取听证会等等办法取得相应效果；第二个方面的情况如果没有按照正常程序来申请相应规划 许可 ，这就构成了违法建设。我们就要按照行政处罚法和城市规划法规定法定的程序和标准来对这种违法行为进行行政处罚。

　　张峰：有两种情况一种合法一种违法，郑处长您来回答林先生提出第二个问题。

　　 郑伟革 ：我也感谢林先生对咱们城市建设包括工程质量的关心。刚才林先生提到这个问题，应该说也是建设行政主管部门所关注的一个问题，作为工程质量的管理，国家有现行法律法规，包括工程技术质量标准。从目前管理体系来讲应该比较健全，刚才林先生提到自己居住的住宅小区十年间出现了一些问题，按照国家相关规定，工程有保修制度和保修办法，能够解决相应问题。同时林先生提出一个问题，也是我们下一步作为主管部门要进一步研究的问题，就是建设工程完成以后它的使用过程当中的问题如何进一步解决，实际上是一个逐渐完善的过程，比如说提到的管线寿命问题。应该讲作为房屋交用以后，这块使用当中的管理，下一步作为主管部门要进一步研究，首先感谢林先生提出了这个问题，跟主管部门想到一块。这个问题在使用当中如何管理，可能要制定相应管理规定，来进一步保证正常使用。有一些设施更新维修改造，包括咱们在房屋交用当中一些装修改造等等，涉及房屋后期使用管理也有相应的工作来做，就跟平常产品一样也有正常维修。房屋建筑这块管理可能也需要加大这方面的管理，来保证工程在使用过程当中的使用寿命和质量。

　　张峰：现在我们来回答短信平台上0649朋友提出的问题，他说临时供电是不是也不行？我们小区住进来两年多还是临时供电。

　　 郑伟革 ：在这个管理办法里面对市政公用设施管理做了相应的规定，这里面也包括听众提到的供电问题。以前。按照国家有关规范标准对于工程竣工验收当中供水、供电问题国家都有明确规定，要保证正常供水供电。至于供电是正式电还是临时电，这跟供电部门开发单位协议有相应关系。有些小区完成相关协议之后，保证正式供电。但确实存在有些小区在完成以后还是在提供临时用电。这方面这个文件里面也做了相应规定，要求在工程分期建设当中能够保证提供永久性的供电方案。这里面也提到，目前现实当中有一个情况，如果确实有客观原因存在问题的情况下，那么就要有临时供电保证措施和方案，也就是说这个办法在临时供电问题上进一步明确和要求建设开发单位，在组织工程建设当中能够保证市政公用设施，能够正式到小区当中。这和供电部门和开发管理单位有一定关系，所以这里面这个文件出台就这个问题能够在一定程度上加以规范和保证。

　　张峰：刚才0649朋友的问题还有一层含义，完工和交付有没有什么具体的标准？开发商他说他完工，可以交付，这谁来验收？当然水电煤气这些有专门验收的，像这些服务设施像学校、医院、邮局、银行这些谁来验收？

　　 郑伟革 ：为了保证新建商品房当中的住宅涉及到相关市政公用设施和公共服务设施同步交用，在这个文件里面，住宅竣工验收之前建设单位按照国家有关法律法规，在组织工程竣工验收的时候，依据这个文件的规定，相关市政公用设施和公共服务设施要达到一定的标准和要求，才能够组织验收。比如说我们文件里面规定按照你的建设方案，市政基础设施当中水煤气热和公共服务设施当中按照方案确定，比如医疗卫生，或者像您提到邮局和银行这些服务设施，按照建设方案，如果完成以后才能够组织住宅本身的竣工验收，应该说在这个管理办法里面针对同步交付做了一个规定。至于住宅本身，国家有相应规范标准组织有关各方进行竣工验收。

　　张峰：的确办法是个好办法，政策也是好政策，但是关键还是要看怎么样来设施，能不能够具体落实。下面我们来听一听《城市零距离》的记者郭攀制作采访的专题。

　　郭攀：近些年一些小区入住很长时间内仍不能达到开发商承诺的标准，存在出行难、购物难、上学难、就医难等问题。绿地面积不够，小区停车车位不足等开发商遗留问题，也成为社区生活中较为突出的矛盾。一项调查显示很多购买者买房冲的就是周边配套设施，比如绿化、商业、学校、医院等等而且这些配套设施已经成为开发商售楼广告中必然宣传的一幕。不过这种有可能被开发商“忽悠”的事情将在几天后得到改善。因为从今年3月1号起，除了水电气和道路新建小区内的规划中有绿化、商业、学校、医院等居住公共服务设施，都必须在全面建成后开发商才能真正把房交给业主。从这项措施本意来看是政府主动出面保护购买者的权益不受侵害。办法从进入土地、规划、招标、施工 许可 、商品房住宅预售五个行政审批环节给开发商设下了五道关卡。清华大学教授贺伟平认为现在的规定应该是第一步，后续的步伐也就是更细化的步伐要跟着上。

　　贺伟平：咱们光出台这个条例我觉得仅仅是第一方面，第二方面还应该相应出台一些比较细的配套法律法规，也就是说把法律法规的漏洞填上。我们有一个指导性的文件，我觉得各方面对开发商、对房地产公司来讲，怎么去约束它，怎么约束它不能跳过这个东西。

　　第二点，在利益利润社会责任方面应该达到一个均衡，既然要让它放弃一部分利润，或者叫利益，我觉得应该通过社会补偿让它获取社会责任。比如他做了这样的医院，可以以开发商的名义来命名。

　　郭攀：其实好规定的出台只是第一步，后续管理的跟进才是更重要的，我们拭目以待吧。

　　 

　　张峰：专家和记者都提出了一些好的建议比如完善法律法规来保障这个办法具体设施，张处长您怎么样看我们记者和专家提出的这样一些建议。

　　 张国伟 ：咱们这次出台京建房2007九十九号暂行办法通知是建设委员会和规划委员会及国土资源局三委共同出的规范性文件，这文件在目前只是暂行办法，要经过一段时间实行，实行之后现在计划是想报到市政府，如果以文件出台的形式将是更好的。这个办法目前还不是刚才教授提到的法律法规方面的层次，就是一个规范性的文件；第二点，这个暂行办法的实施，首先是暂行办法，目前规定几个，刚才说的关口，比如说土地使用规划 许可 以及招标投标，施工 许可 还有房屋预售，目前这几个关口应该都是由法律法规来规定。咱们的暂行办法只是在规定范围之内和规定条件之内进行了细化，来针对同步交付使用进行专门的规定。比如这次咱们招标投标的问题，招投标以前在办理备案的时候并没有对建设方案有审查要求。这次咱们通过文件规定明确了这一点，今后在招标文件备案的时候要审查三个要件，一个是规划 许可 证，第二个是建设方案，第三个是招标文件具体内容，这三个文件规定建设内容要一致，建设方案里面规定这一期要建设，在规划建设里面也进行了规划，招标文件要同时进行两栋楼的施工招标。

　　 

　　张峰：在上半时段节目当中我们也回答了一些短信平台上的朋友提出的问题，也听到一些专家和记者提出的建议。下面我们来连线法律专家孟宪生律师，来听听孟律师对这样一个办法出台有一些什么样的见解。您好，孟律师！

　　孟宪生：您好！

　　张峰：我想请问您一下这样办法的出台会对开发商和买房者产生哪些影响，您认为？

　　孟宪生：我认为这个办法出台以后对于开发商来讲，首先对于开发商的开发建设行为规范具有重要的意义，这就是目前在市场上开发商在交付房屋的时候，很多房屋在交付的时候，可能只是单体建筑完成了，相应的配套设施没有完成，甚至交付几年之后都没有的情况很多。这些没有完成和交付造成了业主和开发商的纠纷，同时也引起了物业管理纠纷，这都是主要的因素。当然这个文件颁布以后对于消费者、买房人来说，在收房的时候，具备了房屋入住和相应的生活条件，这样对于入住后生活品质的改善具有很重要的意义。

　　张峰：您觉得这样一个办法在实行起来会不会有困难？刚才那位嘉宾提到，录音音响当中我们听到一位专家说有些开发商可能会越过这样一种办法。

　　孟宪生：其实这种规范早在国务院颁布城市房地产开发经营管理暂行条例的时候，第16条就明确规定了房地产开发项目验收制度，这种制度早就有，这次北京市几个委办局联合出现这个文件，进一步明确规范在北京实施。在这方面我觉得重在执行，一方面我们主管部门在组织验收的时候要严格把关，因为我们国家现在房地产质量有竣工验收备案制度，这种备案制度怎么样能够和这种综合验收制度结合起来，我认为是很重要，这是政府机关要做的。再一个那就是相应的合同应当进一步明确，比如说现在房地产买卖合同或者是房地产预售合同。尽管有配套设施交付相应条款，但是在房屋交付基本条件里面，一般与取得验收标准条件，当然在选项里面有一个选项取得综合验收的报告作为交付条件，但是很多开发企业在选用。在这个文件出台以后，我觉得我们主管机关建委应该强调，合同作为交付条件应该以综合验收作为交付条件。这样一方面通过政府机关的监督、合同监督，购买人可以实现权利。如果开发商不能够按照制度去实施，就可以要求开发商承担相应的责任，这样由于责任的加重开发商才能更多履行自己的责任。

　　张峰：王处长你怎么样看待孟律师提出的这些建议？

　　王伟：我觉得刚才专家和孟律师的意见都非常好，从规划委本身来讲我们目前有这么几个工作正在做，一是加强规划委内部各个有关处室各个分局之间的协调和沟通，因为同步交付使用的办法是确定了一个国土局、规划委、建委三个部门之间相互合作配合的一个框架，但是具体要把措施落到实处确实需要各个部门内部制定相应实施细则。据我所知建委也在做同样的工作。所以我们前几天已经开始着手这个工作，从我们综合窗口会修改相应的规定。从我们办理《规划意见书》到办理《建设工程规划 许可 证》和规划验收这些部门都有相应措施来保证规定的内容来实施，这是一方面；另一方面按照政务公开和推行阳光规划的要求，都在加强规划的宣传。一个是我们现在有一个北京市规划展览馆，这个展览馆里头有大量规划的信息在里边，这方面不光是宣传规划，也是接待宣传北京的窗口。另外北京市规划委员会的网站上也经常会有规划信息的公告，希望各位听众朋友可以去关注一下。

　　张峰：孟律师您还在线上吗？

　　孟宪生：在。

　　张峰：您作为物业和房地产方面的专业律师，不知道有没有留意过这样的城市规划比如展览和信息？

　　孟宪生：展览我倒没去看过，但是在接受案件执行和代理过程中，我们是很注重相应的规划。因为按照我的理解一些规划图纸这些文件，应该是通过行政 许可 才可以实施的。这些都是房屋质量纠纷的一些重要的文件和证据，所以在接受这些咨询的时候，一般我们都要看一下具体项目的工程规划 许可 证或者用地规划 许可 证，要看相关的内容。

　　张峰：现在9027的朋友提出一个问题，他说以后像这样的配套设施是不是也要写进明确的合同里，必须得书面定下来，要不然大家觉得还是虚的，你怎么看待这位朋友提出的建议。

　　孟宪生：我认为写进合同是应当的，但是有些问题不一定非得写进去，因为从规划文件里面应当说配套一些指数是有的，同时如果按照国务院勘察设计管理条例规定，那么相关一些图纸应该是经政府部门 许可 以后才可以实施的。这些文件应该是一种强制性的，因为按照法律规定这个 许可 做出以后是必须做的，如果不符合规划的要求，我个人在法律上理解就属于不合格产品，在这种情况下有一些实际上把文号引用就可以了。比如说要买汽车，不一定把汽车每一个零件都要写进去，整体合格就可以。房地产也是这样。当然现在使用房地产合同，咱们北京市建委和北京市工商局提供的范本里面，相应的文本也都有，有的是填空也有直接拉出来的。更重要的是交付条件，从合同角度讲，在交付条件这一块把原来取得竣工验收 许可 证要改为取得综合验收 许可 ，在这一点上可能提高了条件。

　　张峰：5548这位听众问了，他说是不是意味着从明天开始买房人签的合同会有一些变化，张处长您觉得呢？

　　 张国伟 ：按照咱们暂行办法规定是从3月1号开始签订小区开发用地出让合同的时候，这个小区就要开始实施暂行办法，这是一部分；第二部分在3月1号就是明天全市所有已签订土地出让合同的小区，没有进行投标小区项目要补充制定建设方案，然后按照建设方案去办理施工招标投，办理施工 许可 以及预售。但是如果在3月1号这天办理施工招标手续，这些小区要实行暂行办法。从这方面来看还需要一段时间。

　　张峰：大致在什么时候我们消费者或者业主，或者买房人在签订合同的时候，就会看到这样一种办法。

　　 张国伟 ：这根据住宅小区建设时间不同，如果从施工招投标开始到办理预售大概需要三个月到半年时间。

　　张峰：有可能在今年下半年这个合同就会有些变化了。3755这位朋友问：我是去年买的期房现在还没有交房，我们受不受这个办法的保护。

　　 张国伟 ：按照立法法理的规定，法不溯及既往。你今天制定法律法规除非有特别的规定要往前追溯，一般不往前追溯，只能按照现行法律法规的框架来维护它的合法权益。当然规定就像刚才孟律师讲的，不是从无到有的过程，也是以前有相应的规定，包括我们商品房示范合同文本几经修改，在最新版里头加入相应的内容，所以刚才这位朋友不用过分担心好像失去了什么机会。

　　 郑伟革 ：可以按照相应合同规定来维护它的权益，按照合同约定来保证正当合法权益。刚才孟律师实际上也提到这个问题，在房屋买卖当中合同应该作为双方一个非常重要的文件，合同履约包括开发建设单位的履约，包括购房人和开发商之间签订合同这种承诺包括房屋交用条件，都是合同条款的内容，这是一个最主要的内容；第二，关于工程组织建设按照国家法律法规，是用建设单位来组织相关各方来进行工程竣工验收。作为政府各级监管部门是依据法律法规所赋予的职责来进行监管，所以房屋建设组织主体应该是建设单位有关各方，这是第二方面的情况。刚才孟律师也提到城市管理经营条件综合验收这个概念，应当说这个办法的出台正是相关住宅小区市政基础设施和公共服务设施的补充。据我了解房屋管理条例综合验收在国务院清理相关法规的时候把它取消了，所以咱们建委规委和国土资源管理局对这个文件加入是对这项工作的补充，也是初步对于同步交用这个问题把它作为主管部门进一步规范，要求各方能够认真遵守。

　　 

　　张峰：刚才热线电话上李女士问经济适用房是不是适用这样一个新的办法。

　　 张国伟 ：是这样，咱们这次办法主要规范的是新建商品住宅小区基础设施和公共设施同步交付使用问题。经济适用住宅小区咱们办法里19条明确规定，住宅和公用设施建设参照执行，经济适用住宅小区和商品住宅小区最大不同点在于商品住宅小区用地要有出让手续，经济适用住房是参照执行。

　　张峰：1773问对于分期建设小区这个办法是怎么样规定的，有的小区分两期分三期甚至更多。

　　 张国伟 ：这个办法对分期建设也有明确规定，在办法第六条里面规定建设方案应该包括主要内容，第一个内容是住宅小区建设的基本情况；第二是建设安排和保障措施；第三提到住宅小区如果是分期建设，建设方案里面应该包括分期建设区域划分区域界限以及建设时序。分期建设当中住宅的栋号以及每一栋建筑面积、分期建设的公共服务设施项目功能极其名称、市政工程基础设施项目及建设的进度安排、分期建设招标和竣工的验收计划，应该说在分期当中要把这几个内容进行细化。同时作为建设方案在这个文件里也规定，在房屋预售的时候要进行公示，要告知买房者在买房子当中，这个区域分期建设当中所具备的相应条件，实际上是明示告知购房人，过去有这个情况，买房提到这个要求没有公示当事人，买房之后承诺跟原来不一样，咱们这个文件强调要告知和公示。

　　张峰：5586这位朋友说分期建设小区当中，道路照明归哪一期来交付？比如我是第一期业主住进之后，被告知道路和照明在第二期、第三期才能完工。

　　 张国伟 ：咱们这个办法对于分期建设有明确规定，包括在一期是分两期建设，一期建设当中道路照明绿化都要有明确的规定和相应的承诺。同时跟二期建设当中在这个文件里面规定要有相应的隔离措施，这从安全和使用上便于业主正常使用。

　　张峰：我们回到刚才开始的故事上，其实很多时候在交房时，所有配套设施都按时交付。但是交完房之后他们又把服务设施改变成商业设施，比如把邮局改成饭馆这种情况，我们怎么加强监管？

　　王伟：是这样，这个文件里有一些涉及，同时在去年不知道各位听众朋友注意没有，北京市人大在12月7号，审议了新的北京市城乡规划条例草案，在那个里头有一条对建筑物使用性质的规定，针对的就是刚才张峰说的情况，随意改变居住公共服务设施使用性质是一种违法建设行为，规划部门会对它进行查处。这个草案没有经过人大正式通过，如果通过以后有关部门可以按照这个来执行。但是目前恐怕消费者只能依据刚才说到的购房合同来维护自己的合法权益。

　　张峰：在看到一长串办法的时候，我还注意到一个关键词，是一个暂行办法。我们作为买房人来说怎么样理解“暂行”这样一个概念，是不是将来还有一个更加具体措施也好法规也好的一种过渡，或者是不是一个尝试性的办法？

　　 郑伟革 ：是这样，这个办法是由市建委与市规委和市国土资源管理局共同颁发的。这个文件作为暂行办法刚才我们也提到是对于新建商品住宅当中的市政公用基础设施和公共服务设施管理的一个补充，应该说也是一个对于目前大家比较关注问题的探索。因为涉及到市政基础公共设施，这个工作应该说从工程建设规划也是比较复杂的一个过程，在这个过程当中作为建设相关主管部门出台相关规定，也要经过工作实践来逐渐加以完善。刚才张处长提到在这个文件基础上我们各个主管部门还要制定相应完善具体措施，通过我们这些工作将来把它进一步完善，能够上升为相关的政府规章，或者相关的地方法规等等。能够让它更好地为小区建设做好服务，可能还有下一步工作要好。

　　张峰：其实买房真是一个挺矛盾的事儿，不买着急，买了可能更着急！房子都住上了，哪都不到位住着挺烦。现在这个办法对于公共服务设施、市政设施建设都进行严格规定。我们真的希望这样一个好的政策好的办法能够落到实处，执行得也好，真正给买房人带来一些福音。

　　——完——