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2005年3月15日《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房认购书》示范文本开始推行使用，与此同时北京市房地产交易管理网交易信息网上公示、网上签约系统正式开通。一系列政策措施的推行对维护双方当事人之间公平、公正的交易秩序，规避预售风险，起到积极的作用。从而规范了商品房预售行为,平衡了买卖双方的权利、义务关系，矫正了因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡问题。为我市营造了一个公开、公正、公平的房地产交易市场竞争环境。 通过总结《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房认购书》示范文本推行使用的经验，北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定了《北京市商品房现房买卖合同》示范文本（以下简称示范文本）将于2006年1月1日起正式推行使用。该示范文本对于规范商品房现房买卖行为，解决现房买卖中的纠纷，维护买卖双方当事人合法权益，进一步完善对本市房地产市场的管理都有着重要作用。 一、示范文本的适用范围 该示范文本是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》等法律、规章的规定制定的，共25条。 该示范文本适用于商品房现房买卖。即适用于本市行政区域内已完成房屋所有权初始登记，取得国有土地使用证和房屋所有权证，尚未进行销售的商品房（含经济适用住房）。 二、《北京市商品房现房买卖合同》的主要内容 根据现房交易的特点，该示范文本与《北京市商品房预售合同》相比，有以下特点： 1、增加了租赁情况的说明 提示购房人注意该房屋是否出租，已出租的商品房承租人有优先购买权，承租人是否已放弃优先购买权。 2、增加了《住宅工程质量分户验收表》的约定 在交付条件中增加“该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。” 3、增加了附属建筑物、构筑物的约定 依据《北京市城市房地产转让管理办法》第十三条规定，“房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。”因此，对该商品房的地下停车库的附属建筑物、构筑物双方应当按照以下第几种方式约定：“1、出卖人出卖该商品房时，该商品房附属的、、、随同该商品房一并转让。2、出卖人声明该商品房附属的、、 、不随同该商品房一并转让。” 4、增加物业服务费缴纳时间的约定 提示未成立业主委员会的，强调前期物业服务内容如何约定。此外，该条对物业服务费的缴纳时间进行了提示性约定。 5、增加不可抗力事件后需提供不可抗力发生的证明 不可抗力一条中，增加了“自不可抗力事件结束之日起日内向另一方当事人提供证明”的约定。 7、关于补充协议与主合同之间关系的约定 即“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。” 8、关于共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明的约定 在附件中对被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊公用建筑面积的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数以及不分摊的共用部位都进行了约定。 9、删去了《北京市商品房预售合同》中的针对预售房屋的设计变更、规划变更、面积差异处理、权属初始登记等条款。 三、对《北京市商品房预售合同》同时进行修订 自2006年1月1日起，对《北京市商品房预售合同》关于分户验收、附属建筑物、构筑物、不可抗力、补充协议、分摊说明的效力等问题也作出相应调整。 该示范文本采取与预售合同相同网上签约制度，以规范我市的房地产交易秩序，指导开发商与消费者之间的签约行为，从而进一步规范本地区的商品房交易行为，切实保护消费者合法权益。 |
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