买个名牌包包,买块名牌手表,哪怕买个名车,都不会使人陷入绝境 但错误的买房投资会使人走向绝境,切记! 房地产的本质和规律
投资房产的一些基本原则:
房地产潜规则: 房地产市场相对来说还是个市场化程度比较高的市场,各个环节情况如下: 政府:政府垄断了市场供应,原则上会控制市场,慢慢卖,其实不然,在现有的政治生态下,没有谁会把土地留给下任卖,任内大卖特卖,发展经济,搞政绩是不二选择;就算自己会连任,但土地市场的行情时有波动,行情好的时候赶紧卖,筹钱搞政绩是上策,没有谁会考虑10年20年的事情。 开发商:开发商大部分都是民营企业,行情好时,大干快上,行情不好时会减慢节奏,毕竟是自己的钱。 购房者:买涨不买跌,行情好时,投资投机的都来了;行情不好时,投资投机不干了,刚需也开始观望。 1.面积及对应人群 90平米以下(小户型) 首套刚需 90-140平米(中小户型) 首次改善需求 140-200平米(中大户型) 多次改善需求 200平米以上(大户型) 享受需求 投资房产涉及到买卖两个方面,现在是卖出90-140平米房子的好时间,同时买入140-200平米的房子。因为现在90-140是需求最大的房子,有些供不应求,140-200平米供求基本平衡,能买到性价比高的房子,随着经济和社会的发展,140-200平米需求会越来越大。作投资一定要有一些前瞻性。 2.地段,地段,地段 房产投资中说的地段和传统的环为单位的地段是有一些差别的,房产投资的地段是以到CBD的便捷程度和时间为标准,再加上教育和商业作为辅助标准。 3、地铁的修建 很多人以为修建地铁是为了方便居民出行,其实不然,修地铁主要是为了连通CBD,开发区,交通枢纽。明白了上述道理,你就会知道那条地铁将优先建。 房价=地段(30-40%)+小区及房子品质(20-30%)+小区附近环境(10%-15%)+教育资源(5-20%)+二级商务资源(10%左右)+商业资源(10%) 地段:到达主流CBD的便捷程度及时间。 教育资源:教育资源在有些房子的价格构成中比例较大,但教育资源经常有调整,有一定的风险。 上面的组成弄清楚了,房子的前景就很了然了。比如在市区,上面的组成都很成熟了,房子的价格已经包含了上述组成部分,房子的涨跌随大势,没有额外的惊喜。近郊和市区边缘就不一样了,修条地铁,涨,建个学校,涨,建个商业中心,涨,这也就是市区边缘涨幅远远大于市中心的原因。 房产和金融: 房产和金融像一对孪生姐妹,如影随形,现在买房完全不贷款的已经很少了。学好金融知识,不但买房能少走弯路,还能改变人的一些思维。 目前个人能接触的贷款分三类:信用贷款,按揭贷款,抵押消费贷款。举例来说,小峰2014要离开上海去杭州工作,他在上海杨浦有套两室的房子,想卖掉了去杭州买房子。问我的意见,给他出了个方案:还掉剩下的20万按揭,然后抵押消费贷款70万,利息1.2倍,接着拿着70万去杭州按揭了一个不错的房子。思维一变,稍微折腾一下就有了两套房子,碰上2015、2016的房价上涨,现在房子增值都快200万。 上面的例子可以当故事看,重点是了解金融产品。 如何买房买在低位: 1.到选定区域的房产中介挂个号,如果这些中介频繁给你打电话,那肯定不是买的好时候,慢慢的中介给你打的电话越来越少,甚至不打了,就得赶紧买了,中介不给你打电话,一般情况是到店的客户太多,没有时间也没有必要搭理你了。 2.每周或每两周到交易中心看看,然后再结合第1条,一般都能买在比较低的位置。 |
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