业主不来收房，房企还需要缴纳增值税吗？

中道

中道原创

石波

       某房地产企业接到主管税务稽查局通知，要求对已交房的全部房款补交增值税及滞纳金，涉及到的补交增值税及滞纳金主要为以下三种交房情况造成：

1、合同约定交房时间业主已经接收房屋的；2、合同约定交房时间由于业主自身原因未接收房屋；

3、合同约定交房时间由于地产公司房屋质量问题未交付成功。

稽查局认为，既然合同约定了交房时间，就应该按照合同约定交房时间确认增值税纳税义务发生时间。

政策规定

       在实务中，我们谈到房地产企业纳税义务发生时间，大部分人第一印象是完工或者交房，可在仔细调阅税收政策时，才发现完工或者交房是土地增值税和企业所得税的纳税义务发生时间，并不是增值税的纳税义务发生时间。那么，增值税的纳税义务发生时间到底在什么时候？

  按照财税2016年36号文件规定：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

从36号文件来看增值税纳税义务发生时间有三种情况：

1、发生应税行为并收讫销售款项当天；

2、书面合同确定的付款日期或者不动产权属变更的当天；

3、开具发票的当天。这里面的关键词是发生应税行为且收款、合同付款日期、开票及权属变更，那个先发生就以那个为纳税义务发生时间。

看到这里，似乎房地产企业增值税纳税义务发生时间已经很清楚了，但是房地产企业在交付之前，与资产相关的风险报酬并没有发生转移，真的发生应税行为了吗？

我们看到有同样担心不只是我们，一些省份税务局在实际执行过程中针对此处不明确的规定给出了更为可行的操作标准，比如《湖北省国税局“营改增”执行口径解答》中对房地产公司销售不动产纳税义务发生时间如何确定是这样规定的，纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

湖北省国税局一针见血，纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提，只有交付给买受人纳税义务才发生，并且给出了以合同交房时间为纳税义务发生时间可操作标准，值得肯定，但同时对于延迟交房或者由于房屋质量问题未完成交付的纳税义务发生时间问题未进一步明确，期待湖北国税进一步给予明确。

案例分析

从上述分析我们不难看出：

   1、合同约定交房时间业主已经接收房屋的，实质已经完成交付，发生了应税行为，应该在合同约定交付时间确认增值税纳税义务；

   2、合同约定交房时间由于业主自身原因未接收房屋，属于客户违约，不改变交付实质，发生应税行为，应该在合同约定交付时间确认增值税纳税义务；

   3、合同约定交房时间由于地产公司房屋质量原因未交付成功，此处由于规定并不明确，存在争议。

       站在地产公司角度，与商品有关的风险报酬并未发生转移，地产企业依然需要承担合同约定的交付义务，交易并未实质完成，企业应该与业主补签协议，另行约定交房时间，同时应该与主管税务局做好沟通。