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作者：刘阳 发布时间：2015-07-06 09:33:32 随着社会经济的不断发展，高楼林立，不论是商品房的建设还是棚户区改造回迁房的临立，都为我国的城市化建设增添了美丽的色彩，但是与此同时，光的背面是阴影，伴随着新的事物出现的同时还存在着冲突与矛盾。虽然我们国家的房屋行政管理部门和国家立法机关都从制度和法律上做出了许多便民的举措和规定，但是由于法律具有滞后性，这些并不能完全解决房屋——这一有形资产在所有权确定上出现的问题。对此，作者对房屋所有权的确认上经常出现的纠纷与争议进行了一下简单的概括并提出了相应的解决意见，希望对今后相关的工作提供有效的帮助。 房屋所有权在原始取得上一般不存在问题，所以在此不论，作者认为大部分争议出现在房屋继受取得过程中，主要分两种情况，一是房屋买卖领域，二是离婚财产分割领域。 一、房屋买卖合同。从合同法角度谈，只要合同是依法成立的一般都是有效合同，除了合同法第四十四条第二款规定的应当办理批准、登记等手续才能生效的合同，其余合同都是成立的同一时间就生效的。为保护缔约人的契约自由的意思表示，合同效力一般都是以利于交易的原则承认有效。因此，经常出现开发商一房二卖，甚至一房多卖等现象。对于合同的效力认定无可厚非，如果一房二卖，其中一方的当事人主张撤销或解除合同，那么房屋所有权当然属于另一方，但是司法实践中往往是两个买受人都主张房屋所有权而不是违约责任，这就需要我们在严格依法办案的前提下，通过各项条件的审查，明确房屋所有权，保护合同当事人的合法权益。我国房屋权属采取登记制，房产登记机关有权属登记的，以权属登记上的名字为所有权人，但是我们经常遇到的是房屋已经交付使用，而房产登记一直没有变更，这就为我们在审判过程中房屋所有权的认定形成了阻碍。我们可以根据法律规定和司法解释加以确定，但不能机械的套用和绝对适用，要本着民法公平正义、诚实信用、善良风俗的原则，结合民事生活实际，进行利益权衡，作出最合理、最公平的裁判结果。 我们可以看到，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》民法学研究会讨论稿的第二条拟作处如下规定：转让人就同一房屋订立数份合法有效的买卖合同，各买受人均提出权利主张，按照以下原则处理：（一）已经办理转移登记，但恶意办理转移登记的除外；（二）均未办理转移登记的，按照买卖合同约定已经合法占有房屋；（三）均未办理转移登记亦未合法占有房屋，买卖合同成立时间在先。买卖合同虽然依法成立，但尚未生效的，应当以生效时间作为权利保护顺位的依据。 上述中的恶意办理转移登记一般指有证据证明已经办理转移登记的人明知或应当知道该房屋已经被人按买卖合同约定合法占有但尚未办理转移登记的，应当被认定为恶意办理转移登记。以上原则虽然在一定程度上在处理房屋多重买卖情况下买受人房屋所有权纠纷提供了依据，但是在审判实践中各种复杂情况层出不穷，上述原则无法全部应对，这就需要继续深入探讨研究适应各种复杂案情的应对措施。 首先，前提是确定买卖合同是否合法有效。转让人就同一套房屋订立了数份买卖合同，各买受人均主张房屋所有权或者有个别买受人请求确认其他买卖合同无效的，人民法院应当根据《合同法》和有关房屋买卖的法律、行政法规的相关规定确认各买卖合同的效力。买受人仅仅以已经办理房屋所有权转让登记的抗辩对其合同效力确认的，人民法院不予支持。因为他没有合法取得房屋所有权的前提条件，房屋行政管理部门的登记不能对抗法律的规定，也就是说，即使办理了房屋所有权的转移登记，但是房屋买卖合同是无效的，那么，该买受人不得取得房屋所有权。利害关系人可以根据人民法院确认合同无效的生效判决申请房屋登记机关更正登记。 其次，当多个买卖合同都合法有效的情况下，权利人的顺位，参考《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》民法学研究会讨论稿的第二条，应按照以下原则处理：（一）根据物权的排他性原则，进行具有公示公信效力的房屋所有权登记的买受人有权取得房屋的所有权。（二）各买受人均未进行所有权转让登记，其中有办理房屋所有权预告登记的，预告登记权利人取得房屋所有权。（三）各买受人均未进行预告登记，在同等条件下，办理了商品房预售登记备案的买受人取得房屋所有权。此类一般针对开发商一房二卖和一房多卖的情形。（四）均未办理预售登记备案或无须办理预售登记备案的，同等条件下，依据房屋买卖合同已经合法占有房屋的买受人取得房屋的所有权。（五）均未占有房屋，已经按照合同约定支付全部价款的买受人取得房屋所有权；均已支付了房屋价款，合同成立生效在先的买受人取得房屋的所有权；合同成立生效时间无法确定的，由先向人民法院主张权利的买受人取得房屋所有权。 通过上面的层层筛选，我想所有权的确定会有更进一步的细化，但是仍会面临一些问题，这就需要法官针对当事人的请求，依据民法基本原则，结合案件的具体情况，综合分析合同权利义务的履行程度、占有的具体情况、房屋是否存在瑕疵、抵押权人利益等因素，平衡各个买受人之间的利益和相关的抵押权利人的利益，作出更为公平的处理。 二、离婚财产分割领域，对于夫妻间房屋所有权的归属一般从《婚姻法》解释中寻求答案。婚姻法解释三对离婚时房产分割上有以下规定：第七条，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，可按照婚姻法第十八条第三项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。所以在确认夫妻间房屋归属时，需要考虑一些因素，包括购买行为、婚姻成立时间、资金归属以及房屋权属登记人。而这些因素有的还必须结合使用者。比如如果购买行为是在婚姻关系成立前发生，便属一方个人财产，反之则属于共同财产。婚姻法解释二的第十九条关于由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。结合婚姻法解释三的第七条以及婚姻法解释二的第十九条，我们可以得出：当夫妻一方用个人财产购买房屋时，该房屋归其个人所有；当夫妻用各自的个人财产购买房屋时，该房屋由该双方按份共有；当夫妻用共同财产购买房屋时，该房屋由双方共同共有。法律规定更倾向于资金归属这一因素的重要性。房屋所有权我们以登记机关上的权利人为准，但是关于资金归属上也会出现一些问题，导致举证困难，例如：婚姻法解释三第十二条规定的婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买房屋时的出资，可以作为债权处理。这条规定明确了登记公示的重要性，并且还给我们一些启示：很多小夫妻为省一些钱选择这种购房方式，可能会造成离婚时财产分割上存在较大争议，家庭内部的资金流动举证十分困难，不但让当事人的诉讼困难重重，也使法官在审判裁量时步履维艰。众多案例给我们的警示，要求我们对待必要过户或变更登记的手续一定要做到全面，大额的资金流动一定要留有书面凭证，不要因为一时的疏忽大意，为今后的生活带来不便和影响。 房屋所有权的争议并不是仅仅通过房产部门的登记就能够全面解决，其中存在的诸多问题还需要审判一线的法官们仔细推敲，细心琢磨。我相信，在司法环境不断改革完善的条件下，我们的法官能够从理论与实践中不断吸取理论、消化知识、转化经验并继续运用到审判实践中去，为提高诉讼效率，实现司法公正、维护法律尊严等方面做出更多的贡献。 责任编辑：陈晓红 文章出处：黑龙江省东方红林区基层法院网 |
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