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写在前面 近期有理财需求的朋友问我： “现在想在广州租一套房子，有的房东说租金按年算，有的按月算，我都不知道怎么选择，听起来年算会少一点，真的比较划算吗？” 我微微一笑，心想：我确实影响到一些人愿意从逻辑的角度做决策了。 其实现实生活中很多人弄不清楚“时间”和“钱”的关系，所以我们今天重点来探讨一个话题——内部收益率，英文缩写为IRR (Internal Rate of Return)。 生活中的 现值  1 说到这里就要强调，钱作为交换物品的媒介，本身就是有价值的，但我们还要考虑另外一点，就是“货币的时间价值”。 举个例子，假设今天你有100万，如果你可以通过买银行理财产品稳定得到每年4%的收益，也就是可以视作无风险了，那么下一年你就拿着104万了。 换言之，今年的100万和明年的104万，对于你来说是一样的钱。（我们暂时不考虑通货膨胀等因素） 2 回到朋友的话题上，到底要用年付还是月付，其实取决于，她能较大概率保证的收益率是多少？ 她当时告诉我，看上一套房子月付需要3000，有另外一套房子也不错，年付35500，房东给了点优惠。 这个朋友本来手头上的储蓄还是比较可观的，所以无论哪种方式对她当下的财务都没有压力。 其实这个决策无非两种选择： 1.一次性付完年租35500元。 2.把35500存起来，老老实实月付3000，看会不会有钱剩。 所以聊到这里我问她：“如果你按月租，毕竟房费你是迟早要交的，所以你打算把未来交房租的钱存在哪里？” 她说：“余额宝呗，比较方便，随时又可以用。” 我说：“行，我先不评价你储蓄的方式，那我们就拿余额宝这种货币基金来说，年化收益按4%算吧。”  我很快帮她列了个excel表发了过去，我说，从结果来看，35500看起来虽然是优惠了一点，但实际上你给得还是多了。 直接的原因就是，最后在十二月初的时候，剩余了156元，意味着如果一开始有35500，每月只是交3000元，一整年都把钱存在余额宝，最后还有156元剩。 解释一下上表的逻辑： 计算规则 ☑ 月收益率 = 年化收益率 ÷ 12 ☑ 现金流：流入账户是正数，流出账户是负数 ☑ 储蓄账户： 1月初 = 本金 + 1月初现金流（负数） 2月初 = 1月初储蓄账户 * （1 + 月收益率） + 2月初现金流（负数） （3月至12月和2月同理） 3 看完表后，朋友说，这么算如果房东愿意35000年租给我，我就应该接受咯？ 我把表改了一下再发给她：  我说是啊，因为如果你存35000元在余额宝，加上每月的收益，是不足以支付你12个月的房租的，说明对你来说年付还是划算的。 4 算到这里，她又开始想了：“也就是说，在35000到35500之间，会有一个值，让我不管选哪种付款方式都是一样，怎样能最快得出具体是多少呢？我可不想一个个数字去试。” “很简单啊，算现值就行了。” 现值，就是现在价值，从英文Present Value翻译过来的，所以缩写成PV。 计算现值有两种方法，一是用excel的PV公式，另一种是用金融计算器。 例如excel，PV公式的内容是PV（rate, nper, pmt, [fv], [type]）。 公式解释 ☑ rate——利率（如果nper是按月算，就用年利率除以12） ☑ nper——n period，有n期的意思，可以指多少个月 ☑ pmt——payment，每期要交的金额，正数为现金流入，负数为现金流出 ☑ [fv]——future value，终值，即最终价值，带中括号指非必填项 ☑ [type]——类别，分为期初年金和期末年金两种，同样为非必填项，填1为期初，填0或不填为期末 按照上述例子，年利率为4%，期数一年即12个月，每个月交3000房租，房租都是每个月初交的，当最后剩下0元的时候，证明年付的价格和月付3000元的价格付出的代价是一样的。 那么现值则是： PV(年化收益率/12，12个月，每期支出3000元，最后剩下0元，月初付租金） 打开你的Excel表，输入以下公式： =PV（4%/12，12，-3000，0，1）  得到的金额是35349.42元。 也就是如果你支付的年租金小于35349.42元，选用年付的价格会更划算。 如果能实现的收益率不同，那么计算出来的现值不一样，策略也就不一样了。 |
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