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预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀地流入国库而采取的预先征收土地增值税的办法，通常按销售收入的一定比例征收。需要重点提示的是，土地增值税清算项目并非皆可预征，房企在以下特殊情形下，可以不预征土地增值税。 一是当地税务机关规定不预征土地增值税 ； 二是营业税改增值税后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税； 三是房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，土地增值税预征的计征依据为预收款减去应预缴增值税税款的余额 ； 四是对未按预征规定期限缴纳税款的，从限定的缴纳税款期限届满之次日起加收滞纳金。 对于预征土地增值税，国家财税部门只是作了原则性的规定，具体执行则是依据各省市税务机关的政策法规来进行。对于确定暂不清算的可清算项目，主管地税机关应定期作出评估，根据项目情况、税收收入进度情况、清算审核工作安排情况确定清算申报时间，并通知纳税人办理清算申报。 纳税人接到地税机关清算申报通知后，停止该项目土地增值税预缴。笔者经归纳梳理，确认土地增值税暂不预征的十种特殊情形，供房企纳税人计算申报预缴土地增值税时参考和借鉴。 情形一 北京 ：保障性住房暂不预 征土地增值税 《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公 告》（2013 年第 3 号）规定，房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。 保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房（含比照经济适用住房、限价商品房管理）等具有保障性质的各类住房。此外，北京、上海、广州、天津、 辽宁、山东、福建、湖北、四川等省 市均明确规定保障房暂不预征土地增 值税。 情形二 广州 ：经济适用住房不实行预征土地增值税 经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税，竣工决算后，按规定免征土地增值税。 如《广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告》（广州市地方税务局公告 2015 年第12号）第一条第四款明确，对符合广州市人民政府“廉租住房”、“公共租赁住房” 及“经济适用住房（含解困房）”规定 的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。 情形三 武汉 ：预售工业园区内厂房车间经审批土地增值税暂不预征 《武汉市地税局关于进一步加强土 地增值税征收管理工作的通知》（武地税发〔2010〕62 号）第一条第三款明确了土地增值税预收管理的问题 ：纳税人预售新建经济适用房或工业园区内厂房车间，应填报《预售经济适用房或工业园内厂房车间收入不预征土地增值税审批表》，经主管税务机关税政部门审批后，土地增值税暂不实行预征，在土地增值税清算时据实征收。对新建经济适用房或工业园内厂房车间项目中的其他房地产，应分开核算，并按规定预征土地增值税 ；凡未分开核算的，对该项目一律按规定预征土地增值税。 情形四 宁波 ：村民拆迁安置房经批准暂不预征土地增值税 《关于进一步加强房地产开发项目土地增值税清算工作的通知》（甬地税 二〔2009〕104 号）第一条规定，对经济适用房、廉价房、村民拆迁安置房等实行政府指导价且增值率明显低于土地增值税起征点的项目，经纳税人申请，由主管税务机关批准后可暂不预征土地增值税。其余房地产开发项目必须按规定先实行预征，待符合清算条件时再进行结算。
《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（2014 年第 9 号）第四条第四款规定，以下类型的房地产项目，对住宅转让不预征土地增值税 ： 1．棚户区或危旧房改造安置房项目 ； 2．经济适用房项目 ； 3．政府实施的征地（拆迁）安置房项目； 4．符合国家规定的其他保障性住宅项目。
《关于营业税、资源税、土地增 值税若干征税问题的通知》（豫地税 发〔1997〕160 号）规定，对安居工程住房的转让所预收房款（定金），暂不预征土地增值税。凡价格在 20000 元 / 平方米以下的单套房屋，预征率仍按《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税 发〔2010〕28 号）的规定执行，即 ： 1. 普通标准住宅 1.5% ；2. 除普通标准住宅以外的其他住宅 3.5% ；3. 除 上述1、2项以外的其他房地产项目4.5% ；4. 经政府批准建设的保障性 住房 0.5%。对价格在 20000 元 / 平 方米（含）以上的单套房屋，预征率 为 6%。
《甘肃省地方税务局印发〈甘肃省土地增值税预征办法〉和〈甘肃省土地增值税预征清算办法〉的通知》（甘地税函发〔2006〕206 号）第六条规定， 税收政策规定的以下减免税项目，可以不预征土地增值税。 ( 一 ) 经各级 政府部门批准建造销售的经济适用住房。是指由政府提供政策优惠，限定 建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。 ( 二 ) 因国家建设需要依法征用、收回的房地产给予纳税人的经济补偿。 ( 三 ) 因城市规划、国家建设需要而搬迁， 由纳税人自行转让房地产而取得的收 入。 ( 四 ) 其他符合免征土地增值税的情形。符合减免税规定的纳税人应 当在进行房地产项目登记或申报时， 向主管税务机关提交减免税申请。经主管税务机关审核认为符合减免税条 件的，可以不预征土地增值税。
《江苏省地方税务局关于调整土地 增值税预征率的公告》（苏地税规〔 2016〕2号）第三条明确，公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，仍暂不预征。
《陕西省地税局关于调整土地增值税预征率的公告》( 陕西省地税局公 告 2012 年第 3 号 ) 第二条规定，对符合《陕西省保障性住房管理办法 ( 试 行 )》规定的房地产开发项目暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条 件时按规定进行清算。因此，自 2013 年 2 月 1 日起，对符合《陕西省保障 性住房管理办法（试行）》第二条规定的廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房的房地产开发项目可暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。 列入旧城改造的安置项目不再享受不 预征土地增值税的优惠。
《山东省地方税务局关于发布〈山 东省地方税务局土地增值税“三控一 促”管理办法（试行）〉的公告》(2017 年第5号)第十七条明确，房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不预征土地增值税。《中华人民共和国人防法》规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径投资进行人民防空工程建设 ；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有 ；国家保护人民防空设施不受侵害，禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。因此， 房地产开发项目按规定建设的人防工程产权应属于国家所有，其投资者处置利用地下人防设施建造的车库（位） 等设施不能实现产权转移，取得的收入不应视为转让房地产收入。在清算申报时，房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入， 凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的， 准予扣除相关成本、费用。 樊其国，作者单位 ：深圳税桥税务师事务所，本文发表于期刊《上海房地》 |
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