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问题 2005年，某市办企业A以划拨方式取得地块C进行工业园区建设，后因资金问题，未进行建设而闲置。2008年，企业A与民办学校B签订了出租协议，将地块C以每年80万元租给学校B，租期15年，约定期满后经双方协商可以续期。此后，学校B在地块C上进行了教学楼等配套设施建设。2013年，该市政府对闲置土地集中清理，认为地块C原为划拨土地，未按照划拨土地用途进行经营，决定收回地块C，要求学校B限期拆除地上建筑物，并退出该地块。  解答 部不动产登记中心（法律事务中心）高梦一、朱繁为您解答： 一、关于闲置土地认定问题 本例提及2013年该市开展闲置土地集中清理工作，因此该例在时间上适用《闲置土地处置办法》，其中第二条规定了闲置土地的认定标准：“国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满一年未动工建设的”。本例中，企业A直至2008年出租该地块时，未按合同约定投资建设，属于闲置土地。 二、关于划拨土地出租问题 根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十一条“土地使用权出租后，承租人不得新建永久性建筑物、构筑物。需要建造临时性建筑物、构筑物的，必须征得出租人同意，并按照有关法律、法规的规定办理审批手续。土地使用权出租后，承租人需要改变土地使用权出让合同规定内容的，必须征得出租人同意，并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准”。本例中，一方面企业A在对划拨土地出租时，未经相关部门批准，在闲置多年后租给学校B，改变了合同约定的建设用途；另一方面，学校B在租得该地块后进行了校舍的建设，违反了承租人不得新建永久性建筑物、构筑物的规定。 三、关于民办学校用地政策问题 根据《土地管理法》第五十四条和《城市房地产管理法》第二十三条规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地等。《民办教育促进法》第五十条规定“新建、扩建民办学校，人民政府应当按照公益事业用地及建设的有关规定给予优惠。”同时，按照《划拨用地目录》的规定，非营利性教育设施用地可以划拨方式提供土地使用权，也可以出让等有偿使用方式供地。对于营利性教育设施用地，应以出让等有偿使用方式供地。本例中，需要具体分析学校B是否为非营利性机构，如果属于非营利性质，可以适用上述条款中的相关规定，即教育用地可以按照公益事业用地及建设的有关规定给予优惠。但其本身可以单独向政府提出申请，而非采取出租的方式用地。 综上所述，企业A取得划拨地块C之后，未按合同约定进行建设，符合闲置土地认定标准，地块C应被收回。企业A与学校B之间的出租协议，违反了《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定，未按规定办理审批手续，学校B应当对建筑物等设施进行拆除。学校B与企业A之间是合同关系，学校B受到的损失可以依据《合同法》的相关规定，对企业A提起诉讼。依据学校B的性质，区分是否为营利性机构，如果是非营利性机构，可以根据《民办教育促进法》《划拨用地目录》等相关法律法规，向当地政府申请提供用地方面的便利条件。 中国土地 《中国土地》（月刊） ——引导土地管理、饱含思想智慧 ● 自然资源部主管，中国国土资源报社主办的全国中文核心期刊 ● 一本力图探析地政理论、指导基层实践的地政管理工作月刊 ● 更加注重对重大政策的权威解读，对地方典型经验的积极推介，对土地管理实践探索的客观评述，对相关政策与理论的探讨研究，对先锋观点的理论剖析，为您打造一份地政管理的精品读物 ● 承30余年的办刊厚重积淀，《中国土地》在内容与形式上都将不断创新，挑战自我 |
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