浅析商铺转让费的性质认定

随着社会经济的发展，商铺转租越来越频繁，商铺转让费应运而生，并以一种“潜规则”形式在经济活动中被广泛运用，成为一种承租人和次承租人之间的正常而普遍的交易习惯，得到大家的认可和接受。然而，商铺转让费在潜移默化间成为一种固有交易习惯的同时，也因种种主观或客观的原因引发了诸多经济纠纷。在我国现有立法尚未明确界定商铺转让费性质的情形下，如何从法理上辨析商铺转让费的性质，如何厘清出租人、承租人、次承租人及商铺转让费之间较为复杂的法律关系，已经成为民事审判工作中一个迫切而重要的问题。针对近年来频繁出现的因商铺转让费引发的纠纷，本文将结合审判实践，在现有立法体系下从法理角度进行辨析，力求寻求一条相对合理的救济途径。
一、审判实践中商铺转让费纠纷的类型
案例一：2008年3月17日，刘某与李某签订《房屋租赁合同》，约定由刘某承租李某所有的商铺一间，租金每年6万元，租赁期限为3年，并约定可以转租。合同签订后，刘某向李某支付了两年租金12万元及押金2万元。2009年3月16日，黄某与刘某签订了《转租合同》，约定刘某将该商铺转租给黄某，租金每年7万元，租赁期限为2年，合同签订后，黄某向刘某支付了两年租金14万元及商铺转让费4万元。租赁期限届满后，黄某要求续租，但商铺所有人李某拒绝继续向其出租。黄某诉至法院要求刘某退还转让费4万元并赔偿损失。
案例二：2006年6月，王某与代某签订《房屋租赁合同》，约定由王某承租代某所有的商铺一间，租金每年3万元，租赁期限为4年，并约定可以转租。合同签订后，王某分别于2006年7月、2008年7月向代某支付了全部租金12万元及押金1万元。2009年12月，王某在未告知马某其与出租人租赁合同还有7个月即将到期的情况下，与次承租人马某签订了《转租合同》，约定将该商铺转租给马某，租金每年4万元，租赁期限为2年，合同签订后，马某按约向王某支付了两年租金8万元及商铺转让费3万元。2010年7月，商铺所有人代某以租赁合同期限届满为由要求收回商铺。马某诉至法院要求王某返还房屋未使用期间租金及退还转让费并赔偿损失。
案例三：2007年9月，某局将其位于某路的房屋门面租赁给赵某，双方签订了《租赁合同书》，合同约定租赁期限为五年，从2007年8月29日至2012年8月28日止，租金为每月13000.00元。2008年12月27日赵某又将该门面转租给周某，双方签订了《转租协议》，该协议约定按原合同条款执行（即《租赁合同书》）。2009年1月1日周某再将该门面转租给黄某，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期限为两年，从2009年1月16日起至2011年1月15日止。年租金为306000.00元，每半年支付一次，另外，双方还口头约定了黄某要一次性支付周某250000元的转让费。合同签订后，黄某按约定支付给周某转让费250000元及半年的房屋租金，共计403000元，周某向黄某共出具了两张收条（一张系转让费，一张系半年租金的收条）。合同履行至2009年11月27日黄某突然接到某局通知称，按照市政府规划，市某局大楼门面需全面拆除，并于2010年1月31日整体搬迁。黄某诉至法院要求周某返还房屋未使用期间租金及退还部分转让费并赔偿损失。
案例四：2008年9月，张某购买了位于该市商业区某路段的商铺一间，2008年12月，张某与曾某签订《商铺租赁合同》，约定由曾某承租该商铺，租金每年12万元，租赁期限为5年，并约定可以转租。合同签订后，曾某向张某支付了两年租金24万元及押金3万元。2009年12月，庞某与曾某签订了《商铺转租协议书》，约定由庞某承租该商铺，租金每年14万元，租赁期限为4年，合同签订后，庞某向曾某支付了两年租金28万元及商铺转让费8万元。2010年7月，市政部门开始在该商铺外的道路上建设立交桥，商铺外围的道路情况发生了显著变化，商业口岸价值遭到严重影响。庞某诉至法院要求曾某返还未使用期间租金及退还商铺转让费8万元并赔偿损失。
综合上述案例，可以归纳出目前商铺转让纠纷主要有以下类型：一是租赁期限届满，次承租人要求享有优先续租权；二是转租合同约定的转租期限期间，次承租人遭遇阻碍其继续承租的事由（如租赁合同期限先于转租合同期限届满、承租房屋被拆迁、承租房屋因规划失去原有商业价值等等）时，要求承租人返还未使用期间的租金、退还店铺转让费及赔偿损失。
二、现有立法框架内对商铺转让费性质之探讨
（一）合法性探讨
所谓商铺转让费，是承租人在有权转租(在租赁合同中明确约定其可以转租或获得了出租人的同意)房屋的情况下，次承租人为获得剩余的租赁权而向转租人所支付租金之外的一种对价。确定商铺转让费的数额，一般考虑以下几个因素：
1.有形资产的费用，即承租人对门面进行装修而添附的固定物因固着于商铺而无法收回投资成本，承租人于是选择从次承租人处以转让费的形式获得一些补偿。在实践中，有形资产的费用有时还包括一些经营设备及余留商品的价值。
2.无形资产的费用，即次承租人为获得该商铺良好的经营环境、商业信誉、人脉资源、供货渠道等无形资产而支付的对价。具体来讲，该商铺可能地理位置较好，客流量较大，周围已经形成了一定的商业经济规模，亦或是经过前几任经营者的苦心经营，积累了良好的人脉基础，拥有稳定的供货渠道，创造了一定的品牌效应。这些都产生了一种无形的商业价值，能够为次承租人带来客观、迅速的经济利润。
3.租赁期限，次承租人为获得剩余的租赁期限而向承租人所支付的对价。转让费收取的多少往往都与该商铺剩余的租赁期限有关，剩余租赁期限越长，转让费越高。我国法律对商铺转让费的性质并没有明确界定，亦无相关的条文对承租人和次承租人之间产生的转让费问题进行调整，笔者认为，在私法领域，法无禁止即自由，商铺转让费的产生，符合市场经济的发展规律，能够在一定程度上促进商铺的流通，有利于实现市场主体、经济要素的优化配置，应当认定为合法。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。” 转让费可以看作是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。因此，商铺转让费的收取符合法律规定，具有合法性。
（二）合理性探讨
在社会主义市场经济的环境下，不论是基于有形资产、无形资产或是剩余租期的长短，店铺转让费的存在在一定程度范围内是合理的。然而在实践操作中，却出现了一些不合理的情况，引发了一系列纠纷，不利于经济持续有序地发展。一是转让费随商铺转让次数不断增加，没有规范。以笔者所在的城市为例，大多数商铺转租时都要收取数额不等的转让费，承租人在承租商铺后，因种种原因无法继续经营时，基于商铺的有形资产、无形资产或是剩余租赁期限，都会在转租的时候考虑收取次承租人一笔转让费，而商铺多次转让后，转让费便会像滚雪球一样越滚越大，出现“天价转让费”等不合理现象。二是职业投机转让者的出现。一些房产中介或者个人恶意承租商铺，空置而不经营，只为在转租“下家”时赚取转让费差价，成为“炒铺”一族。以上两种情况均系立法空白情况下出现的不合理现象，需要相应的法律、政策予以规范、约束。
三、救济途径之探讨
（一）优先承租权的认定
优先承租权是指房屋租赁期满后，承（次）租人在同等条件下享有的优先于其他人承租房屋的权利。我国并未在法律、行政法规的层面上对优先承租权予以确认，相关制度尚未建立起来。但是在一些地方性法规中，基于对承租人基本生存权和发展权的保护，对优先承租权进行了确认和规范。例如，《深圳经济特区房屋租赁条例》（2004）第四十二条：“租赁期限届满，…在同等条件下，承租人有优先承租权。”《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定：“房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。”《广东省城镇房屋租赁条例》第21条规定“下列人员在同等条件下，按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权：（一）房屋共有人；（二）原承租人。”《新疆维吾尔自治区城市房屋租赁管理规定》第二十三条规定：“房屋共有人或者原承租人在同等条件下，对出租的房屋有优先承租权。”
笔者认为，虽然优先承租权在法理上具备一定基础，也在部分地方性法规中得到确认和规范，但是基于民法“法无禁止即自由”的原则，承（次）租人是否享有优先承租权，仍应以合同的约定为依据，探究当事人各方的真实意思。具体到审判实践中，次承租人是否在原租赁期限届满后享有优先承租权，应当根据租赁合同和转租合同的相关约定来认定。针对案例一，黄某是否享有优先续租权，应当看黄某与刘某签订的《转租合同》中有无关于优先续租权的约定以及该约定是否得到出租人李某的认可，若没有该约定或该约定未得到出租人的认可，则不宜认定黄某享有优先续租权，其诉讼请求无法得到支持。
（二）无权处分合同的效力
所谓“无权处分”，是指在对标的物不享有合法处分权的情况下，对其进行法律上的处分，理论上包括如下情形：（1）出卖他人之物的合同；（2）出租他人之物的合同；（3）私卖共有物的合同；（4）将他人之物设定抵押、质押合同等。基于此，承租人超出租赁期限与次承租人签订转租合同，转租合同中超出原租赁期限的部分应当认定为无权处分合同。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效。”可见，我国对于无权处分合同的效力采用的是效力待定说，即无权处分在权利人追认或者处分人事后取得处分权时，合同有效；反之，权利人不追认并且处分人事后也没有取得处分权的，合同无效；在确定合同有效与无效之前，合同效力待定。因此，根据该条的规定，转租合同中超出原租赁期限的部分在经出租人追认或承租人事后取得该部分期限转租权时，应为合法有效，次承租人可继续承租至转租期限届满。若是出租人不追认或者承租人事后亦未取得该部分期限转租权，则该部分转租期限无效。根据《合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，承租人应当向次承租人返还该部分的租金。关于商铺转让费，笔者认为，基于此规定也应当部分返还，具体返还金额应参照有效租赁期限占全部租赁期限的比例来计算。此外，若次承租人对于原租赁期限短于转租期限的事实不知情，次承租人有权以承租人有过错为由要求赔偿损失，人民法院应当予以支持。
（三）情势变更原则的适用
所谓情势变更原则,是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情的发生(或不可归责于双方当事人 的原因发生情势变更)，导致合同的基础动摇或丧失，继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法律制度。情势变更原则是诚实信用原则的具体运用，目的在于消除合同因情势变更所产生的不公平后果。《合同法解释（二）》第二十六条关于“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，即是情势变更原则的重要体现。因此，在承租人不知情的情况下，若次承租人在转租期间遭遇承租房屋被拆迁、承租房屋因规划失去原有商业价值等阻碍其继续承租的事由，导致明显不公平或不能实现合同目的时，次承租人有权请求法院变更或者解除合同，变更合同后双方按照变更后的合同继续履行，若是解除合同，则根据《合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，次承租人有权要求承租人退还部分租金、转让费及要求赔偿损失，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况进行认定和计算。当然，若是次承租人对变更事由系明知，则应认定为欺诈，按照《合同法》第五十四条关于“……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，次承租人有权请求人民法院撤销该合同，撤销合同的法律后果按照《合同法》第五十八条的规定，比照合同无效的情形处理。
四、结语
市场经济的快速发展，市场主体、交易元素的多元化发展，不可避免地会导致一系列经济纠纷的产生，商铺转让费作为目前经济环境中一个较为突出的现象，对其法律性质界定和相关权利义务的明确具有重要意义，本文仅仅从浅显角度对部分典型案例进行探讨分析，权作抛砖引玉，希望今后能够在立法上对商铺转让费的相关问题予以规范，从而保障社会主义市场经济更加良好有序的发展。