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如今想当个房奴可真是不容易 工资龟速，房价飞涨 省吃俭用 好不容易贷款买了套房 提前还贷竟还要收取违约金！ 前天中午 苏州四大行就统一发出了 关于个人信贷业务提前还款的须知 须知中明确表示 “贷款发放后的60月内（5年内）提出申请提前还款的，提前还款的部分要向银行缴纳6个月的还款额违约金，还款金额不得少于一万元。8月1日起执行。” （疑似建行提前还款客户须知） 因为没有具体的细则出台，观察君暂时无法回答这些问题。 虽说只是江苏苏州的中、农、工、建行的分支机构出台新的规定，但消息一出，一石击起千层浪，又双叒叕刺痛房奴们（或打算成为房奴）的心。卖房的人担心贷款不足5年会被收取高额违约金，买房的人担心羊毛出在羊身上，出卖方会将违约金转嫁到自己身上。 注：以上利率来自网点咨询，不同楼盘、客户资质利率上浮也有不同，具体以银行告知为准。 一、提前还房贷为何银行要收违约金？ 很多借款人认为：提前还款是诚信的表现，银行提前收回了贷款，降低了银行经营的风险，为何还要要收违约金？
1、提前还款导致银行预期利息收益降低 个人住房贷款一般期限较长，利率较低，有不动产作为抵押，且不动产均投保意外险，故其风险远低于其他贷款项目，是银行经营中的优质业务，银行从中获取的收益较为稳定。借款人选择提前还款，将会提前结束该笔优质业务，银行总体的贷款规模便会减少，预期可获得的长期利息收益也无法实现，造成了银行的利息损失。
2、提前还款打乱了银行的贷款投放计划 银行每年都会制定贷款投放计划，按照地区、行业进行额度分配。如果某地区、某行业完成了投放任务，那么该地区、该行业贷款投放额度就会紧缩，反之，贷款投放额度就会扩大。一旦借款人选择提前还款，则变相造成了银行往年贷款投放任务的未完成，银行需要根据提前还款的规模重新调整当年贷款投放计划，银行的资金使用便受到了较大的影响。
3、提前还款增加了银行的经营成本 银行办理一笔个人住房贷款，会经过客户面谈、征信审核、抵押物评估、投保、办理抵押登记、签订抵押贷款合同、发放贷款、贷后检查等诸多环节，不仅涉及银行内部多个业务部门，还涉及房产评估、保险、不动产登记等相关机构。各个环节都会产生服务或产品费用，这些费用均是应当平摊到个人住房贷款整个期间的成本。如果借款人提前还款，银行只收回了实际用款期间的服务成本，则在剩余期限内的服务成本便是银行的利润损失。同时，银行必然要为这笔提前归还的资金再做安排，贷款办理的流程要重新走一遍，再一次的支出贷款办理的各项费用。不仅如此，由于提前还款的突发性，银行无法及时对提前还款资金作充分的筹划，闲置的资金也会有管理成本，并且丧失了本该获得的利息。
4、提前还款加大了银行经营风险 提前还款会加大银行经营风险，这与很多借款人的认知是完全相反的。例如，银行会在个人住房贷款的基础上开展住房抵押贷款资产证券化业务，提前还款使得基础资产的现金流具有不确定性，增加了资产证券化产品的定价难度，也增加了相关证券持有人的风险，直接影响住房抵押贷款资产证券化业务的发展。
▼ 银行收取提前还贷违约金，是否合法？ 按照法律规定，房奴们提前还贷的，利息可按照实际借款的期间计算。但如果与银行之间有约定，就要按约定来履行了。也就是说，提前还贷，银行跟借款人约定需要收取违约金，法律上是允许的。
▼ 新规出来之前签订的房产贷款合同是否适用新规？ 在银行出台新规定之前，已与银行所签订的房产贷款合同不会适用新出台的规定。新规定实施后签订的合同，才会按新规操作。也就是说，老人老办法，新人新办法。至于新规定出来前签的合同，提前还贷是否需要支付违约金？提前几年需支付违约金？违约金如何计算？则应看房产贷款合同中对此有无约定。
▼ 银行收取提前还贷违约金，是否合理呢？ 有人说，虽然法律并不禁止银行收取提前还贷违约金，但是不合理啊。借款人早点把钱还给银行，又不是拖欠贷款，银行不是应该高兴才对吗？
但银行并不是这样想的。主要是因为，银行对每笔资金都有一定的安排，如果提前还贷只需要按照实际借款的期间计算利息，会使得原本可以定期收取的利息无法再实现。而让银行独自承担因资金闲置而造成的利息损失，对银行而言也是不公平的。因此，银行要求收取提前还贷的违约金也是有理由的。
▼ 新规中约定的违约金金额，是否合理合法？ 在中国建设银行股份有限公司苏州分行《个人住房贷款业务提前还款客户须知》提到：
提前还款违约金=提前还款金额×贷款执行月利率×6个月 按照这个违约金计算方法，有人计算：如提前还10万元，违约金为2940元；如提前还100万元，违约金为29400元。
而现我国房价居高不下，房贷金额少则几万几十万，多则几百万上千万。如因提前还贷，则需支付的违约金金额也是一笔不小的数字。新规约定的违约金金额是否合法合理呢？
在民间借贷中，借款人手上有富余资金要提前还款，这样的要求是合理且正常的，也是符合法律规定的。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十二条：“借款人可以提前偿还借款，但当事人另有约定的除外。借款人提前偿还借款并主张按照实际借款期间计算利息的，人民法院应予支持。”但该规定只适用于民间借贷，对提前归还银行贷款的法律分析与民间借贷存在显著差异。
1、《贷款通则》对提前还款的规定 《贷款通则》第三十二条第五款：“借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商。”该规定较为模糊，没有明确提前归还贷款是否是一种违约行为，也没有明确协商不能后解决争端应依据的法律及条款。值得肯定的是，该规定还是认可了提前归还贷款的可行性，但借款人需与贷款人协商解决。
2、《合同法》对提前还款的规定 《合同法》第二百零八条：“借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。”根据该规定，银行无权禁止借款人提前还款，且在没有额外约定的情形下无权向提前还款人收取实际借款期间以外的利息。借款人提前还款的，按照实际借款期间计算借款利息。 若借款人与银行签订提前还款的“违约条款”，是否应当按照“违约条款”的规定履行义务？《合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第七十一条：“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人承担。”《合同法》第六十条和第七十一条处于《合同法》总则部分，第二百零八条处于借款合同分则部分，优先适用分则，分则无规定适用总则，故此处只需确定借款人提前还款是否导致银行增加费用，若提前还款导致银行增加了费用或给银行带来损失，则这部分费用和损失由提前还款人承担，实际上银行确实会因借款人提前还款增加经营成本或带来损失。 “违约条款”应是补偿性的而非惩罚性的。《合同法》第七十一条规定，债务人只需承担债权人因债务人提前履行债务而导致债权人增加的费用。即借款人只需承担银行因借款人提前还款所增加的费用和导致的损失，具有鲜明的补偿性，故用“违约金”一词并不妥当。当前，在银行提供的格式借款合同中，双方在违约条款中约定的“违约金”数额计算方式并不能体现补偿性原则，只是机械的套用了某个简单的公式，没有给出“违约金”计算所依据的真实损失。故本文认为，银行提供的格式条款合同中对“违约金”的计算并不具有补偿的特征，应当根据银行实际损失来计算“违约金”，若银行不能提供实际损失的相关证据，应当承担举证不能的责任。 有观点认为：提前还款的“违约条款”可以是惩罚性条款，《合同法》第二百零八条应理解为如果当事人有对于提前还款的惩罚性约定，则应当根据惩罚性约定来处理。本文认为该观点存在偏差，根据文义解释，“除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息”该条款是对利息计算的规定，而非对违约金进行说明，故该条款的约定只是利息计算方式的约定，而非违约相关约定。
3、《人民币利率管理规定》对提前还款的规定 《人民币利率管理规定》第二十六条：“借款人在借款合同到期日之前归还借款时，贷款人有权按原贷款合同向借款人收取利息。”《人民币利率管理规定》是人民银行制定的部门规章，其规定的内容不得与法律、行政法规相抵触。《人民币利率管理规定》对提前还款的规定与《合同法》第七十一条、第二百零八条相抵触，应当认定为无效条款。实质上该条款的价值取向也存在问题，人民银行颁布的《贷款通则》第二十二条第五款：“借款人未能履行借款合同规定义务的，贷款人有权依合同约定要求借款人提前归还贷款或停止支付借款人尚未使用的贷款。”该条款规定了贷款人有权提前收回贷款，但在《人民币利率管理规定》中又规定借款人提前归还借款应按原合同支付到期前的所有利息，银行可以提前收回利息利益，并且安然收回本金，在平等主体间作出如此规定，片面加重了借款人的义务，提升了银行的权利，是显失公平的。 根据以上规定，如涉及诉讼，借款人认为违约金高于实际损失的，应当提供证据。银行认为违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。 最终，法院会根据案件的具体情形，以违约造成的银行损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，作出判决。
观察君认为在当前银企借贷关系不良、呆账坏账增加、信用信誉不佳的大背景下，提前还贷客观上可以降低了银行的信贷风险，有利于培养人们的信用意识，而不应该视为违约行为。 |
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