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地铁一响，黄金万两！ 关于地铁修建门槛或将提高的消息，在市场上传的沸沸扬扬。之所以如此受关注，是因为地铁建设事关各方面群体的利益！ 对于老百姓来说，有了地铁不仅出行方面了，而且沿线房价都得涨；对于舆论来说，地铁是城市综合名片，事关城市的荣誉和竞争力； 对于政府来说，一旦修建地铁开工，就意味着又可以投资拉动经济，创造GDP，当然还可以卖更多的土地。 如今，这一消息被证实： 申报修建地铁的门槛提高到原先的三倍！ 显然，对于很多人来说，这绝不是一个好消息。 地铁修建门槛提高至原先的三倍 很多人可能不知道，我国第一条地铁的历史要追溯到上个世纪的60年代，当然，那时修建地铁的初衷，目的是为了战备。 时过境迁，地铁真正在全国范围内进入大规模建设期，其实是在2009年之后。 截止2017年末，我国投入到实际运营的城市轨道交通总里程为5033公里。这个数字，在五年之前仅为2064公里。 如果按每公里7亿元的修建成本计算的话，五年时间里我国对地铁的投资超过了2万亿！如果再加上运营费用，这个数字在3万亿以上。 一方面，尤其对于大城市来说，地铁的确解决了城市拥堵难题；但另一方面，地铁是一门烧钱的生意，不仅在修建期间，而且在后续运营维护，都需要财政大量补贴。对于一些城市来说，盲目追求地铁里程的扩张，在一定程度上会加重了地方政府的债务负担。 7月13日，国务院办公厅发布《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》，将申报地铁建设的城市相关经济指标，提到至原先的三倍。 一般公共财政预算收入由100亿元提高至300亿元；地区生产总值由1000亿元提高至3000亿元！ 当然，按照2003年版本的地铁修建要求，城区人口300万以上的门槛，将继续有效。 也就是说，按照新标准，在43个已获批复修建地铁的城市里，有6个城市将不符合上述指标，“地铁梦”想可能要黄了！ 分别是，中西部省会城市乌鲁木齐、兰州、呼和浩特，另外还有三线城市包头、洛阳、南通等。 毫无疑问，这些城市的心绝对是凉凉的！ 地铁梦，每一个城市的梦 众所周知，决定地铁收入的两个关键因素：票价和人流量。作为民生公益工程，票价由政府指导定价，不能太贵。至于城市人流量来说，也没有办法凭空创造。 似乎注定了这是一场赔本的买卖！ 假设平均票价4.5元/人次，客运强度1.2万人次/公里为假设条件计算，一条100公里长的地铁交通网络每年亏损约6.6亿元，算上折旧的话，大概是18亿元。 以东莞地铁2号线为例，即使是日均客流量达10万人次，2018年东莞市财政依旧安排了10.2亿元的资金，以支持2号线的运营。 要知道，这只是运营的费用！ 明知道是巨额亏损，那么为何政府这么热衷修地铁呢？ 原因在于，修建地铁不仅可以有效的缓解拥堵，而且可以带动基础设施建设，保证经济增长和就业，为城市名片添砖加瓦。当然，通过地铁把人流送到市中心，可以推高中心城区房价，而地铁线路的交汇处，可以打造地下商业中心，商铺可以带来源源不断的租金。 每一个地铁出口的周边，都会形成区域商业中心，商品住宅价格水涨船高，卖地收入自然也越来越高。 老百姓的出行更方便了，生活更丰富了；做生意的、开发商们也都有做不完的生意；政府使劲的打造城市新名片，为了更高的GDP和经济增长而努力。 每一个利益方都各取所需，“地铁梦”成了城市里每一个人的共同梦想！ 那有人要问了，既然各方都很开心，为何中央要提高地铁修建门槛？ 原因也简单，前面说到过，对于一些经济实力不够的城市来说，修建地铁会加剧地方政府债务的风险，而即使在这种高额的债务之下，地方政府仍然热衷于扩大地铁建设规模。 以前有过烂尾楼，要是出现烂尾地铁，那就天下奇闻了。其实这种担忧，也并不是空穴来风。 2017年11月，包头地铁开工不足百日便被紧急叫停，随后呼和浩特3、4、5号线项目均被叫停。一个最重要的原因就是，内蒙古经济不景气，自治区财政收入存在虚增空转的现象。以包头为例，2017年财政预算收入同比下降近5成。 换言之，如果地铁真的动工开建了，暂且不说修建费用，单就说后期运营费用，恐怕就能把包头市财政拖垮。 “地铁房”要凉了？ 地铁会带来交通的便利，自然也能够推动房价上涨！ 据了解，2006年广州地铁3号线开通延伸至番禺后，短短一年时间，番禺的新房价格从每平米4996元上涨至7134元。 上涨幅度达42.8%！ 当然，这还只是番禺区的平均数据，如果单看地铁沿线的房价，涨幅在100%的不在少数。 当然了，地铁通了后，巨大的人流量涌入导致需求剧增，房价上涨自然无可非议。但是，有些城市的地铁还在规划之中甚至处于论证阶段，一些开发商就炒起了“地铁概念”房。 “住在地铁旁”、“距离地铁多少米”，这样的营销广告可以说是屡试不爽。也就是说，在现实中“地铁”早已经脱离了交通的范畴，与房地产所捆绑在一起。 于是，我们常常看到这样的画面，只要有消息传出哪里要修建地铁，周边的房价都会闻风而动；等到传闻落地，政府出台正式规划文件，周边房价会再上涨一轮。当然，等地铁通了转化为现实需求后，还会再有一轮上涨！ 简单地说，就是制造预期，透支未来的潜在上涨空间！ 也就意味着，一旦规划的地铁取消了，所谓的预期就不复存在，所有周边已经上涨的房价江又跌回原点！ 而买房的人，则沦为接盘侠！ 在上面提到的取消地铁修建的城市中，想必不少人此刻正在守着破碎的“地铁梦”痛哭流涕。 对于更多指望“地铁房”梦想发家致富的人来说，实则是一个警醒！ |
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