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本人接到任务，第一次负责办公室的选择，租赁，装修。期间也不乏走了些弯路，在此将经验教训 晒出，可能因不同地域行业规则不同，并不适用所有人士，仅给后人一点参考借鉴。本案例发生地点在厦门。
1. 办公室类型定位 寻找办公地点首先要考虑 a.是否需要注册公司公。 房屋按类型一般分写字楼，商住两用楼，纯住宅楼。价格也相应由高到低。一般情况下只有写字楼才能注册公司（当然是在以前在该套注册的公司注册地点变迁的条件下），当然也有些人通 过一些渠道可以在住宅楼址注册，这里就不讨论了。如果只是办事处，或不需要注册，三种皆 可。一般住宅楼的价格会比写字楼便宜30%-40%（管理费用也会便宜很多）。
b.地点和档次（价位）。 拿写字楼来说，商业繁华区或交通便利的地方相对价格都比较高。如果交通不便利，可能会影响到将来员工招聘（太远或不方便，很多人不愿意来）。 高档写字楼不光租金会比较贵，包括物业费，公摊，停车费都会相应比较贵，但管理也相对来 说比较规范。如果是中央空调的，有的是按电表的，有的是包干的，有的时按公摊的，这些费用也是需要考虑在成本之内的。 如果要看物业如何，除了可以问大楼的租户外，也可以看大楼的细节，比如楼道内是否整洁，厕所是否干净，走道灯坏的多不多，墙面维护等等。
2. 寻找房源 确定好第一条的定位后，就可以开始找房子了。途径大致有几个： a.找中介 这个是最常用，也是比较有效的方法。在厦门，中介势力范围都是自己店铺的周边，如果太远，就关注不到了。所以尽量在期望地区房源范围内找中介。 而且中介定位不一样，在住宅楼和写字楼的专业程度也不一样。如果要找写字楼，就要找对写字楼比较专业的中介，才会更有效率。 而且要多找几家中介，这样你的消息才比较灵通，有时同一套房源会有几个中介同时报价，这样就可以比较了。 在厦门找中介找房子是不需要付押金或订金，也不用签合同的。只有在找到房源后，你确定后，中介才会拿出一份居间合同让你签。在见到业主之前，不要付任何款项。只有在和业主合同签订后，才能付中介的中介费。
小八卦：关于中介的房源 很多中介会在房源上合作，比如中介A手上有套房源是你想要的类型，你的中介B发现这套房源被A掌握（B不知道业主联系方式），就会和A商量合作，如果成交， A找业主收中介费，B找租赁人收中介费， B也有可能会分给A一定金额。然后两个中介就开始合作。这种现象非常普遍。 做中介这一行道道很多，他们甚至走在楼里就能认出对方是否做中介，为了找到房源，他们甚至蹲点（就像电视里警察蹲点一样），看到其他中介进入楼里，就会尾随跟上，这样就知道那一套在出租了。中介公司基本都有自己势力范围内都有住户的联系方式，至于怎么弄到的，就不得而知了。 有的业主在自己门口贴上出租，他们甚至会用自己的联系方式取代业主的。他们也会用扫楼的方式来寻找房源。 关于中介费： 一般是第一个月的租金的一半，在行情不好的时候，中介也会对中介费打折。
b. 网上找房源 其实这是找中介的方法，网上的房源信息80%息以上都是中介发布的，你基本上看不到业主的信息。而且房源很多也是虚假的，电话打过去，回答都是已经租出去了。中介里面专门有人负责网上房源发布，有些过期的照样发布，就是为了吸引租房子的人过来问，然后好跟你推销其他房源。但上面的价格基本上可以参考下
c.找物业 如果你看中了某一个楼，也可以直接找物业，一部分业主也会委托物业帮忙找租赁的人，尤其是经常不在本地的。物业手上基本上也会有房源。他们的收费会比中介低。
d.朋友介绍 亲朋好友介绍的这条途径也不要错过，就是一句话的事情。说不定就碰上了。如果碰上了，中介费也省了。
3. 看房：中介找到后，就可以开始看房了
4. 签合同 看中房子以后，一般都还可以砍砍价，争取一些优惠条件，比如装修期等等。如果有条件，还 是多找几套对比，会比较主动。 签合同前还有几个问题也要落实清楚： a. 房屋产权问题：这个问题是最重要的。如果是业主是个人，要确定业主的身份，查看房屋产 权证上的所有者身份证号和业主提供的身份证号是否一致。如果对方是公司，则要对方出示 产权证同时，也要出具加盖公章的营业执照副本复印件（包括合同也要盖公章，和签字）。 如果要注册，在写字楼情况下，必须要和业主确认是否能注册，以及以前在这里办公注册的 b.公司是否把注册地址迁走。原则上如果对方不迁走，业主也可以强行将其迁走。这个也可以 让中介带你到房管局查。 c.租期：有的业主要求2年，或 3年起租，有的 1年也可以，一般如果 2年以上，都会要求租金逐年上浮，这个可以谈。 d. 房屋交接时的水电读数 e. 租期结束押金退还约定，房屋如果租赁前又问题业主要负责维修费用等 f. 合同条款网站上都找的到
小Tips: 在看房的时候，往往在你看中，表现出对某套感兴趣，中介就开始对你施加影响，千方百计的 促成成交。有的时候甚至连哄带骗，不惜损害委托人的利益。这个时候你就需要格外冷静。尤其是业主为另外一个中介介绍，和业主见面的时，两个中介都会在场，这个时候两个中介都会 拿出全身解数来说服你和业主成交。这样他们才能拿到中介费。 个人建议不要用中介提供的居间合同，当时我看到的那份居间合同对承租人非常不利。为了节 省时间，建议还是自己准备一份租赁合同，然后给中介另外一份中介合同。合同可以提前就准备好，然后当场给业主看，现场就对各个条款讨论，如果对方有异议，当场解决，会比较有效率。
因为这个时候是你和业主谈判，争取各种条件的时候，但两个中介会在边上，七嘴八舌，甚至 两个人都帮业主说话，最好的方法是事前就私下和中介表明态度，希望自己和业主谈，让他们 一边泡茶，然后自己拿出准备好的合同和业主谈。 本人当时就吃了这种亏，中介合同拿出来时发现条款非常不利，自己又没准备合同，一边要现场和业主谈判各个条款修改，一边还要应付两个中介施压，谈判非常不顺利，条件争取的也不 够理想。由于业主不在厦门居住，时候修改合同来来回回浪费很多时间。
5.装修 如果房屋需要二次装修，那么找到合适的房子才仅仅是个开始，房屋装修的大戏还在后头。 (1) 找装修公司： 找正规有资质的装修公司就不用我啰嗦了。正规装修公司也分大小，一般大公司收的管理费和利润会比较高，说的直白点同样造价的东西，大公司做出来的就会比小公司贵（当 时我比较过，基本相同的施工项目，管理费和利润加上，甚至贵出50% 都有可能）。但大司的设计水平也会相对比较好（不是绝对的哦，关键看设计师风格是否符合你的风格）。 如果是小工程，建议还是找规模小点的正规装修公司，除非你钱多，就是要装修的效果很好，那另当别论。造价低的工程，大公司接都不愿意接。所以在挑选装修公司的时候，就可以挑明了告诉他们你的预算，当然要稍微比实际预算低 10%-15%。 当时我的这套是110 平左右，预算 5万。 (2) 同时多找几家装修公司挑选。找条件最合适的。当时我找了5 家，其中2 家太大，价格 高的离谱，剩下三选一也选的也相当痛苦（不是十分满意，时间紧迫）。 平面图都是免费出的，效果图和具体方案基本都是签了合同付了款之后才会有。前期基本是和设计师沟通，看设计理念和风格是否符合要求，设计师有没有自己的设计观点等。 （当然最关键是公司想要什么样的风格，切忌根据个人喜好装修，要充分了解决策人的意图，再进行风格确认）. (3) 当合同签订后，装修公司负责工程最多的还是设计师和工头，所以一定要和这两个关键 人物沟通好你的意图。特别是注意事项一定要和工头充分沟通，工头是负责现场实际施工以及质量的，如果工头人做事情负责，细心，业主会省很多心，他还会提醒一些你没注意到得细节。
小TIPS: -- ü 关于装修预算：除非你对装修非常懂行，在装修公司做装修方案时，就能对每个细节都把握的很 到位，否则不要指望一套房子装修下来和预算刚刚吻合。至少会超出 。可以在合同中规定总造 10% 价金额不得超出一定范围，比如5% ，3% 。（一般水电部分装修公司不愿意这么做，有可能是没有施工的时候，他们也没有办法预算的很准，一般都是实报实销。他们会现场量给你，但是水电布线，布管以外的部分，是可以规定一个超出范围的。） -- ü 装修公司有时为了争取你的订单，价格会报的很低，（甚至有意无意的遗漏一些项目）但实际上有些用料可能是那种价格挑选余地很小，要么很难挑出满意的，非逼着你到时候主动提出更换。所 以如果在报价表中如果看到单项用材比其他家装修公司都低很多的时候，不要窃喜是他们弄错了，或者是找到便宜的了啦，那东西多半满足不了你的要求。还是要尽量在报价阶段就看材料，比如面 板，款式。可能会在报价阶段会比较麻烦和耗时间，但带来的是后期的少费心。就拿我来说，当时报价时只顾着比价格，但实际操作的时候，能选择的木作部分面板颜色和地板颜色相当的少。 还有个办法就是你比较在意的这些材料自己去买，让他们包工。如果时间比较充裕的话。 ü 装修过程中的改动。除非是非常必要，否则方案下来，合同签订后，尽量不要改方案，有的装修公司会乘机狠狠赚你一笔，比如在前期报价时，可能为了争取订单，价格报的比较低，但到了后期施工期间，你提出来要修改方案，他们更容易赚到你的钱，因为这个时候你已经没有选择余地了。
（4） 装修报价中的形象墙：一般装修公司报价只包含形象墙本身，并不包含字，所以你要问清楚这个价格里是否含字。如果不含字，就要找广告公司去做。一般写字楼里形象墙上用的都是 水晶亚克力 的面板。字是按公分收费的，越大单价越贵，比如8mm +2mm 12 公分的字，和 5公分的字，每公分的单价是不一样的。报价还要问清楚含不含安装和设计。可以让装修公司提供形象墙尺寸，然后给广告公司排版设计字体等。
（5）装修报价中的水电部分：如果是新装修的，水电新布这个就没什么好说的了。关键就是在于二次装修，水电是局部改造还是全部翻新。如果房子用的时间比较长，全部改造费 用很高，又是租来的，可能租期就签了 年，以后的事情谁也不知道，这个事情让人比较纠结。个人建议如果线路情况还好的话，小功率的负载，就用原来的，如果是大功率的负载，尤其是在地下铺线，铺地板或者瓷砖的，建议还是重新单独布线比较安全。 走吊顶的照明线还比较好处理，因为吊顶是活动的，随时可以拆卸（如果石膏吊顶就没办法了）。 （6） 消防：写字楼里消防都有要求，但有的需要报消防，面积小的一般不需要报。看物业如何处理和其他业主如何处理而定。如果不报消防，比较省钱，如果要报消防，费用比较高，手续也比复杂。一般和物业有对接的消防公司，如果价格接近，尽量给他们做，会比较省心，包括放水费，物业验收都会通过，调试方便（烟感需要和大楼的主机室连接， 需要调试） （7 ） 装修合同要点： ü 付款：一般都是分 次左右支付，预付款、水电完工一次、油漆木作完工一次，尾款一次。尽量尾款多留一些。 ü 保修期一般1-2 年。 ü 造价增加幅度限额，一般 3%-5%（对于造价中附件的遗漏的规定，比如玻璃门，如果门夹，地弹簧或者拉手之类的附件如果没有包含在报价中，这个成本增加由谁来承担。） ü 装修公司的营业执照和从业资质证书。 ü 施工时间超期的处理办法； ü 安全施工条款 ； ü 报价清单，施工材质清单。
7. 办公家具： 装修格局定下后，就可以安排家具了，一般家具除非是现成的，订做都需要15-25 天时间。货 比三家就不用说了。 值得提到的一点是，需要根据空间来定制大小的家具尤其需要注意，特别是贴着墙面的，有时候墙面不是完全水平的，可能会有个角度，导致家具与墙面贴合不是很紧密，桌子尤为明显。 装修的一些要点： 办公室装修比家装要稍微简单一些，主要包括地面，天花板，墙面，家具，灯，水电，开关，卫生 间（如果有独立的卫生间），以下一一做说明： 地面 a.地毯：低端的从30/平 多到100/平 多的都有，好的地毯也非常有档次，不容易起球，耐脏。是很多办公室装修的选择。铺设方便，方便打理。一般 年可以更换一次。脚感好。缺点是在比较 潮湿的地区不适合，容易滋生细菌和异味。 b. :复合地板 适合在潮湿的南方地区使用，比较好打理，但经常用很湿的拖布拖会变形，耐磨，基本木纹居多。 c. 地坪漆：看上去有点类似蓝球场地板上的漆，就是水泥地涂上油漆，但工艺要更复杂，造价和地板近似（80 多元一平）。硬度好，耐磨，不怕水，也有档次。缺点就是怕硬物划，一划一道印记。
天花板和灯具： 办公区域的天花板可以用矿棉板、硅酸板、石膏板。本人用的是矿棉板，造价相对来说较低。 注意：格栅灯布置的时候要避开到空调出风口的位置和防火设置喷淋头的位置。
卫生间天花板常用铝扣板。但本人这次用的是石膏板吊顶 射灯（黄光），比铝扣板的 吸顶灯的设计成本不会增加，还更便宜，但效果看上去高档很多。 会议室和经理室用的也是石膏板吊顶，其中会议室用的筒灯和斗胆灯，效果还不错。但是经理室用 筒灯（黄光），事后发现不大合适，因为如果需办公时间长时间阅读或看电脑屏幕，用眼感觉黄光筒灯没有白光栅格灯看上去舒服。
墙面：办公室一般都刷白，注意墙面打腻子后的打磨很关键，涂料与墙面结合牢不牢固，平整度，和这个工序关系很大。 插座位置的设定： 果不想办公室地上的线布的和蜘蛛网一样，在装修设计初期就要把家具的摆放位置设置好，这样才好定插座位置。否则经常出现面板被家具挡住的尴尬。 对于办公区职员常用的隔断式办公家具，可以把插座设在隔断挡板的踢脚线上。缺点是这个对家具定位要求比较高，定好后就不能挪动了。 地插成本会比较高，特别是铜质的，一个120要 左右，适用于墙面位置受限，或者电器离墙比较远的地方。
以上就是本人办公室装修的一点心得，希望对后装修的人有所借鉴。
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