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无讼案例|何小林、何俊荣与王某2、张某某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

 奇人大可 2018-08-08

文书正文

当事人信息

上诉人(一审被告、反诉原告):何小林,男,1964年1月25日出生,汉族,住上海市。

上诉人(一审被告、反诉原告):何俊荣,男,1958年4月16日出生,汉族,住上海市。

上列二上诉人的共同委托诉讼代理人:吉建明,上海鼎善律师事务所律师。

被上诉人(一审原告、反诉被告):王某2,男,1982年7月1日出生,汉族,住上海市。

被上诉人(一审原告、反诉被告):张某某,女,1985年6月24日出生,汉族,住上海市。

被上诉人(一审原告、反诉被告):王某1,男,2014年4月18日出生,汉族,住上海市。

法定代理人:王某2(系王某1之父),即本案被上诉人之一。

法定代理人:张某某(系王某1之母),即本案被上诉人之一。

上列三被上诉人的共同委托诉讼代理人:黄槐,上海市海燕律师事务所律师。

上列三被上诉人的共同委托诉讼代理人:姚军,上海市海燕律师事务所律师。

审理经过

上诉人何小林、何俊荣与被上诉人王某2、张某某、王某1因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第3308号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

何小林、何俊荣上诉请求:撤销一审判决主文第一至第五项,改判:1、驳回王某2、张某某、王某1的一审本诉请求;2、支持何小林、何俊荣与王某2、张某某、王某1所签《上海市房地产买卖合同》和《协议书》解除的反诉请求。事实和理由:第一,2015年9月30日何小林与王某2签订的《补充协议书》没有经过何俊荣的同意。王某2、张某某、王某1也未按《协议书》的约定于2015年8月29日向何小林、何俊荣支付装修补偿款人民币(以下币种均为人民币)470,000元,所以何小林、何俊荣有权要求解除《上海市房地产买卖合同》和《协议书》;第二,一审法院于2016年10月31日作出判决后,上海市房屋(以下简称“系争房屋”)又被多案轮候查封,因此不具备继续履行过户的条件;第三,系争房屋内目前有五个户口,其实际居住人在本市无其他住房,因此户口无法迁出,如判决继续履行,则何小林、何俊荣的损失会进一步扩大。

一审被告辩称

王某2、张某某、王某1辩称,一审判决事实清楚,适用法律正确,请二审法院维持一审法院判决。

王某2、张某某、王某1(以下简称“王某2方”)向一审法院起诉请求:1、解除王某2方与何小林、何俊荣所签订的《上海市房地产买卖合同》;2、何小林、何俊荣返还王某2方房价款4,100,000元;3、何小林、何俊荣支付王某2方违约金1,200,000元。一审审理中,王某2方于2016年1月13日变更诉请,请求判令:1、何小林、何俊荣协助王某2方继续履行《上海市房地产买卖合同》(合同号XXXXXXX);2、何小林、何俊荣协助王某2方办理系争房屋过户手续;3、何小林、何俊荣交付王某2方系争房屋;4、何小林、何俊荣支付王某2方违约金1,173,030元(按总房价6,410,000元的日万分之五,自2015年9月28日起计算至2016年9月28日止)。一审审理中,何小林、何俊荣提起反诉请求:1、解除王某2方与何小林、何俊荣签订的《上海市房地产买卖合同》和《协议书》;2、王某2方支付何小林、何俊荣违约金1,294,000元。

一审法院查明

一审法院认定事实:系争房屋为何俊荣、何小林名下房地产(共同共有)。2015年7月20日,王某2方与何小林、何俊荣经德佑房地产经纪有限公司居间服务签订《房地产买卖居间协议》,约定何小林、何俊荣将系争房屋转让给王某2方,总房价款为6,480,000元,王某2方在双方签订该协议后二日内支付何小林、何俊荣定金200,000元,系争房屋抵押权人为中国工商银行、黄剑峰,贷款余额约2,450,000元。当日,王某2方支付何小林、何俊荣定金200,000元。2015年8月11日,王某2方又支付何小林、何俊荣定金200,000元。2015年8月29日,王某2方与何小林、何俊荣签订《上海市房地产买卖合同》,约定系争房屋转让价款6,000,000元(付款方式和期限见合同附件三);何小林、何俊荣于2015年10月31日前腾出房屋并通知王某2方进行验收交接;双方在2015年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续(合同第六条);若系争房屋内有户口,则何小林、何俊荣应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后30内,向公安机关办理完毕原有户口迁出手续,否则,每逾期一日,应按照本合同约定的总房价款的万分之五向王某2方支付违约金,直至原有户口迁出时止;何小林、何俊荣未按照本合同及各项附件等约定履行的,每逾期一日需向王某2方支付总房价款万分之五的赔偿金,并应继续履行,若系争房屋在办理权利转移登记前有抵押和查封的或何小林、何俊荣未按约履行逾期超过十个工作日的,王某2方有权单方解除合同,何小林、何俊荣除需支付十个工作日的赔偿金外,还需向王某2方支付相当于总房价款20%的违约金;王某2方未按照本合同及各项附件等约定履行的,每逾期一日需向何小林、何俊荣支付总房价款万分之五的赔偿金,并应继续履行,逾期超过十个工作日的,何小林、何俊荣有权单方解除合同,王某2方除支付十个工作日的赔偿金外,还需向何小林、何俊荣支付相当于总房价款20%的违约金。该合同附件三约定:1、首期房价款:王某2方已付定金400,000元在签署本买卖合同后,转为部分首期房价款,王某2方于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后通过中介方转付何小林、何俊荣部分首期房价款2,100,000元,何小林、何俊荣应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额(若有不足,何小林、何俊荣自行补足),何小林、何俊荣应于签署本合同后5个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续;2、二期房价款:王某2方应支付何小林、何俊荣第二期房价款1,600,000元,该款以王某2方申请贷款方式支付,若王某2方贷款申请未通过或额度不足的,应在申请产权过户之前将相应部分房价款支付何小林、何俊荣;3、其余房价款:王某2方应在房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)收件收据的当日支付何小林、何俊荣全额第三期房价款;4、交易过户:王某2方与何小林、何俊荣应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后7日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)至房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有);5、2015年10月31日前、且何小林、何俊荣收到除尾款外的其他款项后5日内,双方对该房地产进行验看、清点后,由何小林、何俊荣将该房地产交付给王某2方,双方签署房屋交接书,并由王某2方支付全额尾款,相关费用的结算以交接之日为准。同日,王某2方与何小林、何俊荣还签订《协议书》,约定王某2方在支付《上海市房地产买卖合同》约定的总房价款外,再支付何小林、何俊荣装修补偿款470,000元,该款由王某2方在签订买卖合同后当日内支付给何小林、何俊荣;系争房屋交易过程中所产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由王某2方承担,若因何小林、何俊荣无法提供所需材料原件的责任由何小林、何俊荣承担,导致多出的应缴纳税费由何小林、何俊荣承担。2015年8月29日,王某2方支付何小林、何俊荣2,100,000元。2015年8月31日,王某2方支付何小林、何俊荣100,000元。2015年9月30日,王某2方与何小林、何俊荣签订《补充协议书》,约定“甲乙双方于2015年8月27日签订了关于房地产买卖合同,合同约定2015年12月31日之前办理交易过户手续并于办理交易过户手续当天乙方支付甲方部分房价款2,270,000元。现由于甲方自身要求需要提前拿到部分房款,经甲乙双方友好协商,由乙方提前支付房价款1,500,000元,甲方同意由房屋总房价款扣除60,000元,即房屋总房价款变更为6,410,000元整。截止2015年9月30日,乙方共支付房屋房价款4,100,000元整,剩余房价款710,000元交易过户当天支付给甲方,其余1,600,000元为银行贷款”。该补充协议书下方落款处的甲方签章栏有“何小林”的签名,乙方签章栏有“王某2”的签名;甲乙双方签名下方为“德佑地产:方艳新”的签名。同日,王某2方支付何小林、何俊荣1,500,000元。2015年11月12日,因案外人李浩诉何小林、何俊荣民间借贷纠纷[(2015)黄浦民四(民)初字第5969号]一案,系争房屋被一审法院予以司法查封。一审审理期间,该保全措施于2016年9月21日解除。

一审法院另查明,系争房屋现由何小林居住使用。

一审审理中,王某2方表示自愿将剩余购房款2,310,000元交由一审法院代管。2016年10月24日,王某2将上述款项交付至一审法院。案外人中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行向一审法院出具书面说明:何小林、何俊荣以系争房屋为抵押向工商银行贷款,因还款逾期,工商银行提起诉讼[(2016)沪0108民初字第2656号],后何小林于2016年8月5日将所有贷款本息、诉讼费用全部结清,工商银行已将结清证明、他项抵押权证及办理解除抵押登记所需材料交何小林。经查,系争房屋所设抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行的抵押登记尚未注销。

一审法院认为

一审法院认为,王某2方与何小林、何俊荣之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》以及《补充协议书》,系双方真实意思表示,其内容亦不违反法律法规禁止性规定,应认定合法有效,对王某2方与何小林、何俊荣均具有法律约束力。何小林、何俊荣提出《补充协议书》仅有“何小林”签名,没有“何俊荣”签名,《补充协议书》不成立的意见,根据查明的客观履行情况,该《补充协议书》是应何小林、何俊荣需要提前拿到1,500,000元房款而订立,王某2方已支付上述房款,何小林也已收到,何俊荣对此并未提出异议,亦未退还上述款项,现何俊荣否认补充协议效力,缺乏事实与法律依据,法院不予采纳。根据上述合同以及协议的约定,何小林、何俊荣在收取王某2方部分房款后,理应与王某2方办理系争房屋过户手续,将系争房屋变更产权至王某2方名下,但因何小林、何俊荣原因,系争房屋被司法查封,造成系争房屋未能过户,何小林、何俊荣的行为构成违约,理应承担相应的民事责任,现系争房屋的司法限制已经解除,虽然系争房屋的银行贷款抵押尚未涤除,但根据贷款银行出具的书面说明,系争房屋的银行贷款已结清,相关解除抵押所需的材料已经交由何小林、何俊荣持有,只是何小林、何俊荣尚未办理抵押注销手续,故房屋买卖合同具备继续履行的条件,现王某2方要求何小林、何俊荣继续履行合同,要求何小林、何俊荣办理系争房屋的产权过户手续的诉讼请求,于法有据,法院予以支持。因何小林、何俊荣违约,王某2方要求何小林、何俊荣支付违约金的诉讼请求,亦于法有据,法院一并予以支持。鉴于何小林、何俊荣提出该违约金过高,要求调低的主张,法院综合本案的实际情况以及王某2方的实际损失,予以酌情调整。至于何小林、何俊荣提出《协议书》约定王某2方应在签订《上海市房地产买卖合同》当日支付装修补偿款470,000元,而王某2方未按时支付,已经构成违约在先的主张,因双方在《协议书》之后根据何小林、何俊荣要求提前支付房款的请求又签订了《补充协议书》,在此情况下,双方对于剩余房款,包括装修款的支付方式进行了变更,对此,何小林、何俊荣未提出异议,故何小林、何俊荣的上述主张,法院不予采信。王某2方虽然起诉时要求解除合同,但王某2方与何小林、何俊荣双方并未达成合意,合同是否解除,法院尚未作出裁判,故王某2方在庭审前变更诉讼请求,符合法律规定。根据法院查明事实,本案系何小林、何俊荣构成违约,故何小林、何俊荣反诉要求解除合同并要求王某2方支付违约金的诉讼请求,于法无据,法院不予支持。判决:一、何小林、何俊荣应于判决生效后十日内涤除上海市房屋上所设抵押登记,并于该抵押登记涤除后十日内与王某2、张某某、王某1共同至房地产交易中心办理上海市鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续,将该房屋权利人由“何小林、何俊荣”变更登记为“王某2、张某某、王某1”(产权过户所产生的税费由王某2、张某某、王某1与何小林、何俊荣双方依据合同约定予以缴付);二、王某2、张某某、王某1应于王某2、张某某、王某1与何小林、何俊荣共同至房地产交易中心申请办理前项主文所述产权过户登记手续当日支付何小林、何俊荣剩余购房款人民币2,310,000元(该款已由法院代管);三、何小林、何俊荣应于王某2、张某某、王某1取得上海市房屋产权证后十日内,将该房屋交付给王某2、张某某、王某1;四、何小林、何俊荣应于判决生效后十日内支付王某2、张某某、王某1违约金人民币30,000元;五、何小林、何俊荣要求解除王某2、张某某、王某1与何小林、何俊荣所签《上海市房地产买卖合同》和《协议书》的诉讼请求,不予支持;六、何小林、何俊荣要求王某2、张某某、王某1支付违约金的诉讼请求,不予支持。

本院查明

本院经审理查明,一审法院查明的事实无误,本院予以确认。

本院另查明,一审法院根据王某2方的保全申请,于2015年12月21日出具(2015)黄浦民四(民)初字第3308号民事裁定书,轮候查封了何小林、何俊荣名下的系争房屋。王某2方于2016年10月24日向一审法院提交一份《情况说明》载明:“……三原告代被告偿还债务款项260,477元,不要求在本案中一并处理,原被告自行解决。”一审法院于2016年9月21日出具了(2016)沪0101执3214号民事裁定书,解除了因李浩诉何俊荣一案对系争房屋的查封。目前王某2方对系争房屋的保全系排列在系争房屋房地产权利限制状况信息的首位。一审判决于2016年10月31日作出后,系争房屋先后于2016年11月7日、2016年12月26日、2017年1月10日、2017年1月22日、2017年3月3日因其他诉讼被法院轮候查封。

二审审理中,王某2方与何小林、何俊荣均表示系争房屋的交易均是何小林在与王某2方进行磋商,何俊荣没有出场,网签之前签订《房地产买卖居间协议》也是如此,何俊荣只是在网签签字时才到场。王某2方还表示8月29日那天470,000元的装修补偿款也已准备妥当,因为对方就支付时间有了新的想法所以没有付足。对此,何小林、何俊荣表示,对于王某2方未足额支付装修补偿款的事实,曾经提出过口头异议,但没有书面的证据予以证实。

以上事实,有(2015)黄浦民四(民)初字第3308号民事裁定书、《情况说明》、(2016)沪0101执3214号民事裁定书、2017年3月14日的系争房屋房地产权利限制状况信息及本院二审审理笔录予以证实。

本院认为

本院认为,王某2方与何小林、何俊荣于2015年8月29日签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示,其内容亦不违反法律法规禁止性规定,王某2方与何小林、何俊荣对此均无争议。本案的系争焦点之一是何小林与王某2于2015年9月30日签订的《补充协议书》对何俊荣是否有效。何俊荣在二审审理中自认,系争房屋的交易过程中,均是何小林在与王某2方磋商,在签订《房地产买卖居间协议》时何俊荣仍未到场,鉴于在该《房地产买卖居间协议》中已对本次交易的价格、付款进程、交易时间等主要条款予以确定,而上述条款的磋商工作均由何小林与王某2完成,何俊荣虽未参与,但在此后签订《上海市房地产买卖合同》时对上述条款均予以认可,据此应认定在本次交易过程中王某2方有理由相信何小林作为共有权人代表对外与其磋商,此后由于出售方原因何小林要求提前付款并因此同意小幅下调成交价格,并最终形成了2015年9月30日《补充协议书》,结合何小林已于同日作为出售方收取王某2方依据《补充协议书》提前支付房款的事实,故何俊荣虽未在《补充协议书》上签字,但一审法院仍认定《补充协议书》对何俊荣有效,并无不当。何俊荣上诉主张《补充协议书》签订未经其本人同意进而要求解除《上海市房地产买卖合同》,缺乏事实与法律依据,本院不予支持。本案的系争焦点之二是轮候查封是否影响系争房屋的继续履行。被依法查封的房屋不得转让,此处的查封应当具备正式查封的效力,而轮候查封的效力属于待定状态,只有在先的查封依法解除或消灭后,轮候查封才能自动生效,如果在先的查封未依法解除或自动消灭,轮候查封就不发生效力。根据系争房屋的房地产权利限制状况信息的记载,本案中一审法院对系争房屋采取的查封措施目前排列在首位,故后续的轮候查封不能阻却系争房屋买卖合同的继续履行。何小林、何俊荣上诉认为因轮候查封的存在,《上海市房地产买卖合同》已不具备继续履行条件的观点,与法有悖,本院不予采纳。

综上所述,何小林、何俊荣的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币16,446元,由上诉人何小林、何俊荣负担。

本判决为终审判决。

审判人员

法官助理高原

审判长张志煜

审判员吴俊

审判员王伟

裁判日期

二〇一七年四月十八日

书记员

书记员朱伟静

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