房屋买卖合同解除后，双倍返还定金仍不足以弥补损害的部分，守约方仍可以要求违约方赔偿(双倍返还定金与赔偿损失可以同时适用) 阅读提示：二手房买卖过程中一方当事人违约导致合同被法院判定解除，支付定金的守约方有权要求违约方双倍返还定金，但在双倍返还定金仍不足以弥补守约方所受经济损失的情况下，守约方是否可以另行主张损害赔偿呢？即，双倍返还定金与赔偿损失是否可以同时适用？
本文引用的案例中，房屋买卖合同签订后买房人交纳定金10万元，后因卖房人怠于履行办理抵押权注销手续等合同义务导致合同目的不能实现，房屋买卖合同被判解除。在此期间房屋价格上涨，差价远高于双倍定金数额20万元，因此法院最终在判决卖房人双倍返还定金的同时另赔偿买房人房屋差价损失50万元。由此可见，二手房买卖合同因一方违约解除后，守约方可以同时主张双倍返还定金和赔偿损失。 房屋买卖合同解除后，双倍返还定金的数额不足以弥补全部损失的，守约方可以继续要求违约方赔偿损失。但我们也应当注意，双倍定金以及赔偿金的总和应当以实际损失为限，而在二手房买卖中，实际经济损失通常表现为房屋涨价后的差价损失。 一、2016年5月13日，苏琦与孙天舒经北京某房地产经纪公司居间介绍签订《北京市房屋买卖合同》（以下简称“涉诉合同”），约定苏琦购买孙天舒名下的501号房屋，成交价为186万元，并且明确涉诉房屋已设定抵押，孙天舒应于2016年9月15日之前办理涉诉房屋的抵押注销手续；苏琦为购买涉诉房屋，向银行贷款134万元。同日，苏琦向孙天舒支付定金10万元，并交纳中介费1万元。
二、涉诉合同签订后，孙天舒未按合同约定协助苏琦办理银行面签手续及办理抵押注销手续。双方就合同履行相关事项协商未果，苏琦遂于2016年10月以孙天舒的行为构成根本违约，导致合同履行不能为由，向法院提起诉讼，请求解除涉诉合同，要求孙天舒双倍返还定金并赔偿房屋的差价损失。
三、北京市顺义区法院经一审认为，孙天舒未能按照约定与2016年9月15日之前办理抵押权注销手续的行为构成违约，苏琦要求解除合同、双倍返还定金以及赔偿损失，有事实和法律依据。房屋差价损失，由法院酌定。最终判决解除涉诉合同，孙天舒双倍返还苏琦定金共计20万元，并赔偿房屋差价的损失50万元。
四，孙天舒不服一审判决，上诉至北京市三中院。北京市三中院认为本案孙天舒应承担违约责任，双方签订合同后，房屋价格明显上涨，此差价部分应属苏琦享有的可得利益，孙天舒应对该部分利益予以赔偿。对于双倍返还定金后仍不足以弥补损害的部分，苏琦仍有权要求孙天舒进行赔偿。最终判决驳回上诉，维持原判。 首先，一方违约导致合同不能继续履行，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。在房屋买卖合同中，预期利益的损失包括房屋涨价造成的差价（参见民商事裁判规则公众号2017年7月23日推送的文章《卖房人因房价上涨毁约,买房人可以主张预期可得利益损失》）。本案房屋买卖合同签订后，涉诉房屋价格上涨，此差价部分即属于苏琦的预期可得利益，该合同因孙天舒的违约而被解除，导致苏琦不能获得该差价部分利益，因此，该部分利益属于孙天舒违约给苏琦造成的经济损失。
其次，根据前述最高院的司法解释，双倍返还定金的数额不足以弥补全部损失的，守约方可以在实际损失范围内继续要求违约方赔偿损失。本案中苏琦交付定金10万元，双倍返还定金数额为20万元，明显低于根据房屋差价认定的实际损失，因此，法院支持苏琦同时主张双倍返还定金以及赔偿房屋的差价损失的诉讼请求。 前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
房屋买卖交易过程中，买受人交付定金后出卖人违约导致合同不能继续履行的，买受人可以要求其双倍返还定金，并可同时主张出卖人赔偿损失，但两项赔偿的总和不应高于实际损失，通常就是不应高于房屋涨价造成的差价损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
本院认为：本案的争议焦点为应由谁承担违约责任及违约责任认定后的后续处理问题。 关于违约责任承担问题。根据庭审查明的事实和相关证据可以看出，本案中，双方签订房屋买卖合同以后，由于孙天舒未在合同约定的时间内办理抵押权注销手续，导致合同不能正常履行，这是本案合同解除的根本原因。根据我国《合同法》第107条、第115条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方签订的合同合法有效，应予认真履行。苏琦已经按照相应约定交纳了定金，但由于孙天舒拒绝履行合同义务，致使合同目的不能实现，故应由孙天舒承担相应的违约责任。 关于违约责任确定后的后续问题处理。根据我国《合同法》第113条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。可见，赔偿损失的基本性质在于补偿性，即填补当事人因违约行为受到的不利益，主要是经济上的损失。本案中，双方签订房屋买卖合同后，房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为苏琦享有的合同履行后可获得之利益。现因孙天舒的违约行为导致合同不能继续履行，故该可得利益应予赔偿。关于双倍返还定金与赔偿损失能否同时适用的问题，本院认为，定金责任是当事人在订立合同时为确保债务履行而预先设定的，其出发点和最终目标是维护非违约方的合同利益，该责任不以实际损失的发生为前提。若因一方的违约行为使守约方产生了损害后果，且损害赔偿数额大于定金数额时，对于双倍返还定金后仍不足以弥补损害的部分，非违约一方当事人仍可以要求违约方进行赔偿。基于此，原审法院在综合考虑同地区房屋当前市场价格状况、双倍返还定金不足以弥补苏琦损失的情况下，参照相类似房屋的市场价格，酌予确定的损失赔偿数额，合理适当。 孙天舒与苏琦房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[北京市第三中级人民法院(2017)京03民终3077号] （本文责任编辑：李元元） |
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