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投资写字楼有许多门道，聪明的投资者们你们了解多少呢？ 注意1：中小写字楼投资者几大禁忌 一忌只看买价，不看租价；二忌只看硬件，不看服务；三忌计算方法不对，盲从销售人员的论据；四忌只看自己，不看整体；五忌只看利润，不看风险；六忌花精力太大，不将此计算为成本；七忌事先不谨慎思考，到时候忙于维权；八忌不关心二手市场；九忌思考能力差，凭感觉办事。 注意2：“甲级写字楼”的真正含义 甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定，什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼。在中国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，但仔细探讨会发现，它是在外商与内陆发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等等。 注意3：“5A”不是等级标准 “5A”智能化是指OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。如果用“5A”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的误区，如果市场上有人打出“超5A级”写字楼的话，那更是一种很不专业的说法。 注意4：物业管理要关注 写字楼的成功很大程度上取决于后期的管理水平，专业管理写字楼的物业公司，能给楼盘一个良好的内部环境，对大厦的设备设施有较好的维护，保证长期使用，对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。另外，拥有一个经验丰富的租务部，也是投资者选择此类物业时应考虑的。第一太平戴维斯、戴德梁行、高力国际等知名公司管理的写字楼的物业水准值得投资者信任。 注意5：选择写字楼客户要有的放矢 如果资金充裕，建议选择那些最小的租客也需要大约500~1000平方米建筑面积的写字楼，(一般写字楼的使用率为70%左右)。入住这座写字楼的公司水平相差不大，物业档次高，今后会有较为稳定的回报。 而当投资那些可以切成很小块面积进行出售的写字楼时，您就要当心虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻写字楼的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该写字楼的物业管理水平。 注意6：让写字楼租出去的4招 1.选择信誉度高的企业或个人作为承租方能够保证出租合同的顺利进行，使出租方获得预期的收益。 2.选择信誉度高的中介机构。如果通过中介机构来寻找承租方，那么中介机构的资质和实力均是考察的重点。 3.合理定价。不要期望通过高额的租金迅速收回投资成本，必须考虑到市场竞争的存在。合理的租金，甚至有原则的让步都是可取的手段。毕竟保证出租的顺畅，避免因空置导致更大的损失才是最重要的。 4.选择长期租约。与短期租约相比，长期租约更能保证投资者的利益。 注意7：租赁要办理相关手续 投资者购买了写字楼后，如有租客求租，首先买卖双方要签署租赁合同;其次要将租赁合同原件、出租和承租人的身份证明、公司营业执照(复印件)、产权证原件 出示给房屋所在地街道并做登记申请;最后将租赁合同原件、出租和承租人的身份证明、公司营业执照(复印件)交至所在区房地产交易中心，办理租赁登记，并按规定缴付款项。 写字楼由于供应量小、需求量大，因而会有较高的投资回报率，近年来成为房产投资的新宠。但是写字楼面积较大，总价很高，变现期长，对于个人投资者而言需要理性看待和专业分析。
一、写字楼投资4大原则 1、年回报率7%才值得投资 一般而言，年回报率7%以上，15年左右即可收回成本的写字楼，才具有投资价值。所以，入手前需要详细调查周边同类写字楼的租金情况。 2、租金要能够抵月供 租金抵月供，是投资的另一个保险。 3、中性物业灵活 写字楼分为纯商务型、商务公寓型两大类。商务公寓属于中性物业，除办公外，还兼具居住功能。对于个人投资者而言，商务公寓面积小，总价低，组合灵活，硬件配置上也不输给纯商务写字楼配套，也比面积较大的物业容易出租，是最适合个人的投资种类，风险更小。 4、合伙投资降低风险 如果觉得写字楼物业投资可行，可是手上资金不足，可以考虑与人合伙投资，收益与风险共同承担。 二、写字楼投资6大策略 1、计算年回报率 在购买写字楼之前，应该计算该楼的年回报率是否超过7%，否则不具备投资价值。衡量一幢写字楼物业价格合理与否的标准很简单，就是年收益*15年=房产购买价。所以，如果购买价低于15年的租金收益，那该项目就具有投资价值。 2、选择地段 房产的增值主要是土地的增值，越是城市的中心区，土地的稀缺性更强，增值空间越大。而且，中心区的区位成长性明显，资源优势得天独厚，是人流、物流、信息流、资金流的汇聚之处。所以，是否位于城市的中心区，是衡量写字楼档次和是否具有投资价值的重要因素。 3、注重档次 投资写字楼，要瞄准客户群。企业租赁写字楼办公的首要目的，是为了提升企业形象，所以不少企业家将写字楼的档次形象放在仅次于地段区位的重要因素。 4、注重品质 写字楼的品质包含交通便利、停车场设计合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂品味和布置、电梯质量与配备情况、结构布局适用、采光通风良好等。投资者要实地观察、感受，结合上述内容逐一比较。 5、周边自然景观 楼间空地绿化、写字楼外自然景观等，可以让人放松身心，增强愉悦感，也是写字楼的附加价值。 6、物业管理 好马配好鞍，作为投资型物业，写字楼的保值、增值是通过物业管理服务来实现的。物业管理公司的好坏，直接决定了某个写字楼的用水、用电、垃圾清理、空调供应、车位管理等方方面面的问题。 三、如何办理写字楼租赁 如果有租客要租赁写字楼，需要办理如下手续： （1）买卖双方签署租赁合同； （2）将租赁合同原件、出租人和承租人的身份证、公司营业执照（复印件）、不动产证原件分别出示给街道办登记、出示给租赁所备案，并按规定缴纳款项； 买卖写字楼的交易介绍 写字楼交易有两种情况(一是纯写字楼，二是商住两用的写字楼)。 纯写字楼是没有营业税的,契税收3%，贷款是成交价的50%，还款年数最多是10年。 商住两用的写字楼是存在营业税的，契税按1.5%征收，根据不同的情况贷款最高是8成，还款年数最长是30年。写字楼是可以供注册公司办公用的，当中会涉及到租赁税。 |
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