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本文将详细解析一份较为完整详细的房屋租赁合同（含附件），合同包含： 一、房屋的座落、面积、用途 二、租赁期限 三、租金及其支付期限与方式、备案登记 四、租赁期间房屋的修缮及装修 五、权利、义务、主体的变更 六、违约责任 七、争议的解决方式 八、其它约定事项 附件一、租赁物交接声明 附件二、租赁物交接表 解析内容覆盖24个常见需关注要点，将逐条剖析房屋租赁合同，本文内容共计16455字，可先收藏再阅读。 作者 | 王隆彬律师 北京市京师（南昌）律师事务所高级合伙人 房屋租赁合同 合同编号 XXX 律师解析一 合同签订前 一、在签订合同之前，需审查是否存在以下可能导致合同无效的情形： 1、租赁物为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋（但是， 在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，合同有效）； 2、租赁物为未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑（但是，在一审法庭辩论终结前经主管部 门批准建设的，合同有效）； 3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效（但是，在一审法庭辩论终结前经主管部门批 准延长使用期限的，合同有效）； 4、擅自改变土地使用权出让合同规定用途的； 5、承租人为恶意，即其知道或应当知道承租房屋存在其他共有人、出租人未经其他共有人同意而擅 自出租，构成恶意串通，且损害了他人利益的； 6、转租期限超过剩余租赁期限的，超过部分无效，但原出租人与原承租人另有约定的除外； 二、在签订合同之前，需审查是否存在以下导致合同不能履行的情形： 1、一房数租，且第三方承租人已经合法占有租赁房屋的，或均没有合法占有租赁房屋但第三方承租 人已经办理登记备案手续的，或均没有合法占有租赁房屋也没有办理登记备案手续但第三方承租人的 租赁合同成立在先的。 2、租赁房屋已被查封或拍卖，导致承租人不能使用房屋的。 3、租赁房屋权属有争议，导致承租人不能使用房屋的。 4、租赁房屋具有违反《建筑法》、《消防法》等法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况 （如租赁房屋为未经消防验收的房屋，或者为未经竣工验收或验收不合格的房屋，或者为未领取建 设工程许可证的房屋），导致承租人不能使用房屋的。 5、未经原出租人同意转租房屋，出租人有权解除与承租人签订的租赁合同从而导致转租合同无履行 条件，但出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议的除外； 出租人（以下简称为甲方）： 承租人（以下简称为乙方）： 律师解析二 关于房屋 对于有房屋产权证的，出租人应为产权证上登记的所有权人；房屋产权人为共有人的，共有人均为出 租人；房屋产权人为未成年人的，出租人为该未成年人的法定代理人。 对于没有产权证的自建房屋，出租人应提供合法有效的《规划许可证》、《土地使用权证》或《建设 用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。 对于暂未取得产权证的新购商品房，出租人应提供购房合同、用于支付购房款项的付款凭证。 转租的，在原租赁合同中应约定了允许转租的条款或提交原出租人的书面转租许可。 律师解析三 关于合同主体 审核承租人应提供的材料：承租人为自然人的，提供合法有效的身份证原件及复印件；承租人为企业 单位的，提供工商营业执照或法人身份证明、组织机构代码证原件及复印件。 自然人承租用于开办公司企业的处理：对于由自然人签订租赁合同，由其投资设立的公司实际承租、 交纳租金的情形，应在合同中作出特别约定。或者由今后设立的公司确认该租赁合同，即变更合同主 体；或者由该自然人与今后设立的公司共同履行该租赁合同，即增加合同主体。 法律规定，承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死 亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，甲方愿意将房屋租赁给乙方使用，乙方同意承租，为明确双方的权利和义务，订立本合同。 一、房屋的座落、面积、用途 1、甲方出租给乙方的房屋位于________，建筑面积共计____平方米（以下简称租赁物）。 上述数据系甲乙双方共同确认的，如相关数据与政府相关部门登记的数据不一致，或与现场实际测量的数据不一致，均不影响本合同的签订及本合同各项条款的履行。 2、甲方向乙方提供____千瓦电表____只，水表____只，供乙方使用。电表承租起始数为____度，水表承租起始数为____吨。详见合同附件《租赁物交接表》。 3、租赁物附属设施设备包括：符合国家相关规定并可正常使用的供电系统、给排水系统、________等。 律师解析四 瑕疵担保责任 出租人承担交付租赁物的义务和对租赁物的瑕疵担保责任： 1、出租人应该按照约定的交付方式、时间和地点向承租人交付租赁物。如果租赁物分主物和从物时， 在交付主物的同时应将从物一并交付承租人，且交付的租赁物必须符合约定的用途。 2、瑕疵担保责任包括物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保。即出租人应保证租赁物具备应有的使用价值， 并且有权交付该房屋。但是承租人订立合同时，知道租赁物有瑕疵的，出租人不负瑕疵担保责任，承 租人无权要求出租人进行维修，减少租金或解除合同。但在特殊情况下，即使承租人知道租赁物有瑕 疵，出租人也要负有瑕疵担保责任。即合同法第二百三十三条的规定，租赁物危及承租人的安全或者 健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 3、出租人对租赁物的瑕疵担保责任在合同履行的两个阶段都有要求：一是在租赁物交付时保证交付 的租赁物符合约定的用途，具有品质完整的使用价值，使承租人能够正常使用。二是在租赁期间内保 持租赁物符合约定的用途。在租赁期间如果租赁物本身出现问题，承租人请求出租人进行维修时，出 租人应对其进行及时地维修，以保证承租人的正常使用。出租人如不能及时予以维修，承租人可以自 行维修，维修的费用应由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用时，承租人有权请求减少租金或 延长租期。 合同编第708条（原《合同法》216条）规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁 期间保持租赁物符合约定的用途。”因此，出租人除按时交付符合合同约定条件的租赁房屋之外，还 需保证该房屋能够适合于合同约定的使用、收益的目的。如不能适合于合同约定的使用、收益目的， 则承租人的合同目的无法实现，实与未交付无异。如约定以营业为目的而租赁房屋的，出租人不应交 付仅适于居住而不适于营业的房屋。 若出租人交付的房屋不符合双方合同约定条件，出租人与承租人又不能协商解决的，则可视出租人交 付房屋的情况来确定处理方案。如出租人交付的房屋存在一定缺陷，且该缺陷致使承租人无法正常使 用房屋，则承租人可以要求出租人限期修复或减少租金，也可以要求解除房屋租赁合同，并要求出租 人承担违约责任。 4、乙方自愿承租租赁物，并已充分了解该租赁物的性质、现状和用途，且保证接受本合同中所有条款。乙方承租租赁物仅用于经营________。乙方应在国家法律、法规、政策允许的范围内进行经营活动，乙方不得将租赁物用于违法、犯罪活动；同时，未经甲方书面同意,乙方不得擅自将租赁物用于其他用途；否则，甲方有权单方面解除本合同、收回租赁物，不予返还履约保证金，并且有权要求乙方支付相当于合同约定的租金总额的违约金，并赔偿甲方损失。 律师解析五 租赁物使用 《合同法》第二百一十七条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有 约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 第二 百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不 承担损害赔偿责任。 第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物， 致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 损耗是合法的、正常的；而损失是非正常的，是由于违约行为造成的。由于其违约的行为造成的损害， 承租人应当承担损害赔偿责任。因为承租人不按约定的方法使用租赁房屋，是一种根本违约的行为， 而按约定方法使用租赁房屋既是承租人的一项基本义务，又是承租人的一项基本权利，根据权利与义 务相对应原则，承租人应当承担损害赔偿责任。 二、租赁期限 1、租赁期为____年，即自____年____月____日起至____年____月____日止。 律师解析六 租赁期限 合同编705条（原《合同法》第214条）规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无 效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 734条（原《合同法》第236条）规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出 异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 如因可归责于甲方的原因，甲方不能在前述约定的租赁期开始之日交付租赁物的,乙方同意甲方可延期交付,但延长期限最长不超过____个月，本合同租赁期限自实际交房之日起相应起算和顺延，乙方同意就此放弃向甲方主张任何违约或索赔的权利（或者乙方有权要求甲方赔偿损失、支付违约金）。 如因可归责于甲方的原因，导致自前述约定的租赁期开始之日起超过____个月后，甲方仍不能向乙方交付租赁物，双方同意继续履行的，合同租赁期限自实际交房之日起相应起算和顺延，乙方放弃就此向甲方主张任何违约或索赔的权利（或者乙方有权要求甲方赔偿损失、支付违约金）；或双方无法就继续履行本合同达成一致的，任何一方有权单方解除本合同，合同解除后，甲方应向乙方双倍返还本合同约定的且乙方已实际支付给甲方的定金，返还乙方已实际支付给甲方的履约保证金及乙方已实际支付的拍租佣金和交易费用。但乙方放弃向甲方主张任何其他违约或赔偿的权利（或者乙方有权要求甲方赔偿损失、支付违约金）。 律师解析七 违约金、定金 合同编585条（原《合同法》第114条第2款）规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求 人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或 者仲裁机构予以适当减少。 合同编587条（原《合同法》第115条）规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付 定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双 倍返还定金。 合同编588条（原《合同法》第116条）规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对 方可以选择适用违约金或者定金条款。 合同编586条第二款规定，定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十。 《合同法司法解释二》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求增加 违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人不得又请求对方 赔偿损失。的损失” 《合同法司法解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以 实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则 和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成。 法律对定金和赔偿损失之间的关系未置明文。司法实践中，约定的定金不足以弥补一方违约造成的损 失，对方可以请求赔偿超过定金部分的损失的，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的 损失。 甲方向乙方交付租赁物，乙方自接到甲方通知之日起____日内不收房的，甲方有权解除本合同，乙方支付的定金不予返还。 2、合同期满时，甲方有权无条件收回租赁物。乙方应将租赁物如期交还甲方。合同期满后，如甲方将租赁物继续出租，乙方可根据自己的需要平等参与竞争。在同等条件下，乙方有该租赁物的租赁优先权。 3、租赁期内，若甲方将租赁物出售，应提前通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权。 律师解析八 优先权 法律规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形， 承租人可以请求出租人承担赔偿责任。 但不得请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。注意，只有在“出卖”时才产生优先购买权 ，在赠与、互易以及因公用征收等法律关系中不能行使。本条只是明确第三人的房屋买卖合同不因侵犯 优先购买权无效，但并不表明买卖合同可以履行。因此，侵犯优先购买权的请求应是解除买卖合同及确 认承租人与出租人已形成买卖关系。第三人无法履行合同的，可以主张出租人承担违约责任。 法律还规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。 承租人有权请求以同等条件优先购买房屋。另外，抵押权不影响优先购买权。 法律还规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的， 认定承租人放弃优先购买权。 法律还规定了优先购买权的例外情形： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女 、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 承租人的优先购买权是专属于承租人的法定特殊权利，不能进行转让，也不能继承。 共同居住人的优先承租权：合同法第234条规定承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人 可以按照原租赁合同租赁该房屋。虽然承租人取得的只是房屋使用权，原则上其承租权不得继承。但是承租人死亡后，生前未与其共同生活的亲属或者法定继承人，如果确需继续租用住房的，享有优先承租权，可以与出租人另行签订房屋租赁合同。 也就是说，在租赁期间，与承租人共同居住的人有在租赁的房屋内居住的权利，出租人不得干涉。承租 人死亡后，生前与承租人共同居住的人可以继续租赁原住房，但应与出租人办理续租手续，变更承租人 。承租人死亡后无共同居住之人的，租赁关系终止。原共同居住之人另有住房的，也可以终止租赁关系。 三、租金及其支付期限与方式、备案登记 1、竞租成交之日起七日内，乙方应与甲方签订本合同。 本合同签订之日，乙方应向甲方一次性支付相当于两个月竞拍成交租金数额的履约保证金及相当于一个月竞拍成交租金数额的定金。具体计算和支付方式为：本合同签订之日，乙方实际交纳的竞拍保证金（拍卖履约定金）即自动转化为履约保证金和定金，转化的总数额少于前述约定的履约保证金及定金总数额的，差额部分由乙方于本合同签订之日一次性补足交纳给甲方。 律师解析九 保证金 履约保证金在招投标法中有相关规定，是指招标人要求投标人在接到中标通知后，提交的保证履行合同各 项义务的担保，其目的是弥补承包商违约时招标人所遭受的损失。投标法中规定的履约保证金不属于定金 ，不能适用定金罚则。交付履约保证金是中标后保证合同义务的履行，但其与定金性质上具有差异。而定 金（定金是债的一种担保方式，是指合同当事人一方为了担保合同的履行而预先向对方支付一定数额的金 钱）属于违约金，交付定金是确保合同的履行为目的的，由合同当事人给付另一方金钱或者其他代替物。 除双方特别约定履约保证金适用定金罚则，否则履约保证金不能按定金罚则执行。 乙方未按合同约定足额支付履约保证金及定金，或未按约定签订租赁合同的，甲方有权没收拍卖保证金（拍卖履约定金）或履约保证金、定金，将拍卖标的另行拍租。 甲方将租赁物交付给乙方之日，定金即自动转化为履约保证金。 履约保证金和定金由甲方不计息持有。如乙方违反合同约定或法律规定,甲方有权直接从该履约保证金中扣除乙方应承担的责任。当履约保证金不足____元时，甲方有权要求乙方补足至____元。否则，甲方有权解除合同、收回租赁物并要求乙方承担违约责任。如乙方已完全履行合同且无本合同约定的不予返还履约保证金的事由，则甲方于合同期满后十五日内将剩余的履约保证金无息返还乙方。 2、如乙方以租赁物作为公司、企业、个体户或其他组织的注册住所，乙方应自本合同解除或终止之日前将注册住所迁出租赁物。在乙方未迁出前，甲方有权不予返还履约保证金，并且，乙方每逾期一天迁出，应向甲方支付合同约定的日租金 倍数额的房屋占用费。日租金计算标准为：本合同约定的年租金金额除以365，下同。 律师解析十 房屋逾期返还 法律规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人可以请求负有腾房义务的次承租人支付逾 期腾房占有使用费。 注意：出租人向次承租人主张返还房屋，不是基于合同，而是根据《物权法》第三十四条的规定（即无权 占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物），直接基于物权请求权。该次承租人逾期腾房的，构 成侵权和不当得利，应当支付房屋使用费。次承租人返还租赁物而丧失占有的，可以基于转租事实向承租 人主张相应的责任。 3、租赁物的租金为人民币____元/月（不含税），本合同租赁期间租金总计____元(以下简称合同约定的租金总额)。 乙方须先交纳租金后使用租赁物。每____个月租金为一期，乙方须在进场前三日内交纳首期租金，之后，乙方须于每一期届满前，提前____天支付下一期租金。 乙方向甲方所交租金为不含税租金（或含税租金），甲方不向乙方开具租赁发票，甲方收到租金，须开具收款收据给乙方作为收款凭证。若乙方需要甲方开具租赁发票，所需税费由乙方另行向甲方支付（或因此产生的税费由甲方承担）。 律师解析十一 关于纳税 《江西省地方税务局房屋出租房产税征收管理暂行办法》第三条规定，房屋出租房产税的纳税义务人为 出租房屋的单位和个人，包括房产的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或使用人。第七 条规定，凡有房屋出租行为的单位和个人，应自发生房屋出租行为之日起30日内，向当地主管地税机关 办理注册税务登记，并提供房屋产权证书、房屋座落地点、房屋面积以及房屋出租的收入和房屋租赁合 同等资料。 未在规定的时间内办理注册税务登记的，按《税收征管法》的有关规定进行处罚。第九条规 定，凡出租房屋的单位和个人，都必须开具由地方税务机关统一监制的《租赁业发票》，承租单位和个 人必须取得《租赁业发票》方可支付租金。未按规定开具或取得合法《租赁业发票》的，依照《中华人 民共和国发票管理办法》的有关规定进行处罚。 对外，纳税义务不随合同约定而转移。根据税法的规定，房屋租赁以出租方为纳税义务人，无论合同如何规定，出租方是法定的纳税义务人，具有法定的纳税义务，合同约定不能对外对抗法律规定。对内， 合同约定相关税款由承租人缴纳，具有法律约束力，承租人应当依据约定缴纳相关税款。 乙方缴纳租金的方式可以选择现金方式或者转帐方式，若使用转账，则必须把租金缴入甲方以下的账户： 账户名：_________ 账户号：_________ 开户行：_________ 4、乙方应按约定缴纳租金，逾期缴纳租金的，每逾期一天应按合同约定的日租金的两倍数额向甲方支付违约金，逾期____日仍未交纳租金的,甲方有权单方面解除本合同、收回租赁物，要求乙方支付相当于合同约定的租金总额的违约金，赔偿甲方的损失，并且视为乙方授权甲方任意处置乙方在租赁场所的所有投资，因此造成的损失由乙方自行承担。 律师解析十二 关于合同解除 《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租 人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《合同法》第九十六条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时 解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 出租人行使单方解除权一般有两种方式：直接通知对方解除合同或向法院起诉请求解除合同。选择直接 通知解除合同的，建议以书面方式发出通知，并要求对方在送达回执上签字；对方拒绝在送达回执上签 字的，通知人可选择以特快专递邮寄并注明邮寄内容的方式送达通知书。解除通知到达对方即产生合同 解除的法律效果。 5、租赁物的物业管理费及物业其他一切费用(包含但不限于垃圾清运费等)由乙方承担并直接向物业管理公司交纳支付。乙方经营期间的水、电费、燃气费、有线电视费、固定电话费、网络费等及经营所发生的一切税费及开支均由乙方自行承担和缴纳。乙方向相应部门交缴水电燃气等费用，从相应部门开具票据。如果乙方不按本合同约定支付物业管理费、水电费等费用导致甲方受到损失，甲方有权向乙方追偿，并要求乙方按其所欠费用的双倍数额支付违约金。 律师解析十三 关于物业费 《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业 使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 因此，租赁房屋出租时，可以在租赁合同中约定，由承租方承担交纳物业服务费。但是，即使有合同约 定，若承租方欠交物业服务费的，出租方须承担连带交纳责任。除物业管理公司与承租人签订了物业服 务合同之外，物业管理公司仍可向出租人要求支付物业服务费。出租人支付了物业服务费，可依据房屋 租赁合同向承租人追偿。 6、关于备案登记的约定：乙方（或甲方）负责办理房屋租赁备案登记，甲方（或乙方）予以配合，所需费用全部由乙方（或甲方）承担。 律师解析十四 关于合同解除 《商品房屋租赁管理办法》第十四条第一款规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到 租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。第十九条规定 ，房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的 部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。 《商品房屋租赁管理办法》第二十三条规定，违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、 市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位 逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。 由此可见，房屋租赁登记备案并不当然影响租赁合同的效力。但需要承担罚款等行政责任，并且有可能因 行政管理机关的原因导致承租人无法使用该租赁物。建议金融机构等承租房屋时应就租赁备案事宜作出特 别约定。 四、租赁期间房屋的修缮及装修 1、甲方将租赁物交乙方使用前，乙方须检查并确认无房屋质量问题。如交付时发现租赁物质量问题，由甲方负责修缮，以保证乙方的正常使用。租赁物交付后，如租赁物因乙方装修或使用造成房屋以及内部设施的损坏或发生故障，乙方应及时自行修缮，费用由乙方自理，并由乙方承担一切法律责任及经济损失，否则甲方有权要求乙方支付合同约定的租金总额的违约金，并赔偿甲方损失。 律师解析十五 关于房屋修缮 合同编712条（原《合同法》第220条）规定;“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的 除外。” 第713条规定;“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的 ，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或 者延长租期。” 国务院《城市私有房屋管理条例》第十九条规定：“修缮出租房屋是出租人的责任。出租人对房屋及其设 备，应当及时、认真地检查、修缮，保障住房安全。房屋出租人对出租房屋确实无力修缮的，可以和承租 人合修。承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。” 上述法律法规的规定，对于租赁房屋的修缮义务，首先应当由当事人在租赁合同中约定，并作为主要合同 条款。根据意思自治原则，如果租赁合同中明确约定了出租房屋修缮义务的，应按约定履行；如果合同中 没有约定或者约定不明确的，按法律规定应由出租人承担。 实务中还应注意的是，虽然由出租人对房屋负有修缮义务，但在房屋租赁关系中，房屋是由承租人占有使 用，其对承租房屋负有维护原有建筑，妥善保管，善意使用，使之免受自然损害和第三人不当影响的义务 。在租赁期间，承租人如发现房屋缺陷，应采取有效措施以防止缺陷扩大，并立即通知出租人。如未及时 通知出租人而导致缺陷扩大或房屋毁损，承租人应承担损害扩大部分的赔偿责任。 《商品房屋租赁管理办法》第九条规定：“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室 内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金 。”如果是因为出租人不及时修复房屋，没有尽到检查和维修的义务，从而导致房屋发生倒塌或者其他破 坏性事故，并且给承租人的人身财产带来损失的，出租人就应当承担赔偿责任。 2、乙方不得擅自变动或破坏租赁物建筑主体、承重结构和外观等或者私自扩建、改建，否则，甲方有权单方面解除租赁合同、收回租赁物，要求乙方将租赁物恢复原状，不予返还履约保证金，并且有权要求乙方支付合同约定的租金总额的违约金，赔偿甲方的损失；同时，由此造成的一切法律责任及经济责任均由乙方自行承担。 律师解析十六 关于扩建 法律规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复 原状，出租人可以要求解除合同并要求赔偿损失。 此种情形下的通知解除合同有两种方式： 1）先告知承租人必须在一定期限内恢复原状，承租人在该合理期限内不予恢复的，再通知解除合同。 2）发出通知，要求在一定期限内恢复原状，并在通知中载明，如果不能在此期间内恢复原状，超过此 期限，合同自动解除。 法律还规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，按照下列情形分别 处理： （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 3、乙方可以根据经营需要，可在不破坏租赁物结构、安全、主体、承重结构、外墙外观等及基础设施的前提下，依法依规对租赁物进行装修、装潢，由此所需费用由乙方自行承担。但合同期满或解除后，乙方不得向甲方主张任何装修损失补偿。 乙方装修导致租赁物受损的，须向甲方承担赔偿责任。乙方装修租赁物，必须符合法律规定和本合同约定，确保不影响租赁物的结构及安全，否则甲方有权予以劝阻并要求在一定期限内恢复原状，乙方不听甲方劝阻或在该期限内不予恢复的，甲方有权单方解除本合同、收回租赁物，不予返还履约保证金，要求乙方赔偿损失。 律师解析十七 关于扩建 法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人可以请求承租 人恢复原状或者赔偿损失。 4、乙方因经营需要，增加水、电容量，费用由乙方承担，甲方协助办理，合同期满或解除时，无偿归甲方所有。 5、关于合同期满或合同解除后乙方装饰装修部分的处理的原则：乙方可自行拆除，但不可损坏租赁物基本结构。否则，乙方应予以赔偿。 合同期满或双方根据本合同约定或法律规定解除合同，乙方应在合同期满日或解除日向甲方归还租赁物。乙方向甲方归还租赁物时，与租赁物形成附合的设施、设备等装修装饰物归甲方所有，但乙方不得向甲方要求补偿附合装饰装修费用；乙方有权将属于乙方的未与租赁物形成附合的设施、设备等装修装饰物及货物搬出租赁物，但不得损坏租赁物，否则应当恢复原状。 律师解析十八 装饰装修 法律规定： 1、承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的 装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 2、承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理： 1）因出租人违约导致合同解除，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失； 2）因承租人违约导致合同解除，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人 同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； 3）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责 任； 4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则 分担。法律另有规定的，适用其规定。 3、承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人可以请求出租人补偿附合装饰装修费用。但 当事人另有约定的除外。 如乙方不按约定时间腾房、逾期归还租赁物，每逾期一天返还租赁物,甲方按本合同约定的日租金的 倍数额向乙方收取房屋占有使用费，并要求乙方支付相当于合同约定的租金总额的违约金，赔偿甲方损失，并且视为乙方授权甲方任意处置未按约定期限搬出的财产、资料等，因此造成的损失由乙方自行承担。乙方应承担的房屋占有使用费、违约金、赔偿金等，甲方有权在履约保证金中相应扣除。履约保证金不足以支付的，甲方仍有权向乙方追偿。 6、乙方承租期间，乙方承租范围内的装修设计必须符合消防要求并自行申报消防验收，消防安全由乙方完全承担并负责，如因乙方原因发生消防安全事故导致甲方受到损失，应向甲方赔偿损失。如租赁物有消防安全隐患，乙方应及时消除并向甲方书面报告，否则，视为乙方违约，支付甲方相当于本合同约定的租金总额的违约金。乙方承租范围内的安全、保卫、门前三包、综合治理等由乙方完全承担、负责。 律师解析十九 责任承担 在房屋租赁期间，因房屋失火给第三人造成侵害，具体责任承担应结合客观事实和房屋租赁合同双方当事 人的过错程度来决定责任的最终承担，而不能片面地由承租人承担责任，即必须对火灾的造成原因进行分 析。如果因为承租人使用不当引起的火灾，应由承租人承担赔偿责任；如火灾是由于房屋结构本身或线路 老化等房屋本身存在的消防隐患引起火灾或导致火灾扩大，因出租人应对房屋承担质量瑕疵担保及维修义 务，故出租人亦应在其过错范围内承担相应责任。 五、权利、义务、主体的变更 1、甲方保证拥有本合同租赁物的完全出租权。 2、在租赁期间，乙方不得擅自将租赁物转让、转租、分租、借用、抵押等任何形式给第三方使用，如因特殊情况，必须事先书面向甲方申请，并得到甲方书面同意。否则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同、收回租赁物，并且不返还履约保证金。 律师解析二十 关于转租 法律规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过 部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 法律还规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，不得以承租人未经同意为 由请求解除合同或者认定转租合同无效。本条规定的6个月为除斥期间，若超过6个月未提出异议，则推定 出租人同意转租。因此出租人对于转租的事实应及时主张权利。若出租人在6个月内行使解除权，则租赁 合同解除，出租人可以依据物权请求权要求返还租赁物；另一方面，由于租赁合同的解除，承租人丧失租 赁权，转租合同也就因其赖以存在的基础不复存在而不得不解除。 3、乙方承租期间应合法经营，遵守国家的法律、法规及有关规定。乙方自行承担其因经营产生的一切法律及经济责任。乙方承租期间所发生的债权、债务及相关纠纷均由乙方自行承担。 六、违约责任 1、因政府行为、拆迁、规划要求、政府命令等（以法律规定的有权机关或部门出具的文件认定，下同）不可归责于双方的事由，确需解除、终止合同的，甲乙双方同意，上述事由出现后，任何一方均有权书面通知对方，提前解除或终止本合同，且任何一方不承担违约责任、不向对方赔偿任何损失。 律师解析二十一 拆迁补偿 因拆迁而导致合同解除的，承租人是否可以获得拆迁补偿，主要取决于拆迁补偿合同和租赁合同的约定。 房屋租赁合同对该问题未作约定或约定不明的情况下，应当根据公平原则，结合租赁合同剩余期限、拆迁 补偿范围以及出租人接受补偿的实际情况酌情予以认定。 2、因不可抗力致使本合同解除的，双方互不承担责任。 律师解析二十二 法定解除权 承租人行使法定解除权主要存在以下几种情形： 1、不可抗力； 2、出租人拒不交付租赁房屋； 3、租赁房屋部分或者全部毁损、灭失； 4、不定期租赁的随时解除权； 5、租赁房屋危及承租人安全或者健康的； 6、租赁房屋出现被查封等导致承租人不能使用房屋的情形。 3、乙方损毁租赁物应按不得低于原标准及时予以修复，并赔偿甲方全部损失。 4、甲方承诺，严格按本合同履行义务，租赁物交付后，如因甲方未履行本合同约定义务或违反合同约定，而致使合同解除的，甲方应支付相当于合同约定的租金总额的违约金。 律师解析二十三 违约金、定金 当违约金的约定超过实际损失，违约方可以主张减少违约金的支付，当违约金不足以赔偿损失时，则可以 要求增加以弥补损失，或合同约定以定金的形成来弥补损失，当定金不足以弥补一方违约造成的损失，可 以请求赔偿超过定金部分的损失。 5、乙方承诺，严格按本合同履行义务，如因乙方未履行本合同约定义务或违反合同约定，而致使合同解除的，乙方应支付相当于合同约定的租金总额的违约金。 6、乙方经营期间给第三人造成损害和损失的，应由乙方给予全部赔偿，因此造成甲方利益受损的，由乙方向甲方承担全部赔偿责任。 七、争议的解决方式 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲乙双方一致同意向租赁物所在地人民法院起诉。 律师解析二十四 争议解决 一、关于诉讼中的时效问题 房屋租赁合同纠纷案件中，合同当事人常见的权利有如下几种，当事人主张的权利不同，诉讼可能涉及 到的时效期间也不尽相同： 1、因违约所导致的损害赔偿请求权。 关于损害赔偿请求权的诉讼时效，《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的 诉讼时效期间为二年。损害赔偿请求权属于普通的债权请求权，诉讼时效为二年。 2017年3月15日第十二届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国民法总则》，《民法总则》 第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《民法总则》通过后，产生了诉讼时效适用二年还是三年的争议。为此，2018年7月2日最高人民法院审判 委员会第1744次会议通过《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的 解释》，第一条规定，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于 三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不 予支持。第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主 张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条规定，民法总则施行前，民法 通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的 ，人民法院不予支持。因此，诉讼时效适用二年还是三年应依据民法总则施行前二年或者一年诉讼时效期 间是否已经届满来判断。 不同情形下诉讼时效起算点如下： 其一，在协议解除的情况下，合同有损害赔偿的约定时，依其约定；无此约定时，则无损害赔偿。该损害 赔偿请求权适用于诉讼时效，其起算点应为当事人约定的支付损害赔偿金的期限届满的次日。 其二，合同因不可抗力致使不能实现目的而解除，一般无损害赔偿，但在因是当事人一方迟延履行发生不 可抗力，不可抗力造成合同部分不能履行，当事人未采取补救措施致使损失扩大等情况下，可能存在着损 害赔偿（合同法第一百一十七条第一款）。此类损害赔偿请求权适用于诉讼时效，其起算点为损害赔偿责 任成立的次日，而非合同解除生效之时。 其三，依据合同法第一百二十一条的规定及其解释，在第三人的过错行为造成合同不能履行，合同因此而 解除时，债务人应该承担损害赔偿责任。该损害赔偿请求权适用于诉讼时效，其起算点为违约责任成立的 次日，而非合同解除生效之时。 其四，在当事人一方违约，给对方造成损失，构成损害赔偿责任。该请求损害赔偿，并非另外因合同解除 所产生的新损害赔偿请求权，而是因债务不履行所生的旧损害赔偿请求权，不因合同解除失去存在。其消 灭时效自该损害赔偿请求权可行使时，也就是自债务不履行时起算。 其五，在约定解除的情况下，如果当事人有关于损害赔偿的约定，或者虽无此类约定但当事人一方违约的 ，存在着损害赔偿。因约定而生的损害赔偿，其诉讼时效期间的起算点，为约定的支付赔偿金期限届满的 次日，无此类约定时则为合同解除生效之时。因违约而生的损害赔偿，其诉讼时效期间的起算点，为违约 责任成立亦即损害赔偿请求权产生的次日。 2、因承租人延付或者拒付租金所引起的追索租金的请求权。 《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为1年。若承租人因欠付租金而出具 “欠款结算单”，只表明未付租金的数额，并未改变其与出租人之间的租赁关系，因此，租赁合同当事人 之间就该欠款结算单发生纠纷的诉讼时效，仍为1年。 同一房屋租赁合同项下约定的各期租金，是不同期间段发生的，不能认为是同一次发生的债务或同一笔债 务，而应属于继续性租金，因此不适用分期付款的时效规定。 关于继续性租金债权的诉讼时效的起算日， 最高人民法院在2004年4月6日针对云南省高级人民法院《继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示 》作出法函（2004）22号答复：对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该债务履行期 限届满之日起算。因此，对每一期延付或者拒付租金提起诉讼的诉讼时效起算日，应分别自各期租金履行 期限届满之日起计算。 须提及的是，对于分期履行的合同，《民法总则》第一百八十九条规定，当事人约 定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。因此，应注意分期履行与租 金履行的诉讼时效起算时间。 3、因违约所引起的租赁合同的解除权。 合同解除权为形成权的一种，适用除斥期间而不适用诉讼时效的相关规定。 《合同法》第九十五条规定， 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当 事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 在房屋租赁合同关系 中，前述催告后的具体合理期限，暂没有法律予以明确规定，但司法实践中，法律没有规定或者当事人没 有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限一般可理解为三个月；对方当事人没有催告的，解除权一般应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，则解除权消灭。 4、租赁合同到期后出租人对于租赁物的返还请求权。 租赁物返还请求权，属于一种物权请求权，既不适用诉讼时效也不适用除斥期间的相关规定。 二、关于房屋租赁合同纠纷案件的管辖约定房屋租赁合同纠纷，虽与不动产发生牵连，但因争讼法律关系发生的依据是当事人之间的合同，其性质仍 属于债权债务纠纷，并非不动产物权纠纷，故不应适用《民事诉讼法》第三十三条规定的专属管辖，而应适用《民事诉讼法》第二十三条规定的合同纠纷的特殊地域管辖，即由被告住所地或者合同履行地即租赁 房屋所在地人民法院管辖。 对此，最高人民法院在《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》中已作 明确规定，凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖， 个别由被告所在地法院管辖更符合”两便“原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。此外，既然该 类纠纷仍属于合同纠纷的范畴，应适用《民事诉讼法》第三十四条规定的协议管辖，当事人当然也就有权 书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地即租赁房屋所在地等与 争议有实际联系的人民法院管辖。 八、其它约定事项 1、乙方在承租期间应按合同的约定交纳租金以及物业、水电、税费等费用，但甲方不得以任何本合同约定之外的理由要求乙方增加租金或承担其它任何费用。 2、本合同自双方签字盖章之日起生效，一式___份，甲方执____份，乙方执____份，各份具有相同法律效力。本合同未尽事宜，甲、乙双方经协商一致可签订补充协议，补充协议及附件为本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力。 3、甲乙双方一致确认：本合同所记载的送达地址为甲乙各方的有效送达地址，任何一方只要按各自确认的送达地址交寄法律文书，则视为对方已经收到。如一方需变更送达地址，应及时书面通知对方。 4、甲方指定的送达地址和收件人为： ； 乙方指定的送达地址和收件人为： ； 5、甲、乙双方同意以下资料作为本合同的附件： 1）租赁物交接声明、租赁物交接表； 2）乙方身份证明（身份证或工商营业执照、组织机构代码证、相关资质证书等复印件）； 3）合同签订人的身份证明（身份证复印件）; 4)； 5)。 出租方（甲方）： 授权代表： 年 月 日 承租方（乙方）： 授权代表： 年 月 日 附件一 租赁物交接声明 本承租人已于____年____月____日和出租人____ ，共同对我承租的____进行验收。 经查验，我方认为该租赁物符合租赁及使用的条件和要求，无任何质量问题，现正式声明入户。此后，我方承诺在我方经营使用租赁物期间发生的任何房屋质量或内部设施损坏等问题均由我方自行修缮并自行承担所有费用；同时，如因我方装修使用造成其他房屋出现任何问题，包括但不仅限于房屋渗漏，一切责任及经济赔偿由我方自行承担。我方愿意按照与出租人签订的房屋租赁合同规定履行并承担所有的责任与义务。 特此声明！ 承租人（签章）： 年 月 日 附件二 租赁物交接表 出租人： 年 月 日 承租人： 年 月 日 |
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