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核心提示：虽然双方对违约金标准有约定，但违约方主张该约定违约金标准过高，且非违约方不能证明自己的实际损失的，法院将综合考虑双方的履约情况、当事人的过错程度及非违约方的预期利益等因素，根据公平原则，对违约金标准予以调整。  资料图。 《民主与法制时候》记者 徐秋颖 报道 通讯员 相颖 黄杰 近年来，随着房屋买卖交易量的不断攀升，房屋买卖合同纠纷也快速增多。面对房屋买卖违约行为的天价索赔，法院并非一味支持，而是依据法律规定与事实，结合客观情况予以判决。下面的3则案例就属于典型的情形。 案例一：卖方违约不迁户 调整违约金标准判赔偿 案情简介：朱某与杨某签约购房，房屋总价款为245万元，约定未如期将房屋相关的户口迁出，逾期超过30日，杨某应当按日计算向朱某支付全部房款万分之五的违约金。双方按照约定履行了合同，并于2016年10月27日办理了房屋过户手续。但杨某至今没有将房屋户口迁出。朱某诉至法院要求法院按照合同约定判令杨某支付逾期迁户的违约金，自2016年11月29日至房屋户口迁出之日止。但杨某辩称，该违约金约定标准过高。法院经审理后认为，本案中，朱某与杨某签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依据该合同，杨某应当在办理房屋过户手续30日后将房屋原户口迁出，但至今未迁出，其行为已构成违约，应当向朱某承担违约责任。关于朱某主张的违约金数额，杨某认为过高无力支付，且朱某未向法院提供证据证明其实际损失，为此，法院综合考虑双方的履约情况、当事人的过错程度及朱某的预期利益等因素，根据公平原则，对违约金标准予以调整。最后，法院判决杨某给付朱某逾期迁出户口违约金，违约金以房款245万元为基数，自2016年11月29日起至户口迁出之日止，按每日万分之二的标准计算。 法官说法：合同是双方的意思表示的合意行为，只要双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。《合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。虽然双方对违约金标准有约定，但违约方主张该约定违约金标准过高，且非违约方不能证明自己的实际损失的，法院将综合考虑双方的履约情况、当事人的过错程度及非违约方的预期利益等因素，根据公平原则，对违约金标准予以调整。另外，房屋买卖后，卖房人往往忽视迁出原户口，从而导致违约，所以提示卖房人要及时将原户口迁出。 案例二：开发商逾期办理房本 只约定赔偿直接损失 案情简介：2012年6月10日，罗某与某开发商签订《北京市商品房预售合同》，合同约定：罗某购买某开发商开发的商品房一套，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720（含）日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：赔偿因此对客户造成的直接损失。合同签订后，罗某分3次交纳了购房款100多万元。2013年7月3日某开发商为罗某办理了房屋入住手续。但罗某至今未取得房屋所有权证书。罗某起诉要求某开发商给付逾期办理房屋所有权证违约损失。某开发商主张罗某未能证明其直接损失，故不同意赔偿。法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。罗某与某开发商签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。某开发商未按合同约定在向罗某交付房屋后720日内为其办理房屋所有权证，已构成违约，应依法承担违约责任。某开发商主张罗某未向法院提供证据证明其直接损失，关于违约损失的计算方式，罗某主张以购房款为基数，按年利率6%计算，符合法律规定，故法院依法判决某开发商给付罗某逾期办理房屋所有权证违约损失。 法官说法：当房屋买卖合同中约定“违约方赔偿因违约行为对非违约方造成的直接损失”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，对于损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 案例三：卖房人延迟交房 买房人要求解除并赔偿 案情简介：2010年6月25日，于某与王某签订《售房协议》,协议约定于某从王某处购买房屋，并向王某支付购房款50万元。但至今王某没有向于某交付房屋，于某诉至法院要求返还房款、解除双方协议，由于协议中没有对违约损失进行约定，故要求王某赔偿差价损失。王某表示同意解除协议，并称涉案房屋所在小区至今未取得商品房预售许可证，该小区房屋不具备上市交易的条件，涉案房屋不能交付给于某。法院经审理认为，于某与王某签订的《售房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。王某未按照约定的期限向于某交付房屋，并明确表示不能履行合同主要义务，构成违约，应向于某承担违约责任，合同的主要目的不能实现，应解除双方协议，王某应返还房款。王某在与于某签订售房协议时没有取得出售房屋的房屋所有权证，应当知道合同存在不能履行的风险，仍然与于某签订协议，对不能履行合同存在过失，依法应当按照其过错赔偿于某的房屋差价损失。从协议的表述上可以得知，于某在与王某签订协议时，明知王某尚未取得房屋所有权证，仍然与其签订协议，其本身对协议不能履行亦存在过失，其本人亦应承担相应的责任。因此，对于某要求的房屋差价损失，由王某与于某分担。 法官说法：合同中没有对违约金进行约定，或者约定标准过低或者过高，通常结合非违约方的实际损失，在房屋买卖合同纠纷案件中，非违约方的实际损失包括房屋差价损失，房屋差价损失可以鉴于房屋目前的市场价值与合同约定的价格相比的差价，比如本案中因卖房人的违约行为导致买房人无法取得涉案房屋，如买房人再次购买与涉案房屋位置相同、面积相同、楼层等条件相当的房屋需支付的价款与购买涉案房屋所应支付价款间的差价较高，这其中的差价就是因卖房人的违约行为给买房人造成的实际损失，在赔偿违约损失时就要鉴于房屋差价损失，并综合考虑合同实际履行情况等因素酌情予以确定。 版权声明：本文系《民主与法制时报》原创作品
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