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在我们的印象当中，由于近年来各地房价不断攀升，开发商一直处于强势地位，但当开发商遇上断供的业主，其实也发愁！在商品房预售合同纠纷中，因业主断供致使开发商承担保证责任代付按揭款时，开发商能否解除购房合同？如若不能，开发商真的是赔了夫人又折兵，不但收不回商品房，还要一直替业主支付按揭款，而此时断供业主通常资金链已经断裂，开发商向断供业主追偿必然遥遥无期。针对上述问题在研究相关司法判例时，发现存在两种截然不同的审判意见： 理由：购房合同约定的解除合同的条件成就时，开发商可以解除合同。 如江西省新大陆实业发展有限公司诉万志娟房屋买卖合同纠纷民事判决书【案号：（2015）青民三初字第41号】、南昌中电投高新置业有限公司诉胡婷商品房销售合同纠纷一审民事判决书【案号：（2013）高新民初字第715号】即持此观点。该观点认为《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，亦未违反我国法律、法规的强制性规定，应为合法、有效的合同，原、被告双方应当按约履行各自的义务。此外，根据法律规定，合同双方可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。购房合同中如明确约定'如买受人未按按揭借款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同'，当该情形确实存在时，即视为双方约定解除合同的条件已成就。因此，当开发商以此为由诉请解除购房合同时，法院应予支持。 理由一：认为购房合同已履行完毕，合同权利义务已终止，开发商无权解除购房合同。 中国法院网于2012年7月3日刊登的《购房者逾期还贷开发商能否解除合同》一文中，作者认为：在业主采取按揭贷款的方式向开发商支付了全部购房款，开发商也依约向业主交付了所购商品房时，双方均按照合同约定履行完了各自义务。根据《合同法》第九十一条的规定，开发商与业主在购房合同中的权利义务已终止，开发商无权再主张解除购房合同。 临海市赛格特房地产开发有限公司、吴永波等民间借贷纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书【案号：（2015）浙台执异终字第4号】中认为，购房合同与按揭借款合同系两份独立合同。购房合同约定了付款方式，买受人按照合同约定支付了首付款，银行亦按期向开发商支付了按揭款，故应视为买受人已按照合同约定支付了全部房款。购房合同约定的'买受人未按本合同约定时间付款，出卖人有权解除合同'的合同解除条件未成就，买受人逾期还贷的行为仅违反了按揭借款合同之约定，并未违反购房合同。开发商虽为按揭借款合同的保证方，承担连带保证责任，银行基于按揭借款合同约定划扣开发商的保证金，开发商可以向买受人主张权利，但开发商无权就此解除与买受人之购房合同。 理由三：认为涉案商品房已办理抵押预告登记，开发商依据合同约定解除购房合同时会影响抵押权人的利益，依法应不予适用。 菏泽润华投资有限公司诉田鲁娟买卖合同纠纷民事判决书【案号：（2014）菏民一终字第585号】中一审法院认为，开发商请求解除合同的理由为：双方在《商品房买卖合同》补充协议中约定如业主逾期还贷致使开发商代为偿还，经开发商通知后业主仍拒绝还款，开发商有权单方解除购房合同的条款。但该协议签订于2010年11月5日，其实涉案房屋尚未予以抵押，该条款并不影响第三方利益。现涉案房屋已于2011年5月20日以被告田鲁娟名义进行了预售商品房抵押预告登记，原告再根据该条款约定请求解除购房合同，明显已影响到抵押权人的利益，依法不应予以适用。该案已由二审法院改判支持解除购房合同。 通过对已生效的裁判文书进行分析，前述两种观点的最大不同之处在于： 购房人与开发商签订的购房合同是否履行完毕？ 关于第一个问题，笔者认为购房合同并未履行完毕，开发商在承担保证责任的时候，不仅未帮业主办理产权证书，有的甚至未办理房屋交付手续，阶段性保证合同也是基于购房合同签订，因此，法院如以此为由判决驳回解除购房合同的诉讼请求，值得商榷。 关于第二个问题，实践中开发商通常会在购房合同或按揭借款合同中约定，如买受人未按期还贷致使开发商承担了担保责任时，开发商有权单方解除购房合同。但开发商在该条款的具体表述中拿捏不准，通常会错误的表述为'买受人未按购房合同约定支付购房款，则出卖人有权单方解除合同'，此时，该条款中买受人逾期支付款项的性质是购房款而并非银行按揭贷款，而在按揭买房的付款方式下，如买受人已按期支付首付款，银行如期将按揭款全额支付给开发商时，此时如买受人逾期支付按揭款，则开发商援引该条款主张解除购房合同时，可能无法得到法院支持。 如购房合同明确约定'如买受人未按期还贷致使出卖人承担了担保责任时，出卖人有权单方解除购房合同'，则合同约定的解除合同条件已成就时，开发商可据此条款要求解除购房合同。法院不应以购房合同已履行完毕，或系争房屋存在抵押为由，不支持解除合同。 在预售商品房买卖合同纠纷中，当业主无法按期支付按揭款时，通常已陷入财务危机，案涉商品房可能已被法院采取查封措施，此时开发商能否解除购房合同呢？吴江市联发置业有限公司与陈钦云商品房销售合同纠纷一审民事判决书【（2015）吴江民初字第1041号】中认为，合同关系具有相对性，合同关系的成立和解除仅在合同当事人之间发生效力，业主不能以已将系争房屋出卖给他人而拒绝解除购房合同，法院对系争房屋的预查封不能限制购房合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。 我们在分析相关判例时发现，法院对开发商要求业主承担违约金的诉请判决不一。大多数判例是按照购房合同约定的违约金标准进行判决，例如苏州中南世纪城房地产开发有限公司诉徐荣、陈勤芬商品房销售合同纠纷民事判决书【（2014）吴江民初字第1569号】支持了购房合同约定的合同价款5%的违约金；镇江市旭润房地产开发有限公司诉孙蕾商品房销售合同纠纷民事判决书【（2015）润民初字第0090号】支持了购房合同约定的总房款10%的违约金；江苏荣安置业有限公司与李小伟、赵慧琴商品房销售合同纠纷一审民事判决书【（2015）熟民初字第00615号】之处了购房合同约定的总房价款20%的违约金。但也有部分判例以购房合同约定的违约金标准过高为由，酌情调整违约金数额。例如湖南国大置业有限公司与赵黎军商品房销售合同纠纷一审民事判决书【（2015）宁民初字第04024号】中认为，双方约定的按总房款的10%计算违约金的标准过高，本院现已原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将本案违约金调整为按总房款5%的标准计算。 补充：何为阶段性保证责任？ 在预售商品房交易过程中，由于买受人所购买之商品房尚未开工建设或尚未完工，商品房的不动产权证更未办理，故无法像现房销售一样直接由买受人以其所购房屋向银行提供抵押担保。因此，在借款合同签订之日起至买受人取得不动产权证并办妥抵押登记手续前，通常是由开发商在此期间向按揭银行提供保证担保。开发商在按揭银行设有保证金账户，当业主断供时，按揭银行有权在开发商的保证金账户中扣除相应欠付按揭款。 法律咨询热线：400-028-8755 来源：互联网 |
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