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对于商业地产的看法，我认为就是四个字，时、空、人、艺。 方长斌（保利商业地产投资管理副总经理、保利商业管理执行总经理）：各位同仁大家下午好，主持人说给我15分钟时间，我昨天到了博鳌之后，一直从昨天的理事会闭门沙龙到今天，大家一直探讨的都是在宏观调控基础之上房价向上还是向下的问题，在这里探讨商业的问题很有意思，关于房地产调控和房地产走向不班门弄斧，但是从昨天到现在想知道，到底未来存量经营有没有好的收益？ 在去年A股上市的房地产企业第一名是万科，第二是我们保利，第三是招商蛇口。对比我们看一下香港和泰国地产，去年财报净利润大概是330亿，但是销售额我相信远远比不上任何一家在A股上市的公司。但是从时间的维度看，房地产的走势是怎么样？这是我们可以从时间的维度看房地产未来的方向到底有没有价值。 第二个小故事，前天在和一个互联网的大老探讨他们在做的，因为现在商业地产或者零售业，很多是为互联网企业在革命，包括盒马这些，我们探讨一个问题，为什么你们现在要做？他们直接跟我讲，其实并不是我们想做，之前在互联网行业都是抬着头挣钱，赚钱太容易，为什么现在要做？ 因为当我们的整个互联网行业发展到今天已经有7.7亿互联网用户，有效的电子商务用户是5.3亿，已经碰到天花板，往上增长有很大的难度，所以必须得下沉到实体，大量的非标产品特别生鲜需要借助实体实践，最后对消费者的对接，所以就像房地产一样，也许不是现在，也许是在更长的时间还有较长的路走，但是我们永远也会碰到一个问题，当我们的增量出现问题的时候，可能往往需要去运营和增长的是流量，这是这两天听到的小想法。 我们主要做的是购物中心、酒店、社区商业、公寓这几个产品。项目不算很多，购物中心有16个，这是大概的情况，这是所有自营品牌，包括社区、购物中心以及酒店自有品牌。我们的要求不是很高，因为我们发现从地产向商业的转移过程中，更多的不是模式转移，更多的是思维模式和运营模式的转变，这个不是跑得快就是最好，反而是做得精，有长久的现金流。 今天我想跟大家分享的更多会从这些年做商业地产的想法，和大家探讨我们可能做商业地产的观念和理念是怎么样的。 我把做商业地产分为四个角度：时、空、人、艺。 “时”有两层意思，我们需要把所有商业地产的周期拉得更长，从更长维度看，我很强调时间的逻辑在于房地产在开发做的是快、高周转，而我们在拉下来速度降下来做商业，可能是十年二十年的周期在看存量资产的周期回报。第二是时间维度上我们必须做精品思维，每个商业地产在做商业的时候，商业开业的那30秒是最开心的，接下来就是无数的问题要去解决，接下来要思考达到财务指标更长的周期里如何不断优化商业组合。 “空”是空间，我们在设计概念的时候翻看很多美国购物中心的发展历史，有一个很有意思的逻辑，最早的购物中心是以街区形式，20年左右以后，所有的购物中心加了盖子，又过了20多年，美国的购物中心把盖子打开了，整个的空间是变化的，变成了做商业的思维不是一锤子买卖，而是每一个周期里面都需要去不断挖空心思想空间变化。 而第二个空间的理念，我们在做中国的商业地产，需要有更多的把原来非属于购物中心的空间品类放进来，比如说医院、共享空间，更多的配套形成在空间的组成。我觉得现在做购物中心特别像一个感觉，特别像做一个德云社，以前是搭台子让人来唱戏，但是现在要有自己的团队，要不断的给观众丢包袱，大家才能笑。 购物中心变成自己要有独特的内容和支撑产业空间的能力。物理空间打造上，我们更多的发现最容易抄袭的是概念，包括网上用户也好，落到实际的话，我们发现最能抄袭的像得到，樊登读书会，这种有自己独特内容输出的产品是最容易抄袭的，而有自己独特内容输出和场景体验相结合的业态和购物中心商场是最难被竞争对手超越的。 这是已经在场景化做得比较好的国外购物中心案例，我们也会在店面的设计上，这是我们在天津面店产品设计，跟文化的东西结合起来，做很好的产品打造。 做商业地产的不单和自己同行竞争，同时我们更多和互联网企业竞争，所有的零售品牌也是如此，百货是被购物中心干掉的，现在超市是被互联网企业干掉的，阿里在做，京东在做，大家都在往线下做，不在于你把传统行业做好，而是跳出传统思维，把另外的东西引入嫁接到平台之上。 这些是我们已经在尝试的IP项目，给大家做一个分享。 第三是人，这个概念很多时候讲的是地产模式，金融的模式，人的回归是非常重要的对于商业的流量的人口增长基础，这是商业非常有前途的原因，比如大家所有人聚一起是非常棒的活动，如果没有了人的群聚性，大家看网络视频就够了，所以人的属性之下，商业成为人未来社交重要的点。 第二个，我们看到盒马做的生意还是人的衣食住行，由于科技回归提供了更快的便利性，第一是便利，第二是速达，第三是更低的价格，把所有生活中的品类做到了极致。 最后是艺，可以看到所有的在欧洲也好，美国也好，任何一个朝代来讲，一个商业和财富的发达必然会伴随着对于人文艺术的高度发达，所以在未来商业的经营里，艺术是一个非常重要的组成部分，艺术包含两部分，第一是对人文的回归，深度的思考的理念和对于文化素材的挖掘，以及对于原有的只是在非公众性的艺术在商业的结合，将会是非常重要的关节。 我们在上海做了一个这样的尝试，这个项目不是很大，但是把原来所有在项目里做的PR或者SP的活动都做到了极限，更多的是围绕关于艺术的计划。我们这个做法是希望能把很多在非公众视野当中的艺术拉到我们的商场中来，作为我们整个商场的带动。 后面关于艺术计划当中，包括刚刚举办完的艺术展览等等活动，这些活动的体现对消费者的黏性，虽然需要塑造的时间很长，但是这是有别于其他商场核心竞争力的关键。而对于一些品牌的挖掘，我们发现上海的这个城市还有大量的深藏于非公共事业的好品牌，好的设计和好的艺术家是可以做更好的合作和引流的。这是我们已经在做的很多的艺术工作和文化展览活动。 我们现在也有在做自己精品酒店，在林芝，我们希望在这样一个地方打造以人文生活为主题的艺术酒店，这个是我们结合了艺术家对于酒店第25个小时的主题活动的宣讲。以上是我对于商业地产的看法，我认为就是四个字，时、空、人、艺，谢谢大家。 |
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