认识房屋买卖中的各种协议、合同的性质（精华可收藏）

房屋买卖作为大宗商品涉及的法律关系复杂，信息不对称的特征突出，购房者往往事先收集相关信息，合理的认知相关风险以防止不必要的纠纷发生。众所周知，房屋买卖中，往往涉及相关协议或者合同的签订，作为购房者的你有必要清楚各种协议的性质及法律风险，知其然更知其所以然。其实房屋买卖中各种协议，合同无非分为两大类，预约和本约（解释见后文）

1、 总论:房屋买卖中的预约与本约

在房屋买卖过程中，购房者既可以一步到位直接与开发商或者代理销售方签订房屋预售合同或房屋买卖合同（本约），也可以先签订房屋认购书，在签订房屋买卖合同。但是实践中，签订认购书是非常普遍的形式，房屋认购书是最主要的预约合同，实践有的叫法是'意向书'。

总结：房屋买卖中预约合同表现为'房屋认购书'，本约合同表现为'房屋预售合同'与'房屋买卖合同'。签订预约合同并非是必经途径，只是开发商的通常做法。

什么是预约和本约呢？（预约）是一种约定将来订立一定合同（本约）的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。本约，又称本合同，直接具体确定了当事人之间的实体权利义务。

二、分论之一：房屋认购书（预约）

概念：多数房屋房屋认购书为预约合同，内容一般是商品房买卖双方对交易房屋有关事宜的初步确认。在房屋认购书中，开发商承诺在一定期间内不再将房屋转让给除认购人以外的第三人，而认购人则保证在一定期间内与开发商签订正式的商品房买卖合同。是双方之间对于确定购房，保证购房的一种协议，具有法律效力。

内容：认购书主要目的是为了将来一定期限内订立本约合同（商品房买卖合同或者商品房预售合同），因此，条款相对而言较为粗疏，但是一般包含以下内容：一是对双方达成一致的基本内容尤其是达成意向的房屋位置、面积、单价、总价等必须有明确的约定，否则《认购书》没有产生效力的事实基础。二是将来一定期限内签订本约合同（商品房买卖合同或者商品房预售合同）。三是开发商一般会在合同中设置'定金'条款，有的叫法为'诚意金''认购金'，此时如果购房者违约不订立本约合同，则损失定金，即无权要求开发商返还定金；开发商如果在预约合同约定的期限内将房屋卖予第三人或者有合同中约定之违约行为，则应该双倍向购房者返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

区分房屋认购书的性质：并非所有的房屋认购书都是预约合同，判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

三、分论之二：商品房预售合同（本约）

（一）商品房预售

1.概念：商品房预售，又称期房买卖，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给预购人，由预购人预付部分房价款的行为。

2.商品房预售合同：是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。

3.开发商进行商品房预售的条件

《城乡房地产管理法》第四十五条第一款规定；'商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二)持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计价，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。'该条款规定了商品房预售须满足四个条件。

《商品房买卖合同司法解释》第二条规定：'出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。'

4.商品房预售合同风险提示

商品房预售合同的内容是针对在建商品房而订立的，开发商以优惠价格换取建设资金，交易时间具有一定周期性即需要等商品房建设完成并经验收合格符合过户条件方能交付，在此期间存在一定不可预知的风险。此外，在签订商品房预售合同之前，应当了解开发商是否符合房屋预售许可条件。

三、分论之三：商品房买卖合同（本约）

1.概念与内容：房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。一般而言，商品房买卖合同中内容较为细致，区别于预约合同，商品房买卖合同的主要内容包括当事人、标的物及其数量和质量、付款、履行期限、履行方式、违约责任等。

2.风险提示：商品房买卖合同是双方真实意思表示，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。

四、买房注意事项

第一、买房前注意查看卖方的'一照'、'两书'、'五证'。'一照'即企业法人营业执照。'两书'即商品房质量保证书和商品房使用说明书。'五证即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、商品房预售许可证。

第二、商品房买卖合同一般是开发商准备好的格式合同，购房者在签订合同时也不可草率了事，注意合同中的权利义务条款是否平等，必要时可以提出自己的意见写入合同中作为补充协议。

第三、应当特别注意房屋买卖合同中的交房日期，一定要具体，以免扯皮。

第四、商品房买卖合同后附件也是合同的有机组成部分，包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，注意保管好附件。第五、保管好商品房的销售资料与宣传资料。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：'商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。'