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婚前按揭购买的房产应归谁所有？ 《婚姻法司法解释三》第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚末还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还货支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 所以，接下来，就分三种情形详细告诉大家相应的风险防范和应对策略。 婚前购置房产的技巧和要点： 1．婚前房产如何置办オ是自己的婚前个人财产 通常情形下，如果要在结婚前买房子，而且不是以按揭的方式买房子的话，要注意以下三个要点： （1）首先要保证自己在结婚前付清与房产购买相关的所有款项，包括购房款、契税、公共维修基金等各项费用。这些费用不要结婚前付一部分，结婚后付一部分，而是要在结婚前全部付清。 （2）结婚前不仅要签订房屋买卖合同，而且一定要将产权证办理妥当，并且产权证上面的登记产权人只有自己，不涉及其他人。 （3）涉及到房产的其他费用如果需要在婚后支付的，请不要用夫妻共同财产的存款来缴纳，而是用自己的婚前个人存款来付钱，并且在支付与房产相关的费用时，采用银行转账的方法。让我们来举个例子：有的人在结婚前是把房子买了下来，也办完了产权证，但是他却要在结婚后装修房子。读者们都知道装修房子是个大活儿，既要花费时间和精力，还要花费金钱，这个时候就要注意了一婚前已经购买的房产如果要在婚后装修，装修时只要涉及费用，就一定要用自己的婚前银行存款支付。为了防止将来说不清楚，不要给现金，而是直接从婚前银行存款的账户转账给装修公司，这样资金的线索就会非常清晰。做到以上三点，婚前购买的住房就应该算作是自己的婚前人房产了，无论结婚多少年，它都会算作是自己的婚前个人房产。 2．婚前以按揭方式购买住房，应该怎么处理 对于这个问题，要从男方和女方这两个角度分别来谈。按照中国传统的婚恋习俗，结婚前一般是男方家里负责准备房子，女方家里负责准备嫁妆，如汽车、房屋装修、家具、电器等等。由于男女双方的立场不同，以下就分别说明。 （1）男方立场。 男方希望婚前按揭的住房算作自己的房产，那么，他可以在领结婚证之前就完成房屋买卖合同和房产抵押借款合同的签订，并且在领结婚证前付完首付款，装修完房产。如果是这样的话，这套按揭住房就算是男方的婚前个人财产了。如果婚后每个月还银行的按揭贷款也是来自男方的婚前个人存款，那么将来一且发生婚变，不仅房产是男方的婚前个人财产，婚后的按揭贷款他都不需要给女方做出任何补偿。这是因为，这套房子从头到尾所有的款项，都是他自己一个人承担并用他个人的财产支付的。如果婚后是夫妻共同还银行按揭贷款，那么在离婚时，房产仍归男方，但男方应当给女方补偿，补偿的数额是婚后还贷本息和的一半，再加上还贷本息和乘以婚姻关系存续期间该房产同等升值比例。 （2）女方立场。 女方在结婚前也付出了嫁妆等财产，结婚后参与了房产的长期还贷，应该说她对这套房产是有着长期价值的。那么，如前述案例中那样的风险，怎么样才能规避呢？怎样防止结婚10年后浄身出户呢？其实有一个很简单的办法，就是在男方准备去买按揭住房时，女方与男友一起去售楼处，在售楼处签订房屋买卖合同时，女方也掏出自己的身份证，要求在合同“买方”一栏写上自己的名字，同时在合同末尾处的“买方”栏也签上自己的大名。这样一来，这套房产就相当于是男方和女方共同购买，两个人都是买方。如此，将来住建委下发的产权证上，就会是男方和女方两个人的名字，这样，这套房产就算作是夫妻双方的共同房产，与他们什么时候领结婚证没什么关系。要记住，在这种情况下，房产归属谁，重点在产权登记，而不是看谁付的钱。 3．子女结婚前父母帮助买房时的注意要点 中国很多城市的房产价格都比较高，即将步人婚姻的年轻人可能没有那么多积蓄去购买一套价格昂贵的房产。通常情形下父母在买房问题上都要给予帮助，一些手头宽裕的父母，可能在子女结婚前就打算出全款把房子给买好了。如果是父母给子女买房产，需要注意什么呢？一般父母希望自己掏钱买给子女的房产永远专属于自己的子女，不要和别人扯上关系，如果是这样，他们就需要注意以下几点： 首先，产权证的名字该怎么写？如果父母对子女非常放心，可以在子女结婚前为孩子付钱买房时，房产证写子女自己的名字。这时父母要做到的就是，在子女领结婚证之前付清所有房款，并且拿到产权证。 如果是父母出资，请父母直接将购房款从自己的银行账户转到房地产开发商的银行账户，而不是从父母的银行账户转到子女的银行账户，再从子女的银行账户转到房地产开发商的银行账户，这是为了避免子女自己发生银行资金混同的情形。 也有的父母对年轻的子女不放心，担心子女可能因为草率或冲动而随意处分房子。我们曾经遇到过这样的案例：一位家境富裕的母亲想投资房产，因为担心要开征遗产税，所以在购买某套房产时，虽然是她自己付完了1000万的全款，却没用自己的名字，而是直接用了儿子的名字。当时她儿子刚20出头，正在青春热恋之中。买了房后，儿子的表现让这位母亲内心不安，她发现儿子在谈恋爱的时候，对女朋友唯唯诺诺、唯命是从，百般讨好对方，母亲就担心哪天儿子会瞒着自己把女朋友的名字加到房产证上去。 所以，子女的年轻冲动也会带来风险，除了刚才这个案例讲的情况，孩子们也可能以自己的名义把房子租出去、借出去，或者在缺钱时拿房子抵押贷款，甚至是把房子偷偷卖掉。 那么，父母该如何防范这类风险呢？ 其实有一个很好的方法，就是父母在购买这套房子的时候，写上自己和子女两个人的名字，并且可以在房屋买卖合同上分清两位买房人的份额，比如说约定母亲占10％的产权，子女占90％的产权。如此，产权证上也会是两个产权人，只不过这种产权证我们管它叫“按份共有产权证。因为产权证上既有子女的名字又有父母的名字，因此年轻的子女如果冲动起来想处分这套房产时，就逃不过父母的眼睛了。因为无论他是把房产出租、出售还是抵押，合同相对方都必须要求父母到现场签字同意。所以，父母与子女共同拥有房产，是父母掌握房产控制权的一种很好的安排。 |
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