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最近身边许多人都在讨论北京房租大涨，15%算良心，25%也不少见。虽然大家早已习惯北京房租的年年上涨，但今年涨得格外厉害，让许多人感到不解。 昨天一位师弟问塞冬这是怎么回事，为什么房租的涨幅明显超过了工资涨幅。 这位师弟是top2大学商学院毕业，毕业没两年，收入还不算太高，房租上涨对他的生活带来了不小压力。
许多人都认为，是以自如为代表的中介垄断了房源。最近，网上有大量中介轮番哄抬房租、涨幅让房东都感到诧异的案例。 塞冬认为，不惜代价争夺房源的中介是房租上涨的原因之一。 互联网化的中介巨头，其自我认为的估值逻辑，早已不是简单的线下交易搭桥，而是将自己看做连接住房与消费者的信息桥梁。而任何一个这样的“信息桥梁”，要想获得高估值，都必须有近乎垄断的极高市占率。 不只是抢房源。甚至在2018年的北京互联网招聘市场上，中介公司也前所未有的成为一个重要角色。 但是，无论怎样“谴责”恶意抬价的中介，我们看待任何价格问题时，都需要首先看看基本面——也就是供需。 而在供需方面，就不能不提近两年北京人民都能感受到、与“疏解非首都功能”相配套的——“拆违”。 从2016年开始，北京开始了史上未有的拆违行动，执行力之强是塞冬以前没见过的。 人防空间群租地下室、城中村加盖、集体用地的“工业大院”...一个个以前拆不动的硬骨头，如今都被雷厉风行地迅速拆掉：
《北京2017年拆除违法建设5985万平方米》 http://beijing./2018/0209/2389198.shtml 2018年的拆违计划也是4000万平米，前4个月就完成了1640万平米，照此速度，今年达到去年的数量应该是不难的。 《北京：前4个月拆违逾1640万平方米完成全年计划41%》 http://www.xinhuanet.com/2017-05/17/c_1120989823.htm 对面积稍微有点概念的人，看到这个数字的第一反应通常会是——不可能吧，怎么能有那么多？ 6000万平米建筑面积，按2的容积率就是要拆30平方公里的违章建筑——相当于8个清华大学的占地面积。 每年拆掉盖满8个清华面积的违章建筑，有点超出塞冬的想象力。 要知道，北京国有土地上的所有房屋的总建筑面积也就8.82亿平方米，其中住宅是4.76亿平方米。 《北京统计年鉴2014》，2014年后此项数据缺失 http://tjj.beijing.gov.cn/nj/main/2014_tjnj/content/mV151_0814.htm 当然了，大部分违建都不在国有土地而是在村镇集体土地上。 这里的意思是——6000万vs 8.82亿，北京现在每年要拆掉相当于全市城市房屋总建筑面积1/14的各类违章建筑。 而根据北京统计年鉴2017，北京2016年竣工的所有房屋，包括城镇和农村、包括住宅和非住宅，全算上，也不过3594万平米。 也就是说，每年拆的空间（5985万平）比建设的空间（3594万平）多，社会总空间是在净减少的。 这和北京“减量发展”的法定总体规划是相适应的。 《北京城市总体规划2016-2035》 http://zhengwu.beijing.gov.cn/gh/dt/t1494703.htm 一年拆除6000万平米，为了确认这个数字的规模没有问题，也为了更形象的感受拆违行动的力度和规模，塞冬截取了一些卫星图（谷歌地球pro）： 这是西南5环到西南6环之间的一片村子+郊区工厂/物流基地，属于大兴区。可以看到，大面积的彩钢顶棚很显眼。 黄色直线全长7.4公里，右下角是占地面积约4平方公里的清华大学主校区，同比例尺作为对比。 注意左上角，此卫星图的时间是2017年5月9日。
一年之后的2018年5月6日，所有彩钢屋顶都没了。 可以和上图进行对比（点击图片滑动对比更清楚），参考一下清华的面积，毛估一下拆除面积——这只是北京市小小的一角。
再来看看其他地方，这是南4环-南5环之间2017年5月的卫星图（丰台大兴交界），比例尺和上面的一样，就不再画上清华了，直观点可以参考那条3.5公里长的南苑机场跑道。
一年后的2018年5月：
东北五环边上（朝阳区），一个占地面积比清华大学略小一点点的城中村，在一年之内拆完，如下面两张图所示：
下面是北苑东面的一片村子（朝阳区），从2016年5月到2018年5月的变化如下，黄线的长度是1公里。
城市副中心通州区，黄线长度为4公里，仍然是2017.5 vs 2018.5：
东南5环-6环之间（朝阳通州交界处），2017.5->2018.5，彩钢屋顶的集体消失，黄色线长度为1公里：
北5.5环，回龙观以北，沙河以南（昌平区），大量彩色屋顶的消失。 ps：第二章图右下角里为北大燕园主校区同比例尺对比。
在全国绝大多数城市，对违建、城中村、城郊工业大院的拆除，通常意味着腾出更多可以出让的土地，能修建容积率更高的住宅、写字楼、商业楼，大多数情况下会带来产业和生活空间的增加，也会带来土地出让金的大增。 北京则不同——北京拆除城中村、拆除郊区工业大院后，大部分情况下并不是为了卖地，而是“留白增绿”。城中村拆除后，会使用一小部分面积建设回迁房，部分地区可能会配套一个乡镇入股的产业园，但大部分土地会空置（留白）、增绿（种树）。 这样的拆迁，从财政上是净支出。 2018年计划拆违4000万平米，根据之前的毛估，占地面积是20平方公里。被用于留白增绿的面积为16平方公里。 《北京：2018年计划拆违4000万平方米还绿1600公顷》 http://www.xinhuanet.com/2018-01/24/c_1122310055.htm 以著名的“京藏高速楔形地块”为例，该地块位于清华北大学院路和鸟巢水立方之间，属于房价10万一平米的黄金地段。这里在拆除前，是一片规模巨大的城中村+家具城，居住着10万外来人口。
该地块拆除后，除了部分用于建设回迁房和中关村东升科技园三期以外，一个重要的用途就是——建设大面积绿地，成为北京的“通风走廊”。 《北京海淀最大棚户区拆迁建绿地为京城“通风”》 http://www.xinhuanet.com/politics/2015-12/18/c_128543084.htm 再以曾经容纳过5万+外来人口“唐家岭村”为例，在2010年被拆，现在已是“中关村森林公园”的一部分。
虽然拆违年年都有，北京每年都有城中村被改造，但如前文所说，近两年的拆违力度是前所未有的： 2015-2017年，每年实际完成的拆违任务年年翻倍： 1500万->3000万->6000万 上面大多数的卫星对比图，都是发生在过去一年里的事情，北京在过去一年的拆违量相当于过去好几年的总合，而今年仍将继续保持这个力度。 因此，塞冬认为，关于今年北京的房租暴涨，寻求垄断的中介是个重要因素，但可能并不是最重要的。 最重要原因可能是每年拆掉相当于全市城市房屋建筑面积1/14以上的违建。 一个个可以用“平方公里”作为计量单位的违建区域被集中拆掉，哪怕其中只有一部分曾用于居住用途，也是对北京居住空间供给的巨大减量。 违法居住空间拆了，就只能选择楼房群租，楼房群租需求多了，就会打破单间出租供需的平衡，而单间供需的失衡，就会继续打破整套供需的失衡。 底层供给的快速缩减，在一定程度上会逼走只能承受得了城中村和工业大院群租的人口，同时也会将需求上移，层层向上打破原有的供需平衡：
考虑到新增地铁线路（可能还有共享单车）对公交的替代作用，以及地铁人均距离更长。实际的公共交通运输周转量可能没有下降3.3%那么多，但应该也是微降，和北京常住人口微降的官方统计相吻合。 《2017年末北京常住人口2170.7万人比上年末减少2.2万人》 http://www.xinhuanet.com/2018-02/27/c_1122461804.htm 但是，需求端常住人口一点点的微降，远远抵不过一年6000万平米的实际拆除量带来的供给端居住空间降低速度。 包括2018年在内，未来几年，拆违任务量预计都会不亚于2017年，哪怕是北京的城六区，等待拆迁的违法建筑也有很多。远郊区的违法建筑可能比纳入统计的合法建筑还要多。 下图：东5环-东6环之间，哪怕是主城区边缘的近郊区，也仍然存在大量的集体土地彩钢屋顶。
“减量发展”是北京未来的主题。如前文所说，北京市的2035年总体规划里，已经定下了未来建设用地减量、拆除全部既有违法建筑的总体规划。 上月末才发布的行动计划里，第二个大点就是“构建推动减量发展的体制机制”。
《北京市关于全面深化改革、扩大对外开放重要举措的行动计划》 http://zhengce.beijing.gov.cn/library/192/33/50/438650/1559670/index.html 一方面是拆除违法建筑，另一方面，在合法的住宅供给上，下降趋势也是明显的（北京市统计年鉴）： 下图：北京市历年商品住宅竣工面积：
所以，从供给端来看，未来几年，北京房租持续保持每年15%+的高速增长恐怕是难以避免的：
塞冬认为，要从根本上降低“新北京人”的居住成本/租住成本，根源上还是需要解决供需矛盾。 一边是拆违，另一边则需要供应符合产业人口需求的基本居住空间。 下图：北京近年来住宅用地供给情况：
以上表为例，2017年以前，一方面，住宅用地计划逐步减少，另一方面，实际供应量减少得更快。 2017年开始情况有所变化，实际的住宅供应量终于完成了1200公顷的计划任务。 上文中的《行动计划》中称： 希望这个计划能够实现。 本号的老读者应该都很清楚，塞冬一直以来呼吁的都是：
本文使用的大量图片，也是希望人们能体会到正在发生中的供给端大减的规模和力度。希望政策制定者能将拆违和提升住房供给切实相结合，从多方面提供满足各层次劳动者的居住空间，让北京的产业规模和住房规模相匹配，建设一个更加宜居的北京。 |
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