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刘谦 重庆合纵律师事务所合伙人、 金融证券保险实务中心副主任、管委会委员 、中级金融经济师、重庆电视台《拍案700》、《大城小事》等栏目公益律师。 关于房子是近年来聚焦度最高的社会问题，房子不仅拥有物理上的居住功能，还能带给人心理上的安全感、归属感，不仅如此房子更是承载着一家财富保值增值梦想的“重型资产”。有些人因为买房的早，所以年纪轻轻就坐拥千万财富，而很多人因为错过了“上车”的最佳时机，终其一生也难以在大城市安身立足，成为过客。一套房子将人们划分为三六九等，过着大相径庭的生活。但凡涉及到房子，老百姓都是“以命相搏”的，但有些时候因为法律意识的淡薄，加之小聪明的作祟，导致了在涉及房屋产权的关键问题上反而犯糊涂，最终埋下隐患，给自己挖了大坑。下面就以最高院的一个公报案例进行解说。  【案件名称】付某诉吕某、刘某案外人执行异议之诉案 【裁判摘要】根据我国《物权法》规定，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定并不直接发生物权变动的效果，一方仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务。在不动产产权人未依法变更的情况下，离婚协议中关于不动产归属的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力。 【案件经过】 原告：付某，女，47岁，汉族，住上海市松江区。 被告：吕某，男，48岁，中华人民共和国香港特别行政区居民，住上海市闵行区。 第三人：刘某，男，52岁，汉族，住浙江省桐乡市。 原告付某与被告吕某、第三人刘某发生案外人执行异议纠纷，向上海市第一中级人民法院提起诉讼。 原告付某诉称：原告与第三人刘某于1989年10月登记结婚，婚后于2000年购买了本市松江区中山二路X弄X号X室房屋（以下简称中山二路房屋）、于2003年购买了本市松江区北翠路X弄X号房屋（以下简称北翠路房屋）。双方于2007年10月29日登记离婚，在离婚协议中约定，该二处房屋的所有权均归原告所有。但两人为减少按揭贷款转贷手续费和缓缴交易契税，暂未办理不动产变更过户手续。原告离婚后一直居住于上述中山二路房屋中。因第三人刘某与被告吕某于2012年发生股权转让纠纷并诉至法院，被告依据生效的法律文书（2012）沪一中民四（商）初字第S51号民事判决书向法院申请执行，法院查封了登记于该案被执行人刘某名下的中山二路房屋及登记于原告和第三人名下的北翠路房屋。原告就此查封向该案执行部门提出执行异议，被裁定驳回。原告认为，尽管上述房屋的所有权尚未变更登记至原告一人名下，但已有充分证据证明原告对上述二处房产有合法物权。第三人对被告的债务是其与原告离婚后所发生的个人债务，原告仅是该执行案件的案外人。故请求法院判令： 一、确认上海市松江区中山二路房屋、上海市松江区北翠路房屋的所有权属于原告； 二、解除对前述两房地产的司法查封，停止对该房地产的执行。 被告吕某辩称：原告付某和第三人刘某在离婚协议中的约定不能对抗物权法第9条和14条的规定。房产权利人要以登记为准，不能因当事人的私自约定而改变。故不同意原告的诉讼请求。 第三人刘某表示其同意原告付某的诉讼请求。  【查明的事实】上海市第一中级人民法院查明： 原告付某与第三人刘某夫妻关系存续期间购买了本市松江区中山二路房屋及松江区北翠路房屋。其中中山二路房屋的房屋产权登记在第三人刘某名下，北翠路房屋产权共同登记在原告与第三人名下。北翠路房屋名下尚有银行抵押贷款，主贷人为第三人刘某。 2007年10月29日，原告付某与第三人刘某在民政部门登记离婚。2007年10月31日，原告与第三人签订离婚协议，约定：“大儿子归女方，小儿子归男方；上海市松江区的两套房屋归女方；公司股份第三人刘某21.125%、大儿子21. 125%、小儿子21. 125%、原告16%，大儿子的股份由女方代管”。该离婚协议目前留存于民政部门。上述离婚协议签订后，协议所涉的房屋产权及公司股份均未发生变更登记。 第三人刘某因与被告吕某之间的股权转让纠纷，经法院审理并于2013年3月27日作出(2012)沪一中民四（商）初字第S51号民事判决，判令第三人刘某于判决生效之日起十日内归还被告人民币2000万元并支付相应的利息，利展纺织（浙江）有限公司、浙江宏展新材料有限公司对第三人承担连带还款责任。该案生效后，因第三人及利展纺织（浙江）有限公司、浙江宏展新材料有限公司未履行生效判决所确定的还款义务，故被告向法院申请执行。在执行过程中，法院依法查封了上述中山二路房屋及北翠路房屋。 原告付某在上述房屋被查封后，向法院执行部门提出异议，其主要理由是，在与第三人刘某的离婚协议中已约定了上述两套房屋的所有权归原告所有，仅未办理过户手续。故要求法院解除对系争房屋的查封并中止执行。 法院执行部门对此依法组成合议庭进行了听证审查，并于2014年6月19日作出(2014)沪一中执异字第7-1号、7-2号执行裁定书，裁定驳回付某提出的异议。原告付某遂提起本案诉讼，要求判如所请。 【法院的认定】上海市第一中级人民法院认为： 本案系争房屋是原告付某与第三人刘某夫妻关系存续期间所购买，根据婚姻法相关规定，系争房屋应属原告与第三人的夫妻共同财产。我国《物权法》第九条明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。双方在离婚协议中约定上述房屋产权均归原告所有，这是第三人对自己在系争房屋产权中所拥有份额的处分，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。因系争房屋的产权未发生变更登记，第三人刘某仍为系争房屋的登记产权人，其在系争房屋中的产权份额尚未变动至原告名下，故在第三人刘某对外尚存未履行债务的情况下，被告吕某作为第三人的债权人，要求对第三人名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定。原告依据《离婚协议书》对系争房屋产权的约定要求确认系争房屋的所有权属其所有并要求解除对系争房屋的司法查封、停止对系争房屋执行的诉讼请求于法无据，法院不予支持。 综上，上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条的规定，于2015年2月9日判决： 驳回原告付某的诉讼请求。 一审判决后，各方当事人均未提起上诉，一审判决已经发生法律效力。 拿到判决后，我相信付某是绝望和无助的，一纸查封从天而降，如无妄之灾，原本说好的房子被人硬生生的拿掉一半，跟要了命差不多。但是怪谁呢？当初为何因节约那一点转贷费和交易契税而舍弃了权利的完整性，因小失大说的就是这种情况。很多人就是太精明，但基本都是算小账，想着怎么搞银行的贷、怎么揩国家的油，结果算来算去最后掉沟里去了。房子问题无小事，但房子的产权一定是以登记为准，没有变更登记之前就算签再多的协议，不管你实际占有使用多少年，终究在法律层面都不予认可。  在这里我想起代理过的一个案子，也是签了房屋买卖协议，买方付了合同价款一半不到的首付款，就搬进去住了，但迟迟都没有过户，这样一拖就接近3年，在这3年间，房子价值翻了2.5倍，然后卖家不干了，以各种理由要求解除合同。人性原本就是贪婪的，在小的利益面前，礼义廉耻尚可发挥作用，但在巨大的利益面前，我相信鲜有正人君子。况且，当初的协议签的漏洞百出，傻子都会拼死一搏，万一成功了，增长的溢价抵得过好几年的辛勤工作。卖家虽然有见利忘义之嫌，但买家更是咎由自取。签了合同搬进去住了3年都不过户，这心该是有多大，现在房子增值了，城市限购、摇号了，卖家一纸解除通知如期而至，然后大梦初醒，要维权、要索赔、要继续履行合同……，早知如此，当初都干嘛去了？这就跟走夜路还穿着暴露一样，被人猥亵了，然后哭诉人心道德沦丧，然而自己是不是有引诱犯罪的嫌疑呢？是不是活该？  【结束语】 最后，笔者提醒大家，聪明人最忌在关键问题上犯糊涂，房子问题无小事，做事一定要干净利落，权利不容许有任何瑕疵。该过户时就要坚决过户，就算成本大些也要在所不惜。遇到不诚信的卖家也要及时拿起维权的武器，很多事坏就坏在一个“拖”字上，“有理”都拖得“无理”了。更何况当前房市扑朔迷离，很多城市涨跌就在一夜之间，买卖双方都要在达成合意的当下尽快完成款项和产权的交割，否则夜长梦多。在变数和利益面前，谁都不敢轻易拿诚信来进行担保，对吧？ 【温馨提示】 房产的变更、抵押问题因为涉及较为专业的法律问题，所以在进行相关交易的过程中最好先咨询律师，如遇到阻碍务必第一时间聘请律师采取相应的法律手段进行应对，切勿因小聪明，舍不得律师费，最后权利旁落，陷入被动之境，那时捶胸顿足也悔之晚矣。 文中图片来源于网络，如有侵权请联系删除！ |
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