新一届业主委员会选举产生后,应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理换届备案手续,并由物业所在地房管办事处在备案后十日内,将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。 拒不移交第一款所述物品的,新一届业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交,物业所在地公安机关应当予以协助。 第二十六条不再担任业主委员会成员的,应当在十日内将其保管的本规定第二十五条第一款所述物品移交业主委员会;拒不移交的,业主委员会可以按照本规定第二十五条第三款规定处理。 第二十七条业主委员会出现成员人数不足二分之一或者其他无法正常运作情形的,业主大会应当作出决定启动补选或者提前换届改选程序。 第二十八条业主委员会的名称、所辖区域范围、成员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的,业主委员会应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理变更备案手续。 因物业管理区域调整、房屋灭失或者其他原因致使业主委员会无法存续的,业主委员会应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理注销备案手续。 第二十九条按照本规定第二十一条、第二十五条、第二十八条规定,乡、镇人民政府或者街道办事处受理业主委员会备案后,应当在二十日内完成备案手续,并将备案资料抄送区、县房屋行政管理部门。 第三十条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。 业主小组应当履行下列职责: (一)推选业主代表出席业主大会会议,表达本小组业主的意愿; (二)决定本小组范围内住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护; (三)决定本小组范围内的其他事项。 业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组行使前款规定职责的程序,参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。 第三十一条居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会,可以依法调解本地区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。 第三章 物业管理服务 第三十二条物业服务企业应当按照国家有关规定,取得相应资质。 房屋行政管理部门应当依法对物业服务企业的服务活动实施监督检查。 第三十三条物业服务项目经理应当取得相应的资格证书。 物业服务项目经理承接物业管理区域数量和建筑面积的规范,由市房屋行政管理部门制定。 第三十四条市房屋行政管理部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,建立物业服务企业信用档案库和物业服务项目经理信用档案库。 第三十五条选聘物业服务企业前,业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。 选聘方案经业主大会会议表决通过后,业主委员会应当在物业管理区域内公告。 第三十六条选聘物业服务企业的,应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标,但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。 市房屋行政管理部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台,为选聘物业服务企业提供指导和服务。 第三十七条建设单位在申请房屋预售许可前,应当参照市房屋行政管理部门制作的示范文本,制定临时管理规约和房屋使用说明书,作为房屋销售合同的附件。 临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项作出规定,但不得与法律、法规、规章相抵触,不得侵害物业买受人的合法权益。临时管理规约应当报区、县房屋行政管理部门备案。 房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备,注明房屋承重结构的房屋结构图,不得占用、移装的共用部位、共用设备,以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。 建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图,并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。 建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。 第三十八条建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房,其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置,但不得低于一百平方米;业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。在物业交付时,物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管,并在业主大会成立后三十日内无偿移交给业主大会。 规划行政管理部门在核发建设工程规划许可证时,应当在许可证附图上注明物业管理用房的具体部位。 区、县房屋行政管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业管理用房室号。 物业管理用房不得擅自变更位置,也不得分割、转让、抵押。 第三十九条物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有: (一)物业管理用房; (二)门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊; (三)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库; (四)物业管理区域内的共有绿化、道路、场地; (五)建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业; (六)其他依法归业主共有的设施设备。 建设单位申请房屋所有权初始登记时,应当提出前款规定的配套设施设备登记申请,由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载,但不颁发房地产权证书。 第四十条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项: (一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护; (二)共有绿化的维护; (三)共有区域的保洁; (四)共有区域的秩序维护; (五)车辆的停放管理; (六)物业使用中对禁止性行为的管理措施; (七)物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理; (八)物业档案资料的保管; (九)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。 物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。 第四十一条物业服务企业提供物业服务,应当遵守下列规定: (一)符合国家和本市规定的技术标准、规范; (二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项; (三)定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务; (四)配合居民委员会、村民委员会做好社区管理相关工作。 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。 第四十二条物业服务合同期限届满的三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,作出续聘或者另聘物业服务企业的决定,并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的,业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。 物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的,应当提前三个月书面告知业主委员会。 物业服务合同期限届满后,业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前三个月书面告知对方。 第四十三条物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料: (一)小区共有部分经营管理档案; (二)小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录; (三)水箱清洗记录及水箱检测报告; (四)住宅装饰装修管理资料; (五)业主清册; (六)物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议; (七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。 物业服务合同终止时,物业服务企业应当向业主委员会移交本规定第十条第一款和前款规定的档案和资料,以及物业管理用房。 第四十四条物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价,同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的,物业服务收费执行同一价格标准。具体办法由市人民政府另行制定。 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。 物业服务企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。 第四十五条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。 出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。 业主应当根据物业服务合同约定,按时交纳物业服务费;业主逾期不交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其交纳;物业服务企业可以依法向人民法院起诉。 业主转让物业时,应当与物业服务企业结清物业服务费;未结清的,买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定,并告知物业服务企业。 第四十六条利用物业共用部分获取的收益,归共同拥有该物业的业主所有,主要补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。 第四十七条经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主可以自行管理物业,并对下列事项作出决定: (一)自行管理的执行机构; (二)自行管理的内容、标准、费用和期限; (三)聘请专业机构的方案; (四)其他有关自行管理的内容。 电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理,应当委托专业机构进行维修和养护。 业主大会可以委托具有资质的中介机构对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理,根据委托财务管理合同开通专项维修资金账户,并应当向业主每季度公布一次自行管理账目。 业主自行管理物业的具体范围和实施办法由市人民政府另行制定。 第四章 物业的使用和维护 第四十八条物业服务企业承接物业时,应当对移交的房屋及配套设施设备和相关场地进行检查验收,并对相关资料进行核对接收。 物业服务企业应当自承接验收之日起七日内签署验收确认书。 第四十九条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的,应当与物业服务企业另行签订委托协议。 建设单位应当在房屋所有权初始登记前,将物业保修金交存至指定专户,专项用于保修期内物业维修的保障。保修期内,物业保修金不足的,建设单位应当补足;保修期满后,物业保修金有余额的,应当返还建设单位。 物业保修金监管实行统一交存、资金归属不变、专款专用、政府监管的原则。 第五十条业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约,按照房屋安全使用规定使用物业。 禁止下列损害公共利益及他人利益的行为: (一)损坏房屋承重结构; (二)违法搭建建筑物、构筑物; (三)破坏房屋外貌; (四)擅自改建、占用物业共用部分; (五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备; (六)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品; (七)排放有毒、有害物质; (八)发出超过规定标准的噪声; (九)法律、法规和规章禁止的其他行为。 第五十一条业主、使用人装饰装修房屋,应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约。 业主、使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。 在业主、使用人装饰装修房屋期间,物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查,业主应当予以配合。 第五十二条业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。 确需改变物业使用性质的,由区、县规划行政管理部门会同区、县房屋行政管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案,并召开听证会听取利害关系人意见后,报区、县人民政府决定。 在允许改变物业使用性质的区域范围内,具体房屋单元的业主需要改变使用性质的,应当符合法律、法规以及管理规约,经有利害关系的业主同意后报区、县房屋行政管理部门审批,并依法向其他行政管理部门办理有关手续。 第五十三条物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的,应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者处理。 第五十四条供水、供电、供气等专业单位应当承担分户计量表和分户计量表前管线、设施设备的维修养护责任。 第五十五条物业管理区域内,规划用于停放机动车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位,属于业主共有。 建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的,其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。 车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项,由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的,参照价格主管部门的规定确定收费标准。业主大会成立前,车辆在物业管理区域内停放的,其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。 车主对车辆有保管要求的,由车主和物业服务企业另行签订保管合同。 |
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