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房租上涨是好事而不是坏事

2018-08-21  观潮h61qr...

“房租上涨是好事而不是坏事”,是从辩证的角度出发才这么说的,因为它有利于帮助我们理解中国房地产市场的荒谬,有助于促进畸形的房地产市场的调整。

对于生活在城市而又需要租房居住的人群来说,房租上涨当然是坏事而不是好事。

据报道,在全国的一二线城市中,有13个城市在过去一年房租涨幅超过20%,涨幅最高的是成都,达到了30.98%,深圳紧随其后,涨幅达29.68%;重庆、西安、天津、合肥等二线城市的房租涨幅都超越了北上广,而北京和广州的涨幅也均超过20%。

这样的涨幅大吗?不能说不大,但是,相比于房价快速上涨周期时代的房价涨幅,并不算太大。2015年,深圳、北京、上海、广州的房价涨幅分别达到了42.6%、20.8%、11.7%、11.7%。

这么看的话,房租顶天算紧走了几步,追赶一下房价上涨的幅度而已。

有意思的是,房价上涨时叫苦的人少,直到今天“房价永远涨”也是主流论调;但房租一上涨,舆论的反应就很强烈,反对声很大。

这应该是因为,(自)媒体从业者主要是租房居住的城市小白领。这些人大多早就被房价远远抛在了身后,本来也买不起房子,所以对房价上涨没有直接的痛感,帮助市场唱多,还能得到些好处;可是房租一上涨,他们就肉疼了,就拼命制造声势表示反对。

关于房租上涨的原因,有分析说是因为拆了太多违建,导致能住人的地方少了,供给不足。

这个说法很难成立,因为持这种观点的人,能拿出来举例子的城市只有北京,北京拆了数千万平米的违建。然而,统计数字已经表明,房租上涨是普遍现象,北京的房租涨幅还不是最高的。

房租上涨其实是资本推动的。“租售并举”的政策导向一出,大量资本涌入了长租房市场,很多企业拿到大笔融资,开始跑马圈地,并谋取推动租金上涨。

实事求是地说,资本在租赁市场谋求涨价,跟一般意义上的炒作还是有很大的不同的,甚至跟炒房不同。

炒,意思是一个东西原本不值那么多钱,通过砸钱拉升价格、制造跟风,来哄抬市场,谋取不当利润。

而房屋租金呢,跟房价比,多年处于低位,距离正常水平还有很大很大的距离。对资本来说,这是一个带开采的富矿,是价值洼地。资本拉升房租,我们甚至无法使用批评炒作的那一套语言来批评他。

房租应该是什么样的水平,才是“合理”的呢?潘石屹有一个说法,值得看看。我们不论对这个人有什么样的看法,在房地产问题上,都得承认小潘潘是个行家。

小潘潘在微博上这样说:

过去几年我一直在讲,现在的房价已经非常畸形了,一个最重要表现就是房屋租售比不正常。租售比也就是租金回报率,是用房子的年租金除以房子的总价,它是全世界衡量房地产市场最综合的指标。正常的租金回报率应该是多少呢?应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%,所以租金回报率就应该是6%或7%。而现在,以北京为例,北京住宅租金回报率只有1%。即使租金再翻两番,作为房子的拥有者,仍然亏本。

这次房子租金猛涨的深层次矛盾是长期以来房子的供不应求。在租金回报率这么低的情况下,有一些中介和资本就开始囤积房子,商人的本质是逐利的,昨天租金低的时候租进来,今天租金高的时候再租出去,他们就可以赚到其中的差额,他们是在利用价值规律做生意。

如何才能从根本上解决这个问题? 无非就两个办法,让租金回报率回到一个合理稳定的状态。一个是让分子往上涨一些,分子是租金。二是让分母往下降一些,分母是房价。另一条路就是拖下去,压力积聚到一定程度,自己爆炸。

租售比跟股票的市盈率差不多是一个意思。小潘潘说的合理比率还是有点高了,一般而言,租售比相当于20倍的市盈率就可以了,也就是,年租金相当于房价的5%。

以此为标准,再来看房租高不高,结论就完全不一样。

在搜房网上,以北京东坝地区、50—70平米为限制条件搜索,排在前三的二手房源如下。

东坝位于北京东五环外,地理位置已经算是挺偏了。如果一个在北京东三环CBD上班的白领,选择租住在这个区域,是有可能的。从人的基本生活需求上来看,一个工作了几年的白领或者一对情侣,在东坝地区租一套不到60平米的小房子住,根本算不上奢侈。

根据报价,和5%的租金回报率,这样的房子,年租金应该在15万左右,折算到月,租金应该为1.25万左右。

再看租房市场的价格。以东坝、一居室为限定条件,出来的结果,前三个如下。

也就是说,在大致一个片区,60平米的房子月租金在4000元。这是今天的查询结果,报价是这一轮房租上涨后的,应该能够代表当前真实的市场报价了。

4000元和12500元,还相差多少呢?是再涨两倍的差距。

如果这样算账的话,你还会觉得资本进入租赁市场,通过拉升租金水平寻求利润有问题吗?没问题啊,房租相对于房价来说太低了,上涨空间太大了,这是太正常不过的商业逻辑。用小潘潘的话说,这是“在利用价值规律做生意”。

我们假定,租金一步到位“回归”到“合理水平”,即标价月租金4000的房子,全都调高至12500,会出现什么样状况呢?

我咨询了一位师兄,他是“四大”之一的合伙人,我的问题是,在你们公司,工作五年且表现不错的人,收入能达到多少。师兄告诉我,年收入30—40万,税前。

“四大”是收入很高的公司了,办公室在北京CBD最牛逼的写字楼里面,其员工叫白领都不大合适,一般被称作金领。

一个有了一定年资且工作表现不错的“金领”,咱往高了说吧,就算其拿到手的年收入能达到30万,会怎么样呢?他会连东坝那一片的一居室都租不起。

30万的年纯收入,摊到每月就是25000块,要是拿出12500元付房租,一下子收入就被干掉了一半。受得了吗?

关于房租支出占收入比,还有一个“普世”的标准,是20%,据说这样既能维持租房市场的正常发展,也能保证局面的基本生活消费不受影响。再高一点,30%也被认为是一个能够接受的标准。

胡景晖,就是最近因为乱说实话而从我爱我家离职的那个人,曾经在接受采访的时候说,在欧美发达国家,三分之一的收入无论如何也够支付房租了

按照以上的计算,如果北京的房租水平真的“正常”了的话,一个在北京三环CBD最顶尖的国际企业上班的金领,就算跑到东五环外租一间一居室,都要付出收入的一半。这太不正常了。

在北京,有多少上班族的收入能达到“四大”金领的标准呢?少之又少。根据统计数字,2017年度北京市职工月平均工资为8467元,比前一年度上涨9.88%。注意哦,这个平均工资数字是税前的,社保扣完,处于平均线上的人,到手的月收入应该不到7000块了。

拿这个水平的工资的白领们,不要说按“正常”的租金水平,按现在的租金水平,也租不起东五环外的一居室。工资收入在平均数以下的小白领们呢?怎么住?

再看看北京东直门一带的一百平米左右的房子的价格。

这种房子,按照正常的租售比,年租金应该在50万以上。如果是这样的话,连跨国公司的高管和各国使馆的一秘们在北京也租不起房子了

以上这笔账一算,问题就可以很容易地理解了。

按小潘潘的说法,要让租售比回归正常,要么是从分子(房租)入手,要么从分母(房价)入手。

到现在还有人坚定地相信,北京的房价远没有涨到位。如果分母(房价)没问题,那就只能从分子做文章了,就是提升房租。

但结果会是什么呢?在北京(也适用于其他一二线大城市)工作的白领都活不下去了,只能撤离。于是,大城市就成了空城了,留下为数不多的有钱(房)人守着数不清的房子过日子,房价也就成了空中楼阁,我不相信真能悬在空中而不掉在地上摔个粉碎。

答案已经浮现出来了吧,是房价出了问题,房价太高了,泡沫已经非常非常大了。

上文一直拿金领在东坝租房举例,这其实是不妥的。按理说,“四大”的金领租房住的话,其收入水平应该负担得起位置更优越,条件更好一些的房子,东坝的一居室应该是达到平均收入的人就能租得起的。

故而,按真实收入水平反推,上面举例的东坝一居室的月租金应该在2000元左右才算合理;根据正常租售比,这种房子的价格应该在50万上下,而不是300万上下。

回到开篇提出的问题,为什么说“房租上涨是好事而不是坏事”?

首先,它狠狠地抽了那些认为房价不高、房价还没有涨到位的人的脸,也抽了持刚需支撑房价这一论调的人的脸。啥是刚需?租房才是真刚需,租金都负担不起了,还能付得起房款?

其次,它会促使房地产的调整提早到来。小潘潘说,房地产有一种可能是一直拖,拖到自己爆炸。但进入租赁领域的资本否定了这个可能,他们要拉房租了。这样做的结果只会是把人驱赶出去,当全部收入都不够付房租的时候,年轻人除了逃离还有别的选择吗?

如果真的按市场规律办事,让房租“回归合理水平”,在大城市,可能用不了多久就会出现这样状况:1000万人守着足够3000万人住的房子过日子。

到那个时候,如果房价还坚挺着,我TMD才真服气了。

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