房租上涨是好事而不是坏事

“房租上涨是好事而不是坏事”，是从辩证的角度出发才这么说的，因为它有利于帮助我们理解中国房地产市场的荒谬，有助于促进畸形的房地产市场的调整。

对于生活在城市而又需要租房居住的人群来说，房租上涨当然是坏事而不是好事。

据报道，在全国的一二线城市中，有13个城市在过去一年房租涨幅超过20%，涨幅最高的是成都，达到了30.98%，深圳紧随其后，涨幅达29.68%；重庆、西安、天津、合肥等二线城市的房租涨幅都超越了北上广，而北京和广州的涨幅也均超过20%。

这样的涨幅大吗？不能说不大，但是，相比于房价快速上涨周期时代的房价涨幅，并不算太大。2015年，深圳、北京、上海、广州的房价涨幅分别达到了42.6%、20.8%、11.7%、11.7%。

这么看的话，房租顶天算紧走了几步，追赶一下房价上涨的幅度而已。

有意思的是，房价上涨时叫苦的人少，直到今天“房价永远涨”也是主流论调；但房租一上涨，舆论的反应就很强烈，反对声很大。

这应该是因为，（自）媒体从业者主要是租房居住的城市小白领。这些人大多早就被房价远远抛在了身后，本来也买不起房子，所以对房价上涨没有直接的痛感，帮助市场唱多，还能得到些好处；可是房租一上涨，他们就肉疼了，就拼命制造声势表示反对。

关于房租上涨的原因，有分析说是因为拆了太多违建，导致能住人的地方少了，供给不足。

这个说法很难成立，因为持这种观点的人，能拿出来举例子的城市只有北京，北京拆了数千万平米的违建。然而，统计数字已经表明，房租上涨是普遍现象，北京的房租涨幅还不是最高的。

房租上涨其实是资本推动的。“租售并举”的政策导向一出，大量资本涌入了长租房市场，很多企业拿到大笔融资，开始跑马圈地，并谋取推动租金上涨。

实事求是地说，资本在租赁市场谋求涨价，跟一般意义上的炒作还是有很大的不同的，甚至跟炒房不同。

炒，意思是一个东西原本不值那么多钱，通过砸钱拉升价格、制造跟风，来哄抬市场，谋取不当利润。

而房屋租金呢，跟房价比，多年处于低位，距离正常水平还有很大很大的距离。对资本来说，这是一个带开采的富矿，是价值洼地。资本拉升房租，我们甚至无法使用批评炒作的那一套语言来批评他。

房租应该是什么样的水平，才是“合理”的呢？潘石屹有一个说法，值得看看。我们不论对这个人有什么样的看法，在房地产问题上，都得承认小潘潘是个行家。

小潘潘在微博上这样说：

过去几年我一直在讲，现在的房价已经非常畸形了，一个最重要表现就是房屋租售比不正常。租售比也就是租金回报率，是用房子的年租金除以房子的总价，它是全世界衡量房地产市场最综合的指标。正常的租金回报率应该是多少呢？应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%，所以租金回报率就应该是6%或7%。而现在，以北京为例，北京住宅租金回报率只有1%。即使租金再翻两番，作为房子的拥有者，仍然亏本。

这次房子租金猛涨的深层次矛盾是长期以来房子的供不应求。在租金回报率这么低的情况下，有一些中介和资本就开始囤积房子，商人的本质是逐利的，昨天租金低的时候租进来，今天租金高的时候再租出去，他们就可以赚到其中的差额，他们是在利用价值规律做生意。

如何才能从根本上解决这个问题？ 无非就两个办法，让租金回报率回到一个合理稳定的状态。一个是让分子往上涨一些，分子是租金。二是让分母往下降一些，分母是房价。另一条路就是拖下去，压力积聚到一定程度，自己爆炸。

租售比跟股票的市盈率差不多是一个意思。小潘潘说的合理比率还是有点高了，一般而言，租售比相当于20倍的市盈率就可以了，也就是，年租金相当于房价的5%。

以此为标准，再来看房租高不高，结论就完全不一样。

在搜房网上，以北京东坝地区、50—70平米为限制条件搜索，排在前三的二手房源如下。

东坝位于北京东五环外，地理位置已经算是挺偏了。如果一个在北京东三环CBD上班的白领，选择租住在这个区域，是有可能的。从人的基本生活需求上来看，一个工作了几年的白领或者一对情侣，在东坝地区租一套不到60平米的小房子住，根本算不上奢侈。

根据报价，和5%的租金回报率，这样的房子，年租金应该在15万左右，折算到月，租金应该为1.25万左右。

再看租房市场的价格。以东坝、一居室为限定条件，出来的结果，前三个如下。

也就是说，在大致一个片区，60平米的房子月租金在4000元。这是今天的查询结果，报价是这一轮房租上涨后的，应该能够代表当前真实的市场报价了。

4000元和12500元，还相差多少呢？是再涨两倍的差距。

如果这样算账的话，你还会觉得资本进入租赁市场，通过拉升租金水平寻求利润有问题吗？没问题啊，房租相对于房价来说太低了，上涨空间太大了，这是太正常不过的商业逻辑。用小潘潘的话说，这是“在利用价值规律做生意”。

我们假定，租金一步到位“回归”到“合理水平”，即标价月租金4000的房子，全都调高至12500，会出现什么样状况呢？

我咨询了一位师兄，他是“四大”之一的合伙人，我的问题是，在你们公司，工作五年且表现不错的人，收入能达到多少。师兄告诉我，年收入30—40万，税前。

“四大”是收入很高的公司了，办公室在北京CBD最牛逼的写字楼里面，其员工叫白领都不大合适，一般被称作金领。

一个有了一定年资且工作表现不错的“金领”，咱往高了说吧，就算其拿到手的年收入能达到30万，会怎么样呢？他会连东坝那一片的一居室都租不起。

30万的年纯收入，摊到每月就是25000块，要是拿出12500元付房租，一下子收入就被干掉了一半。受得了吗？

关于房租支出占收入比，还有一个“普世”的标准，是20%，据说这样既能维持租房市场的正常发展，也能保证局面的基本生活消费不受影响。再高一点，30%也被认为是一个能够接受的标准。

胡景晖，就是最近因为乱说实话而从我爱我家离职的那个人，曾经在接受采访的时候说，在欧美发达国家，三分之一的收入无论如何也够支付房租了。

按照以上的计算，如果北京的房租水平真的“正常”了的话，一个在北京三环CBD最顶尖的国际企业上班的金领，就算跑到东五环外租一间一居室，都要付出收入的一半。这太不正常了。

在北京，有多少上班族的收入能达到“四大”金领的标准呢？少之又少。根据统计数字，2017年度北京市职工月平均工资为8467元，比前一年度上涨9.88%。注意哦，这个平均工资数字是税前的，社保扣完，处于平均线上的人，到手的月收入应该不到7000块了。

拿这个水平的工资的白领们，不要说按“正常”的租金水平，按现在的租金水平，也租不起东五环外的一居室。工资收入在平均数以下的小白领们呢？怎么住？

再看看北京东直门一带的一百平米左右的房子的价格。

这种房子，按照正常的租售比，年租金应该在50万以上。如果是这样的话，连跨国公司的高管和各国使馆的一秘们在北京也租不起房子了。

以上这笔账一算，问题就可以很容易地理解了。

按小潘潘的说法，要让租售比回归正常，要么是从分子（房租）入手，要么从分母（房价）入手。

到现在还有人坚定地相信，北京的房价远没有涨到位。如果分母（房价）没问题，那就只能从分子做文章了，就是提升房租。

但结果会是什么呢？在北京（也适用于其他一二线大城市）工作的白领都活不下去了，只能撤离。于是，大城市就成了空城了，留下为数不多的有钱（房）人守着数不清的房子过日子，房价也就成了空中楼阁，我不相信真能悬在空中而不掉在地上摔个粉碎。

答案已经浮现出来了吧，是房价出了问题，房价太高了，泡沫已经非常非常大了。

上文一直拿金领在东坝租房举例，这其实是不妥的。按理说，“四大”的金领租房住的话，其收入水平应该负担得起位置更优越，条件更好一些的房子，东坝的一居室应该是达到平均收入的人就能租得起的。

故而，按真实收入水平反推，上面举例的东坝一居室的月租金应该在2000元左右才算合理；根据正常租售比，这种房子的价格应该在50万上下，而不是300万上下。

回到开篇提出的问题，为什么说“房租上涨是好事而不是坏事”？

首先，它狠狠地抽了那些认为房价不高、房价还没有涨到位的人的脸，也抽了持刚需支撑房价这一论调的人的脸。啥是刚需？租房才是真刚需，租金都负担不起了，还能付得起房款？

其次，它会促使房地产的调整提早到来。小潘潘说，房地产有一种可能是一直拖，拖到自己爆炸。但进入租赁领域的资本否定了这个可能，他们要拉房租了。这样做的结果只会是把人驱赶出去，当全部收入都不够付房租的时候，年轻人除了逃离还有别的选择吗？

如果真的按市场规律办事，让房租“回归合理水平”，在大城市，可能用不了多久就会出现这样状况：1000万人守着足够3000万人住的房子过日子。

到那个时候，如果房价还坚挺着，我TMD才真服气了。