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深圳工业楼宇转让与一般商品房转让在转让方式、受让主体和相关费用缴纳等方面均存在较大差异，深圳关于工业楼宇转让的政策主要有《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号）、《<深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）>实施细则》（深规土〔2013〕721号）、《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（深规土〔2014〕428号）以及《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》（深府〔2016〕80号）。本文立足于以上规定主要就工业楼宇相关转让规则、受让主体限制等法律问题进行梳理。 一、工业楼宇的含义 工业楼宇，是指在工业用地上兴建的用于工业生产（含研发）的建筑物、构筑物及其附着物。 二、工业楼宇的转让规则 （一）基本原则 根据《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》等有关规定，原则上，工业用地上的工业楼宇不得转让。 （二）转让限制条件 1.一般产业项目用地 以出让方式供应的一般产业项目用地，建设用地使用权及工业楼宇限整体转让或不得转让。 2.重点产业项目用地 以出让方式供应的重点产业项目用地，建设用地使用权及工业楼宇原则上不得转让，如有特殊情形需要转让的，应当在遴选方案中明确。其中，总部类用地中按规定应予权利限制的部分，主要包括以下几种类型： （1）自规划验收起10年后方可转让； （2）自规划验收起15年后方可转让； （3）自规划验收起20年后方可转让； （4）在出让期内不得转让。 （三）整体转让和分割转让的条件 在符合《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》规定的转让原则和限制条件下，工业楼宇可进行整体转让或分割转让，具体条件如下： 1.整体转让 深圳市行政区内划拨或出让工业用地上已合法建成的工业楼宇及配套设施，除法律、法规、规章另有规定或者用地批准文件、土地使用权出让合同另有约定外，可以宗地为单位进行整体转让。 2.分割转让 （1）重点产业项目用地的用地批准文件或土地使用权出让合同约定可分割转让的，工业楼宇可分割转让。 （2）城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让，其中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让。 （3）重点产业项目用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可分割转让，但具备以下情形之一的可以分割转让： ①因企业破产清算，工业楼宇必须分割转让的； ②因人民法院实施强制执行，工业楼宇必须分割转让的； ③因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等，被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止生产，工业楼宇必须分割转让的； ④企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让； ⑤产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让； ⑥单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让； ⑦租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业，需购买工业楼宇的，已租用部分的工业楼宇可以分割转让； ⑧为满足首次公开发行股票并上市的发行条件，已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司需购买工业楼宇的，该部分工业楼宇可以分割转让； ⑨法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形； ⑩在《<深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）>实施细则》实施前（即2013年12月6日前）已分割转让并办理转移登记的，以及按照第①—⑨项的情形对工业楼宇进行分割转让的，已分割转让的部分可以按分割登记的工业楼宇基本单元进行再转让；未转让的部分不得转让，但未转让的部分又发生第①—③项情形的除外。 （四）转让时点 1.工业楼宇在办理房地产权登记并取得房地产权利证书后方可转让、抵押。 2.城市更新项目重建的工业楼宇可进行预售。 三、配套设施转让的规则 （一）基本原则 工业楼宇配套设施的转让适用《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》及其实施细则关于工业楼宇转让的规定。工业楼宇配套设施分为专有部分配套设施和共有部分配套设施。专有部分配套设施的转让遵循工业楼宇转让的规则，共有部分配套设施与相应的专有部分一并转让。转让方应当根据《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）规定，制定工业楼宇共有部分与专有部分的划分方案，并提交规划国土主管部门进行审核，明确宗地内专有部分与共有部分的范围。 （二）城市更新项目的配套设施转让 城市更新项目中的工业楼宇配套设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。 四、受让人的条件 工业楼宇的受让人应满足以下两个条件： （一）依法注册登记的企业 工业楼宇的受让人须为依法注册登记的企业，但以下情形除外： 1.因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的； 2.因继承、受遗赠取得物权的； 3.因共有分割取得物权的； 4.因政府行使优先购买权的； 5.具有居住功能（含宿舍、单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等）的工业楼宇配套设施且属于下列情形之一： （1）《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》实施前（2014年8月14日）已转让并办理登记且不属于《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第5条第2款规定情形的； （2）《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》实施前（2014年8月14日）已签订预售合同并备案且不属于《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第5条第2款规定情形的； （3）经房改部门批准被纳入房改范围的； （4）市政府批准的其他情形。 （二）应符合产业准入条件 如用地批准文件、土地使用权出让合同约定或市政府规定工业楼宇受让人准入条件的，受让人必须符合产业准入条件并通过各区（新区）产业主管部门依法进行的资格审查。 五、增值收益缴纳 转让方需将一定比例的增值收益上缴政府纳入国有土地收益基金。 （一）增值收益计算标准 增值收益＝工业楼宇转让的交易价格－工业楼宇登记价－转让方受让工业楼宇时已缴纳的税费－转让方转让工业楼宇时已缴纳的税费－转让方转让工业楼宇时已补缴的地价。 1.交易价格的确定方式如下： （1）申报的合同成交价≥计税参考价，交易价格为合同成交价。 （2）申报的合同成交价＜计税参考价，交易价格为计税参考价。 （3）因人民法院裁定、判决或仲裁委员会裁决取得房屋权属的，交易价格为司法裁定价格。 2.各类扣减项目的确定方式如下： （1）工业楼宇登记价：工业楼宇登记价以登记簿记载的原登记价格为准。无登记价的，以该工业楼宇分摊的地价和工程造价确定作为扣减项的登记价。 （2）转让方受让工业楼宇时已缴纳的税费：相关税费包括转让方原购入该工业楼宇时缴纳的印花税、契税和登记费，以及支付的交易服务费之和。 （3）转让方转让工业楼宇时已缴纳的税费：相关税费包括转让方在本转让环节缴纳的增值税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、个人所得税，以及支付的交易服务费之和。 （4）转让时已补缴地价：请持续关注本公众号后续推送的有关地价缴纳的专题文章。 （二）缴纳比例 按照上述增值收益缴纳的标准，详细的缴纳比例见下表。
增值收益缴纳比例表 （三）缴纳时点 房地产转让税费缴纳后，转让方上缴的增值收益由市房地产权登记机构负责代收。 （四）费用 费用由市房地产权登记机构按照政府收取的增值收益的3%列支。 七、特殊类型的工业楼宇转让 （一）政府享有优先购买的工业楼宇转让 1.政府享有优先购买权的工业楼宇类型 （1）自用地批准文件生效之日起或土地使用权出让合同签订之日起满20年进行整体转让的限整体转让的工业楼宇。 （2）除以下两种情形以外的可分割转让工业楼宇： ①租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业，需购买该租用部分的工业楼宇。 ②为满足首次公开发行股票并上市的发行条件，已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司，需购买该部分工业楼宇。 2.政府优先购买权的行使 市房地产登记机构受理工业楼宇转移登记申请后，经审查，政府享有优先购买权的，应通过市房地产权登记机构网站公告通知市、区（新区）土地整备（储备）机构行使优先购买权，公告期限不得少于10日。土地整备（储备）机构决定行使优先购买权的，应当在公告期内书面告知市房地产权登记机构及工业楼宇转让方；逾期未告知的，市房地产权登记机构可以办理后续房地产权登记工作。 （二）高新技术产业园区内的工业楼宇转让 1.禁止转让 高新区内的以协议出让方式出让的土地及建筑物禁止转让。 2.限制转让 企业以拍卖、投标等非协议方式取得土地使用权或者房地产的，该土地使用权或者房地产可以转让，但受让方资格应当符合以下条件之一并由高新区行政管理机构认定： （1）市政府科技行政管理部门认定的高新技术企业； （2）国内外知名高新技术企业； （3）为高新区的高新技术企业提供相关配套服务的企业或机构； （4）从事本市高新技术产品目录范围内产品的研究开发、生产经营和技术服务活动。 （三）工业类历史遗留违法建筑转让 历史遗留违法建筑包括工业类、仓储类历史遗留违法建筑。历史遗留违法建筑经过处理、初始登记后，为非商品性质房地产，限定自用，不得抵押、转让。 八、法律提示 （一）工业用地使用年限 《深圳经济特区土地使用权出让条例》规定，工业用地的土地使用权出让最高年限为50年。《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》规定，工业及其他产业用地实行弹性年期供应制度，一般产业项目用地出让期限按照20年确定，重点产业项目用地出让期限可以按照30年确定。《城市更新暂行措施》规定，旧工业区综合整治项目的土地使用权期限按照该宗地原用途使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定，剩余期限不足30年的，最高可按30年补足，但剩余期限与该宗地已实际使用时间之和不可超过该宗地的原土地用途法定最高期限。 综上，《工业用地供应办法》《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》和《城市更新暂行措施》出台后，工业楼宇使用年限进一步压缩，间接限制了工业楼宇的转让。因此工业用地的取得、开发以及工业楼宇的转让和受让，应考虑工业用地年限缩减导致的用地成本增加等因素。 （二）工业楼宇的以租代售 在实际操作中，由于工业楼宇一般限自用或限整体转让，房地产企业可以通过长期租赁的方式实现工业楼宇的权益分割及转让变现。但是，《合同法》规定租赁期限不得超过20年，且长期租赁面临租金和转让价款不能一次性到位的问题。另外，以租代售的合同一般会被认定为租赁合同，在债权层面上，合同双方为租赁关系，双方互相负有租赁物交付使用和租金支付义务；在物权层面上，一般的以租代售合同不存在物权变更登记的约定，不会产生物权变更的义务和行为，不动产权属人仍然为出租方。因此，工业楼宇的长期租赁无法真正实现“出售”的目的。 （三）工业楼宇的可售比例 除了城市更新项目的工业楼宇可按规定全部转让外，一般的工业用地项目根据非自用部分的分割转让规则，可实现分割转让的比例不高于总建筑面积的50%，但未明确规定该50%建筑面积具体指产业用房还是配套用房。因此，项目开发主体可根据项目背景和经济测算预期，确定该50%可售工业楼宇的具体位置。 （四）工业楼宇转让对“工改工”城市更新项目的影响 工业楼宇的转让限制、自持比例划定等措施均基于防止工业用地、工业楼宇的炒作，保障城市产业稳定发展的考虑，但另一方面，在“限整体转让”甚至“限自用”的枷锁下，工业用地资源的利用效率和工业楼宇的流转空间也受到很大限制。 但是，《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》及其实施细则明确规定城市更新项目改造后形成的工业楼宇（包括工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施）可分割转让，使“工改工”城市更新项目受到众多房地产企业青睐，成为工业用地参与城市更新的重要原因。而且，城市更新项目不受一般项目的转让比例不超过总建筑面积的50%的限制，原则上可实现建成工业楼宇的全部分割转让。因此，以城市更新的方式开发工业用地的优势十分明显。
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