 7月20日，由广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会与深圳市城市更新开发企业协会联合举办的《广东省“三旧”改造政策梳理及各地市实施办法解读》活动在深圳举办。 主题演讲：深圳市城市更新政策探索与实践 ——深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长 李 江  政策编制三阶段 一、第一阶段是在2009年之前，是全面探索的阶段。 1989年，罗湖区开始了旧城改造，虽伴随有部分规划，但缺乏有效的更新改造政策，城中村问题日趋凸显。2002年启动了全市城中村改造总体规划纲要，2004年颁布实施。同期，颁布了城中村改造暂行规定和暂行规定实施细则。两个文件的颁布，预示着城中村改造走向正轨，空间上有了引导，政策上有了梳理，且成立了旧改办。但是，旧居住区、旧工业区仍然是停滞状态，没有相关的管理政策。 二、第二阶段在2009年-2015年，是快速发展的阶段。 2009年出台了全省78号文，年底出台了深圳市城市更新办法。同年，城市更新专项规划编制出台。在这一年中，成立了城市更新专职机构，建立了城市更新规划、计划管理机制。因此，2009年之后的深圳市城市更新项目呈井喷式增长。城中村、旧城区、旧工业区改造全面启动；更新模式以市场主导为主、更新方式以拆除重建为主，成为城市转型发展的重要途径。更新办法出台后，2012年紧接着出台更新办法实施细则，和《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，对前面几年更新工作当中的漏洞作出补充。2014年出台第二版，2016年出台第三版。 三、第三阶段在2015年以后，是增质提效的阶段。 2015年深圳市强区放权后，部分规划编制权力由市级下放到区级，强调在更新工作中不同层级政府的责权匹配。这一阶段，更加注重生态环境的保护、关注民生健康；规划体系、政策体系越来越完善；政府加强宏观把控、把握城市更新速度；更新方式以拆除重建和复合式更新并举转变；保护产业空间受到高度的重视。 政策要点与实践 一、规划统筹，编制市、区层面“五年规划” 2016年，编制了《深圳市城市更新“十三五”专项规划》；2017年，出台《深圳各区城市更新五年规划编制技术指引》，是各区编制更新五年规划的技术标准。在市层面，明确了规模、目标，划定了全市标图建库范围、更新模式分区。在区层面，制定本辖区五年规划，落实十三五规划提出的城市更新规模、结构、配套设施、固定资产投资要求。 二、政府主导，试点重点更新单元开发 由于前几年改造后，公共服务设施、市政设施的承载力没有得到缓解，甚至加大。所以，2016年，针对配套设施落地难等问题出台了《暂行措施》，提出重点更新单元制度。  三、公益优先，保障配套设施落地 今年5月，深圳官方发布《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定》(征求意见稿)。通过搭建桥梁，将“公共利益项目”与“更新项目”的实施进行捆绑，通过市场力量促进公共利益项目落地。  过去城市发展太快，工业化速度远远大于城市化速度，导致规划未实施的城市基础设施、公共服务设施等量大面广，普遍存在更新项目中合法用地比例不够。对此，《暂行规定》提出，在合法用地不足的情况下，可以把其他地方的指标腾挪到项目中。方式就是合法比例不足的更新项目（合法比例不低于30%），可从外部移交用地。其中手续完善的各类用地，按照1：1等面积计入合法手续。未完善征转手续用地，按照1：0.55比例纳入合法用地。这，就是关于促进公共利益用地的政策。目前，正在征求意见，还没有过市政府会议。  此外，保障性住房和创新型产业用房配建比例政策基本每隔三四年就会调整一次，凡是改成居住的要提供保障性住房或人才公寓。凡改成M1、M0的，适当提供创新型产业用房。 四、有序引导“工改工” “十三五”开始，市委市政府明确提出保护好工业用地。  五、规划工业区块线，保障产业空间 2016年市里下令划工业区块控制线，工业区块控制线内的工业用地严禁改成居住、商业。控制线以外的工业用地可以根据规划改造成其他用途。  深圳划了270多平方公里 工业区块控制线分为两级，第一级为250多平方公里，规划为工业用地，严禁改成其他的。二级的工业用地不多，近期不能改成其他用途，远期根据城市规划可以改成居住、商业、公共服务设施。 六、鼓励旧工业区综合整治 为提高旧工业区空间质量，维持相对稳定的制造业空间规模及成本，近年来，深圳市针对旧工业区综合整治，出台了一系列激励政策： 2014年，出台《深圳市关于加强和改进城市更新工作的暂行措施》（第二版）；2015年提出《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》；2016年，出台《深圳市关于加强和改进城市更新工作的暂行措施（第三版）》，2018年出台《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作规定》（征求意见稿）。  以前，拆建比例不得超过原有建筑比例15%。现在，拆除范围不超过原宗地面积15%且不大于5000平方米，扩建不超过原容积率的2倍。 七、科学引导城中村改造 深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长李江介绍，从社会经济效益来看，城中村在深圳历史上发挥着重要作用。此次城中村总体规划纲要是全市第二轮，第一轮是在2002年编制，2004年完成。目前，正在制定如何鼓励城中村有机更新的相关政策，配合城中村总体规划纲要。这个政策即将出台，大概在年底就有成果。 八、加强城市更新单元规划管理 2018年颁布了《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》（征求意见稿），明确了“容积”的概念；明确混合用地、单一功能用地各功能测算比例；拓展转移容积、加大公共利益供给；调整奖励容积规则，进一步推动公共利益供给；引导增加住房供应，促进全市职住平衡以及规范容积调整。 九、创新用地管理政策 一、改造用地可以协议方式出让给原权利人或参与改造的市场主体。 二，未建设用地通过规划调整可腾挪置换，其中零星土地可一并出让。 三、区分城中村、旧屋村、旧工业区和其他旧区等不同类型的差异化地价标准。四，建立地价与容积率联动机制。 十、改革土地制度  深圳多来年一直在探索土地制度改革，如何让土地制度推动社会经济发展，如何成为城市更新实施的一个动力，最重要的是原农村集体建设用地的处置。 |
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