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本文为“鼎鸿微看点”原创，“鼎鸿微看点”提供客观数据、独立分析，诸位同行需要转载请联系本公众号获取授权。 经历2017城市更新改革适应期，2018年翻开了新篇章。在此年中之际，鼎鸿研究部通过整理汇总全市各区2018年上半年已批城市更新单元计划与规划，形成深圳市城市更新2018年半年报（上），并对整理的数据进行分析，以探讨改革适应期后深圳城市更新的表现与特点，助力深圳城市更新发展！ 总量 1. 城市更新单元计划·总量 截至2018年6月30日，深圳市历年公告城市更新单元计划累计693项，计划批准拆除重建用地面积累计52.84平方公里。 2018年上半年全市共批准并公告城市更新单元计划56项，其中拆除重建类城市更新单元计划55项（包含新增48项，7项已批计划范围调整），拆除重建面积共计339.03公顷，新增项目的拆除重建面积计284.1公顷；综合整治类城市更新单元计划1项，为0.69公顷。 2018上半年已批计划总数与拆除重建面积总量远超2017年全年的38项计划和190.5公顷的拆除总量。 图：历年城市更新单元计划数量及拆除重建规模（注：2018上半年仅计新增项目） 2018年上半年已批城市更新单元计划以龙岗区数量最多，龙华与南山并列第二，大鹏与坪山尚无计划公告。 图 ：2018年上半年各区已批城市更新计划（包含新增及调整） 图：截至2018年6月城市更新单元计划已批项目分布（包含新增及调整） 2. 城市更新单元规划·总量 2018年1-6月城市更新单元规划公示与公告共计47项，拆除重建面积共计430.29公顷。由于大半为规划修改，较2017年末实际增量只有269.74公顷。 此外，2018年上半年规划公示与公告累计开发建设用地282.58公顷，计容建筑面积1698.04公顷，平均容积率6.60，平均土地移交率31.21%，此半年规划项目的平均容积率与2017年相差无几。 从新增规划项目（指剔除规划调整与规划修改的项目后）来看，宝安和龙华为新增规划通过最多的两个区，项目规模也较大。 图 ：2018年上半年各区新增城市更新单元规划项目统计 图：截至2018年6月城市更新单元规划项目分布（包含新增及调整） 方向 1. 城市更新单元计划·方向 2010年以来各类别计划的情况，城中村改造与“工改”类为主。“工改工”项目以新型产业（M0）为主导方向，而自2015年开始，政府倡导保护基础产业“工业用地总规模不低于270平方公里”并研拟政策，到2017年末，统计以普通工业（M1）为主导方向的仅6项。 2018年上半年，更新项目以“工改工”项目为主，其中“工改M1”有大幅度提升，2018年上半年“工改M1”有6项，追平过去三年“工改M1”总和。 图 ：历年拆除重建类城市更新单元计划更新类型统计 图： 2018年上半年拆除重建类城市更新单元计划各更新类型数量（包含新增及调整） 此外，从土地移交率来看，更新方向为商业或居住的项目移交用地较高。 图： 2018年上半年城市更新单元计划各更新类型拆除重建用地总量与移交率（包含新增及调整） 从各区项目分布上看，城中村改造主要集中在盐田和龙岗，'工改M0'集中于南山和龙岗，'工改M1'主要集中在宝安。 图： 2018年上半年各区拆除重建类城市更新单元计划各更新类型数量（包含新增及调整） 2. 城市更新单元规划·方向 2010年以来，已批规划项目以城中村改造和'工改'类为主，其中城中村改造普遍周期较长，且通常需历经多轮规划调整。 2018年上半年，新增规划项目以'工改M0'及旧商业区改造为主，规划修改项目则以城中村改造为主，修改内容一般为用地性质、计容建筑面积、公共配套、开发期程、拆除重建面积等方面。 图： 2018年上半年各区新增规划项目（27项）与修改项目数量（20项） 新增规划项目中旧城区改造主要集中于原特区内，城中村改造分布在原特区外。'工改M0'主要集中在宝安区，该区新增规划项目也最多。
图： 2018年上半年各区新增城市更新单元规划各更新类型数量（27项）
图 ：2018年上半年各区修改及调整的城市更新单元规划各更新类型数量（20项） 2018年上半年，旧商业区与工改商住容积率最高，通常在8.0以上，拆建比1：2—1：4之间；而旧住宅区改造、工改居通常包含一定量的商业配比，容积率较高，旧住宅区改造拆建比起伏较大，工改居拆建比1：2左右；城中村改造通常以居住为主导，容积率普遍在6.0上下，拆建比略高于1：3；工改工容积率多在5.0-6.5之间，仅有德爱工业区城市更新单元规划一处容积率突破7.0（因该项目配建一处教育设施用地）。 表： 2018年上半年各区城市更新单元修改及调整规划之各更新类型的开发强度
计划通过到规划申报的间隔时间上来看，2018年上半年新增的规划公告与公示项目中，城中村普遍间隔较长，间隔时间最长的河背老村片区城市更新单元为2010年第一批计划，2018年第一次进入规划公示阶段；其他项目基本平均两年时间可从计划公告到规划公告。 由于受'强区放权'的影响，福田区三个项目间隔时间明显缩短，甚至间隔不到半年，如福安小区城市更新单元计划与规划通过前后耗时不到2个月。 此外还值得关注的是项目之间的统筹操作，如罗湖区“峰晟创谷”与“华润智地文创中心”两个城市更新单元在规划阶段的合二为一。 更新趋势 1. 工改项目为主导，严控工改M0 自工业区块线划定以来，'工改M0'受到严格管控。但产业管控下仍留有开发余量，如宝安区提出'普通工业可搭配不超过最终批准开发建设用地面积20%的新型产业用地'，以鼓励企业参与其中、提升产业区硬件条件、助推产业升级。 2. 小地块更新或取消，统筹规划是要点 在2018年4月《市规划国土委关于深圳市城市更新工作有关情况的报告》（以下简称《报告》）中，小地块城市更新政策或被取消，主要考虑到小地块更新难以产生有效贡献用地，且导致的城市更新碎片化问题。此外上半年小地块城市更新计划批准速度显著放缓，获批的项目也是前期积累。 考虑到区域发展及公共服务协调优化，未来更新将更注重统筹发展，产生'1+1＞2'的效能。基于统筹的原则，罗湖区“峰晟创谷”和与其无缝相连的“华润智地文创中心”两个小地块在规划阶段统筹为一个更新单元，“峰晟创谷·华润智地文创中心城市更新单元”，是项目统筹的示范。 3. '强区放权'后，审批效率各区差异明显 '强区放权'后，各区因人员配置、业务能力以及各区政策等方面差异，审批效率大不相同，福田相较于其他各区审批速度明显更快。市场主体还需合理安排申报事项，把控申报时序，以缩短审批时长，加速项目落地。 附表 附表一：2018年上半年深圳城市更新单元计划批准列
附表二：2018年上半年深圳城市更新单元规划公告或公示列表
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