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破产程序中未到期不动产租赁合同处理方式

 随缘百益 2018-08-30

    二、破产程序中对租赁合同的特殊保护

  (一)租赁合同的特殊性——租赁权的物权化

  《合同法》第212条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。根据租赁目的的不同,可分为商业租赁和非商业租赁。目前在我国的实践中,企业在破产申请受理前成立的涉及不动产的租赁,除其将自有住房出租给职工居住等特殊情况外,一般均为商业租赁。不动产的商业租赁合同一般租期较长,承租人为了从事经营活动,往往根据所营业务的需要对租赁房屋等进行大规模的装修改造。如果出租人提前解除租赁合同,则应赔偿承租人遭受的全部损失,除了已经发生的实际损失外,还包括可得利益的损失,即承租人预期的利润损失。此外,合同解除后还会涉及添附的装饰装修物的处理。

  租赁权是指承租人依据法律和合同约定而对租赁财产所享有的使用和收益的权利。租赁权从本质上讲是债权,而不是用益物权,因为其支配力比较低。然而,租赁权也具有一定的物权效力,这主要体现在“买卖不破租赁”等规则上。根据我国《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。从租赁权的发展看,许多国家的法律为了强化对承租人利益的保护,确保其对不动产的有效利用,都确认了“买卖不破租赁”的规则,赋予租赁权具有对抗第三人的效力。租赁权的物权化使得出租人将租赁物的所有权让与第三人之后,原租赁合同对新所有人继续有效。(22)

  此外,我国《合同法》第230条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。该规定确立了租赁合同中承租人的优先购买权。法律上设置承租人优先购买权,有其特殊的政策考量,主要是为了保护承租人的权益不受损害,维护租赁关系的稳定,实现承租人的居住或经营利益。(23)优先购买权是一种具有物权效力的权利,但其本身并不是物权,它是依附于租赁权而产生的,是法律、行政法规创设的一项财产请求权,而非实质意义上的物权。(24)但优先购买权具有对抗出卖人和第三人的效力,在出租人出卖房屋时,法律赋予承租人优先于其他人订约的请求权。出租人损害承租人的优先购买权时,承租人有权主张损害赔偿。(25)

  (二)租赁权物权化在破产程序中的适用

  在破产程序中,管理人能否对未到期的不动产租赁合同行使选择履行权,任意予以解除?“买卖不破租赁”的规则是否继续适用?笔者认为,考虑到立法对承租人的租赁权给予的特殊保护,对于破产程序中未到期的不动产租赁合同,不能简单适用破产法处理待履行合同的一般原则,任由管理人决定履行或者解除,而应作出特殊规定,对管理人的解除权加以限制,以公平兼顾合同双方当事人的利益。

  联合国国际贸易法委员会在其制定的《破产法立法指南》中指出,破产法必须与其赖以存在并且最终加以维护的该社会的法律价值观和社会价值观相辅相成,并行不悖。破产法尽管通常自成一体,但它运作产生的结果不应与破产法以外法律所依据的前提有根本的冲突。如果破产法确实希望实现一种不同于或根本偏离该其他法律的结果(例如,关于合同的处理、先前行为或交易的撤销或对担保债权人权利的处理),那么这种结果必须是朝此方向做出认真考虑和采取自觉政策的产物。(26)实现破产财产价值最大化无疑是管理人乃至每个债权人追求的目标,因为唯有如此方能提高对全体债权人的清偿额,减少破产造成的损失。然而,要实现此目标必须平衡兼顾破产程序中各方当事人的利益,否则一味追求破产财产价值最大化,甚至“偏袒”债务人,势必会危及合同关系的可预测性,损害合同相对人的利益,进而影响市场交易安全和经济秩序,造成破产制度不同目标之间的对立与冲突。因此,在破产程序中,应当尽可能地承认并执行债权人在破产程序启动前对债务人及其资产所享有的各种权利,尤其是关系到担保债权人的权益和各种优先权,以便为当事人提供可预测性,使之能够采取适当的措施防范风险,增强市场的确定性并促进经济稳定和增长。

  从管理人对待履行合同选择权的适用范围看,如果在破产程序之外,某一合同依法律规定或按其性质不可解除,则在破产程序中如果要赋予管理人对该类合同的解除权,就必须在允许管理人行使选择履行权所要实现的破产法目标与其他法律规定此类合同不可解除所要实现的目标之间进行充分的理论论证与利益衡量。除非破产程序所要实现的目标经过立法论证被证明比另一目标更为重要,否则其他法律对该类合同禁止解除的规则在破产法中应当得到尊重与适用。笔者认为,在破产程序中,应当尊重合同法等非破产法律给予不动产租赁合同的特殊保护,限制管理人对租赁合同的解除权,尽可能适用“买卖不破租赁”的规则和优先购买权的规定。

  我们还可以从物权与债权区别保护政策的适用的角度确认在破产程序中对租赁合同特别处理的正当性。我国立法在特定情况下使租赁权物权化,对租赁权给予物权性保护,而不仅仅是债权性保护,其重要原因之一就是要确保承租人对不动产的有效利用,这是出于鼓励长期投资、稳定收益预期的政策考量,所以在破产程序中参照物权处置规则调整不动产租赁合同是有充分合理依据的。而且租赁合同的存在通常并不是导致出租人破产的原因,即使在破产程序中,承租人对于房屋占有、使用的稳定期待也是有其正当性的,这或许也是许多国家法律规定在出租人破产时管理人不能随意解除房屋租赁合同的主要依据。(27)

  租赁合同是各国立法对特殊的待履行合同予以例外调整情形中最为典型的一种。如美国《破产法典》第365条(h)对债务人为不动产出租人时拒绝该不动产租约的效力作了限制。尽管债务人(不动产出租人)有权拒绝租约,但是该拒绝的效力十分有限。对于此种拒绝最重要的限制是,除非承租人自愿搬离,则出租人不得收回该房产。(28)德国《破产法》规定,债务人关于不动产标的或房屋的使用租赁和收益租赁关系,以对破产财产具有效力的方式延续。(29)日本《破产法》规定,处理待履行合同的一般规则不适用于就设定租赁权以及其他以使用、收益为目的的权利的合同。(30)由此可见,立法在对以使用、收益为目的的租赁合同作出特殊规定时,集中于限制出租人的解除权,一方面是因为租赁合同可以使出租人持续收益租金,有利于增加破产财产;另一方面,身为破产企业的出租人仍然是租赁物的所有人,租赁合同的存续并不影响其转让租赁财产。因此,在租赁合同中无需牺牲承租人的利益而赋予出租人合同解除权。(31)

  尽管各国立法在破产程序中普遍限制出租人的解除权,但是对应在何种程度上适用“买卖不破租赁”规则的规定并不完全一致。日本《破产法》第56条规定,破产人的对方当事人可以就租赁权进行登记、注册以及对抗第三人。(32)而德国《破产法》第111条规定,破产管理人出让由债务人以使用租赁或收益租赁方式出租的不动产标的或房屋并且取得人取代债务人进入使用租赁或收益租赁关系的,取得人可以依照法定期限预告解除使用租赁或收益租赁关系。(33)在我国的司法实践中,一方面出于鼓励长期投资、维护租赁关系稳定的考虑,理应给予租赁权特殊保护,限制管理人的合同解除权;但另一方面,如果由于破产财产上设有租赁权而导致其变卖十分困难或市场价值严重降低、甚至难以使用的特殊情况出现,则在买卖之后破除租赁关系也有其必要的合理性。

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