谈谈房地产行业固定成本与变动成本的划分

 

  

   传统意义上的成本或者说财务会计中的成本专指按某一种产品或商品所归集与其有某种关联关系的费用，其本质属性是“对象性”或“归属性”。诸如，税务要求财务将房地产完全成本划分为开发成本与费用，其目的就是方便计税。房地产企业在此基础上对成本进一步的划分，主要根据工作流，合同进行划分，其目的就是便于管控。随着企业的不同需要，成本的概念也发生了变化，根据需要的基础不同，成本也在按照不同的标准划分。如：按概念形成可分为理论成本和应用成本，按效能分可分为有效成本和无效成本，在这里只讲成本按习性(成本与产量的关系)划分为固定成本、变动成本和混合成本。

一丶固定成本、变动成本和混合成本概念

（一）  固定成本

固定成本是指其总额在一定期间和一定业务量范围内，不受业务量变动的影响而保持固定不变的成本。比如：包子店的门面租金、无论包子店是一天卖多少数量，门面租金总额都会保持固定不变。

一般情况下，管理人员的工资、办公费、财产保险费、不动产税、按直线法计提固定资产折旧费、职工教育培训费等均可看作固定成本。

（二）  变动成本

变动成本是指在一定时期和一定业务量范围内其总额随着业务量的变动而成正比例变动的成本。比如：包子店的面粉的成本，包子卖得越多，面粉的成本自然就越多。

一般情况下，直接材料费、产品包装费、按件计酬的工人薪金、推销佣金、以及按加工量计算的固定资产折旧费等均可看作变动成本。

（三）  混合成本

     顾名思义，混合成本就是混合了固定成本和变动成本的性质的成本。比如：包子店的天然气的成本，包子卖得越多，天然气的成本随之也高，但不是正比例关系变化的，包子卖得少，天然气的成本随之也降低，但降到某一数值，就恒定了。

一般情况下，水电费、电话费。这些成本通常有一个基数，超过这个基数就会随业务量的增大而增大。其他像企业中化验员、质检员的工资、设备动力费等成本在一定业务量内是不变的，超过了这个便会随业务量的增加而增加。 

二、固定成本、变动成本、混合成本的特性

（一）  固定成本的特性

     某一包子店销售包子，包子店每日的门面租金100元。如包子店每天销售包子100个、500个、1000个时，单位包子分摊的门面租金就分别为1元、0.2元、0.1元。

从这个例子中可以看出固定成本的总额是不变的，而单位固定成本与产量呈反比例变动。

（二）  变动成本的特性

     假定刚才上述例子中单个包子的直接材料如面粉等成本为0.5元，当产量分别为100个、500个、1000个时，材料的总成本虽然不一样，但单位产品的材料成本都仍然是0.5元。

     这就是说变动单位成本是不变的，而变动成本总额却随着产量的增加而呈正比例变动。拿直接材料费来说，每件产品耗用的直接材料一般是固定不变的，生产的产品越多，耗用的总材料也越多，但在一批产品中每件耗用的却不会改变，即总量在变而单位耗用不变。

（三）  混合成本的特性

     混合成本的基本特征是其发生额的高低虽然直接影响业务量的大小，但不存在严格的比例关系，总是要超过那么个量之后才会呈现出一定的比例关系。而且需要经过混合成本的划分后才能为决策使用

 三、房地产企业成本固定属性与变动属性的划分

将房地产企业成本用二分法分为固定属性与变动属性是非常重要的，它对企业如何降低产品的成本有作重大的指导意义据。

（一） 土地成本：土地成本属于固定成本属性，这里所指土地成本绝不仅仅是土地出让金(许多房地产企业决策容积率时，往往只使用该项数据)，它包含了为取得土地付出的代价，类似：拆迁补偿、移除土地上设施，契税、使用费、介绍费等等，甚至包括类似为拿地承诺的还建房的建安费用。承诺修建道路等配套设施的费用。

（二） 前期工程费：

1、土石方费用至少90%属于固定成本属性；

2、设计费、监理费等至少有10%属于固定成本属性；设计费、监理费虽然是按面积计算的，但也有与业务量无关的面积如物业用房等配套用房、负资产的面积如地下车库等。

3、人防费约有50%属于固定成本属性；如多层属于变动成本属性，高层属于固定成本属性。

4、城市配套费：因按面积交纳故主要为变动成本属性，约有10%属于固定成本属性；

5、其他交给政府的规费预估有一半50%属于固定成本属性；包含环评、地灾、测量、检测等等。

（三）建安工程费：总体属于变动成本属性，因有与业务量无关的面积如物业用房等配套用房、架空层等无效面积，还有负效率的地库(地库的成本减去地库收入部分)。故考虑有20%属于固定成本属性

（四）基础设施配套工程费：

1、供电费用：专线部分完全属于固定成本属性，内线部分至少50%属于固定成本属性；50%属于变动成本属性；，一户一表部分属于变动成本属性。估算时按80%属于固定成本属性。

如是按供电规费直接交纳，则总体属于变动成本属性；

2、三网费用： 50%属于固定成本属性；50%属于变动成本属性；

3、燃气费用：约80%属于固定成本属性；

4、供水费用：约80%属于固定成本属性；加压部分及主管完全属于固定成本属性，一户一表部分属于变动成本属性；

5、环境工程：包含管网、道路、景观、标识标牌等约80%属于固定成本属性；

6、智能化工程：约50%属于固定成本属性；

7、其他工程：按80%属于固定成本属性；指车位划线等

（四）公共设施配费：

1、学校、会展等完全成本：扣除一定的价值后，余下完全属于固定成本属性，

2、红线外工程费用：指红线外景观、河堤、防洪大沟、加压站、变电站、专线、道路，等完全属于固定成本属性，

（五）管理费与开发间接费：约70%属于固定成本属性。

（六）营销费用：约70%属于固定成本属性。

1、售楼部、样板房费用：扣除一定的价值后，余下完全属于固定成本属性，

2、推广费用：指活动、广告则70%属于固定成本属性；

3、物料费用：指活动、广告则70%属于固定成本属性；

4、佣金提成费用：变动成本属性；

（七）财务费用：约60%属于固定成本属性。

（八）其他：如浪费掉成本、赔偿、赞助、捐赠都属于固定成本属性。

实际上绝大多数成本都是混合成本，釆用二分法用百分比方法估算固定成本和变动成本的比重是企业降低成本最为有利的决策工具。

许多房地产公司在决策容积率时，常常仅使用购买土地出让金指标(楼面地价) ，这实际是不准确的，应使用类似规模的项目预估固定成本来决策容积率。

四、用固定成本与变动成本的特性分析工程成本；

1、产品品类质不变的情况下，如何降低建安成本，将建安成本用固定成本与变动成本分解，我们会发现：

a、一栋单体，从竖向来看本栋楼的基础有80%属于固定成本属性、屋面系统包含机房构价则完全属于固定成本属性，中间各层则属变动成本属性，故只需增加层数就能降低建安成本。

b、从平面向来看核心筒成本巨大且完全属于固定成本属性、附在核心筒上面的每户户型内成本则属变动成本属性，故只需增加每层产品的数量也能降低建安成本。

c、一栋单体的建安成本中电梯、扶梯、供电、供水、消防、公共区域精装修等工程约有80%属于固定成本属性、故只需增加本栋单体的产品数量就能降低本栋建安成本。

2、招采工作，设计工作包也必须考虑到固定成本因素；

a、无论任何企业，管理费、协调职能部门费用，验收费用等均属于固定成本属性，因此工作包的大小直接加大了这些企业的成本，我们知道羊毛一定是出在羊身上的，这些成本最终都还是发包人承担。如900万安装工程，既可包给一家，也可以分成三家，如10万平方米的工程，既可包给一家，也可以分成两家，两家各做5万平方米。如何确定工作包大小，必须考虑到固定成本在总成本中的占比。

3、其它工程；

a、电梯工程：机房、主机成本占比大且完全属于固定成本属性，故层数多时，服务面积多时。单位成本降低。

b、消防工程：消防水泵房、消防控制室成本占比大且80%属于固定成本属性，控制的面积多时，消防工程单位成本降低。

c、智能化工程：机房、机房的主要设备成本80%属于固定成本属性，控制的面积多时，智能化工程单位成本降低。

d、配电工程：配电房、发电机房及机房内的主要设备成本80%属于固定成本属性，控制的面积多时，配电工程单位成本降低。

e、供水工程：供水房、加压设备80%属于固定成本属性，控制的面积多时，供水工程单位成本降低。

f、中央空调工程：空调机房、主要设备80%属于固定成本属性，控制的面积多时，中央空调工程单位成本降低。

五、结语

     标杆房地产企业的已经从成本计算阶段发展到了成本控制阶段，其中成本控制包含了亊前的前馈控制、亊中的监督控制、事后的反馈控制。最为重要最有成效的就是前馈控制。标杆房地产企业成本节约额中有80%来自于前馈控制环节。因此要想大幅度降低单位产品的成本，就必须按照成本习性将成本划分为固定成本与变动成本，并确定其在成本中的比重，通过调整其比重，使成本降低存为可能，并以此干预和引导企业各个经营环节。如：首个重要环节就是定量管理，定量管理必须借助成本信息展开量本利分析。还有设计环节。招釆环节等等。使企业的成本管理由事中的监管型，事后反映型向事前的决策、规划、设计等环节的事前控制型转变。

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