超大型地级市初步研究

话不多说，先上一张图，再来看图说话。

本文选了12个特大型的三线地级市来进行研究，数据都来源于最新的统计公报。这些城市的特点就是一、人口多，12个城市总户籍人口达到了惊人的1.22亿，二、存在感不强，并不是传统的经济强市，除了少数几个城市GDP达到了4000-5000亿，其他大多在2000-3000亿徘徊。

也不讲过程了，直接看着图上结论吧，讲的是房地产方面的结论，当然有心人也可以拿这张图去尝试得出其他领域的结论。

结论一：12个城市属于人口特大型城市，常住人口都在700万人以上，城镇化率除盐城外，均不到一半，城市化仍有较大的提升空间。除非行政区划上未来有进一步的调整，不然地级市所在的核心市辖区未来5-10年仍有进一步聚核发展的动力，房地产市场继续向上的空间不变，与省内省会城市的房价会保持一定的正向关联度。

结论二：12个城市的基本面都差不多，无论从人口、GDP、存贷款余额等核心指标而言，12个城市均有较大的相似性，本质上房价水平应该相当，当目前12个城市离散度还是较高，高的如保定房价受北京影响已达到近2万元/平，低的如周口仍徘徊在7000元/平，中间的低估与泡沫，是个比较有意思的论题。

结论三：12个城市，除潍坊市常住人口大于户籍人口，其他城市均为净流出，甚至阜阳市的户籍人口大于常住人口数量达到261万人。对于房地产而言，外出户籍人口的回流影响非常大，一是返乡置业、二是举家回归，两种类型的回流均能带来新增高端购买力，毕竟在大城市看过8万10万的房价，回去看5千、1万的房价真不贵。

结论四：住户存款基本上都维持在2000-4500亿元，就算不加杠杆，相对于单城市200-500亿的房地产年销售额，其实还是有空间。

结论五：这12个城市中，或差不多基本面的其他城市，房价低于1万的地儿，感觉也还可以看到1万+。